Комментарии в СМИ
«Семь лет — не срок»
Адвокат, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов комментирует материал о споре между застройщиком и мэрией г.Уфа.
Мэрию Уфы обязали увеличить время на застройку исторического квартала.
Администрация Уфы во второй раз проиграла судебный спор о продлении сроков действия договора развития застроенной территории в историческом центре Уфы. Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд отказался удовлетворять жалобу мэрии на решение суда первой инстанции, обязавшего продлить застройщику ЖК «Империал» срок действия договора на два года и восемь месяцев. Суды установили, что медлительность администрации помешала компании выполнить в срок условия договора. Администрация намерена обжаловать решение. Юристы полагают, что в кассации шансов на успех у мэрии будет немного.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд не удовлетворил жалобу администрации Уфы на решение арбитражного суда Башкирии, который в октябре 2021 года поддержал иск ООО Специализированный застройщик «ИнвестГрупп». Компания, которая в квартале улиц Валиди, Аксакова, Пушкина и Гоголя возводит ЖК «Империал», просила суд обязать мэрию подписать дополнительное соглашение к договору развития застроенной территории.
Как следует из материалов дела, договор развития территории между властями Уфы и застройщиком был заключен в 2015 году на семь лет. По его условиям, «ИнвестГрупп» должен был к маю 2022 года расселить и снести малоэтажные дома общей площадью 6,2 тыс. кв. м, на их месте построить многоэтажные дома на 1,1 тыс. человек и общежития для студентов БашГУ, а также отреставрировать памятники архитектуры — Усадьбу Пискуновых и бывшее здание Контрольной палаты на улице Гоголя, Дом Махнинова на Аксакова и главный дом Козловых на улице Пушкина.
По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «Специализированный застройщик “ИнвестГрупп”» принадлежит ООО «Третий трест-инвест», которым в равной степени владеют Алексей и Владимир Борманы. По итогам 2020 года убыток компании оценивался в 268 тыс. руб.
В 2021 году «ИнвестГрупп» обратилась в суд с иском к администрации города. Застройщик просил обязать мэрию заключить допсоглашение к договору, чтобы продлить срок его действия на два года и восемь месяцев. В суде застройщик пояснял, что не смог вовремя приступить к сносу и расселению домов, так как после подписания договора оказалось, что один из участков в квартале обременен правами третьих лиц, о чем изначально известно не было. Кроме того, как отмечает «ИнвестГрупп», компании пришлось судиться с управлением земельных и имущественных отношений мэрии Уфы, которое отказывалось бесплатно передавать застройщику два участка для строительства многоэтажного дома и размещения трансформаторной подстанции. Истец также отмечал, что в 2020 году из-за пандемии коронавируса не мог вести никакие работы. До того, как пойти в суд, застройщик направил в мэрию письмо с просьбой продлить договор, однако ему отказали.
В суде первой инстанции представители администрации Уфы заявляли, что срок реализации договора развития территории изменить невозможно, поскольку это «существенное условие» договора, а продление срока договора может «ограничить или устранить конкуренцию».
Представитель застройщика в суде отмечал, что, если компания не успеет выполнить работы в срок согласно действующей редакции договора, будут нарушены права более ста дольщиков. Компания, по его словам, понесла значительные расходы: так, застройщик вложил около 40 млн руб. в разработку проектно-сметной документации и более 140 млн руб. — в расселение жителей квартала.
В апелляционной жалобе мэрия Уфы указывала, что застройщик не выполнил условия договора, поскольку не расселил все аварийные дома в квартале и не построил объекты коммунальной инфраструктуры.
Апелляционная инстанция, в частности, установила, что застройщик с августа 2016 по январь 2018 годов не мог приступить к расселению домов, так как в это время шло судебное разбирательство по обременению одного из участков в квартале. Кроме того, указано в определении суда, администрация способствовала задержке сроков реализации проекта, так как утвердила проекты планировки и межевания квартала с задержкой на два месяца. Суд также обратил внимание, что со стороны застройщика «в настоящий момент значительная часть договорных обязательств выполнена», а продление срока действия договора «соответствует основной цели и задачам договора о развитии застроенной территории».
В мэрии Уфы «Ъ» сообщили, что планируют подавать кассационную жалобу.
Получить комментарий в «ИнвестГрупп» вчера не удалось.
Адвокат, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов полагает, что суды сделали правильные выводы, что из-за существенного изменения обстоятельств срок действия договора может быть продлен. Администрация, отмечает юрист, может попробовать доказать, что продление сроков является прямым нарушением специальных правил, подлежащих применению к договору о РЗТ, но шансы на отмену решений судов он считает незначительными, «так как постановление апелляции обширное и неплохо обоснованное».
Елена Чиркова
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям