Комментарии в СМИ

«Шансы сэкономить падают: госоценщик поспорит с госоценкой

Партнер АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов комментирует материал о введении «государственной монополии» на оценку кадастровой стоимости недвижимости.

Профессиональному сообществу не удалось предотвратить введение «госмонополии» на оценку недвижимости в суде при оспаривании кадастровой стоимости. Поспорить с государством станет сложнее и дороже.
Правительство РФ выпустило распоряжение, устанавливающее перечень судебных экспертиз, выполнять которые смогут исключительно государственные судебно-экспертные организации. В их числе оказались экспертизы в делах по оспариванию кадастровой стоимости. Принятие документа «позволит решить проблему, связанную с недобросовестностью негосударственных судебных экспертов», заявлял Минюст на этапе обсуждения документа.

В системе Regulation.gov.ru зарегистрировано 53 негативных отзыва на документ, в том числе от Российского союза промышленников и предпринимателей, организации «Опора России», Союза саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченных по защите прав предпринимателей и торгово-промышленных палат регионов. Авторы отзывов обращали внимание на то, что ответственность за дачу заведомо ложных заключений экспертных заключений одинакова как для негосударственных, так и для государственных экспертов, а факты недобросовестности первых Минюст не предоставил. Также говорилось о возникновении конфликта интересов, так как кадастровую оценку проводят тоже исключительно госучреждения. Авторы отзывов сомневались, что госучреждения справятся с возросшим объёмом работы, и констатировали удар по бизнесу. Голосование в системе зафиксировало 105 голосов против и 1 за.

В Петербурге зарегистрировано более 3,3 млн объектов недвижимости. Для большинства их владельцев кадастровая стоимость является базой для расчёта налогов на имущество физических и юридических лиц. Ставки налогов составляют обычно 1-2%.

Владелец недвижимости или другое заинтересованное лицо может оспорить кадастровую стоимость объекта. Для этого он должен сначала обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Как рассказали на круглом столе «Делового Петербурга» представители комитета имущественных отношений Петербурга, за 2019, 2020 и три квартала 2021 года комиссии рассмотрели 753 заявления, из которых около 33% были удовлетворены. Остальные могли обращаться в суд. По данным СПб ГБУ «Кадастровая оценка», на середину ноября в судах находилось чуть более 50 таких дел.

По сведениям Росреестра за 2021 год, кадастровая оценка в рамках почти 12 тыс. споров по всей России была понижена на общую сумму 144,6 млрд рублей. При этом 99% дел было выиграно налогоплательщиками.
Теперь практика может измениться. «Полагаем, что установление ограничений на проведение экспертизы только в государственных экспертных учреждениях повлечёт существенное увеличение сроков рассмотрения таких споров в силу большой загрузки таких учреждений, а также понизит шансы на пересмотр кадастровой стоимости», — говорит партнер АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Вырастет и стоимость оценки, уверен генеральный директор компании «Интекон» Игорь Лучков. «Когда конкуренция отпадёт, всегда цены растут», — отмечает он. При этом, по его словам, услуги государственных оценщиков выше, чем у частных. Сейчас рыночная стоимость оценки коммерческого объекта недвижимости составляет в среднем 100-200 тыс. рублей, говорит Игорь Лучков.

Ещё одним последствием станет удар по бизнесу в области экспертизы недвижимости на фоне общего падения рынка. «Рынок оценочных услуг в принципе снижается — по сравнению с тем, что было лет пять назад, он сузился в разы», — говорит Игорь Лучков.

«Первое, что должно волновать, — это профессиональная компетентность эксперта, а не место его работы, — говорит председатель совета Национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков Алексей Луняк. — Мы тоже боремся с некачественными отчётами, мы хотим, чтобы все отчёты, которые поступают на оспаривание, были должного качества. Я предлагал вернуть статус экспертизы СРО как документа, который бы подтверждал качество отчёта».

Между тем в ближайшие годы кадастровая стоимость недвижимости в Петербурге заметно вырастет. В следующем году СПб ГБУ «Кадастровая оценка» проведёт оценку земельных участков, ещё через год — построек. Помимо объективного роста цен, кадастровая оценка вырастет за счёт включения в неё НДС в размере 20%. Городские власти хотели повысить кадастровую стоимость ещё в 2020 году, но на фоне кризиса перенесли это решение. Выпадающие в связи с этим доходы бюджета Петербурга были оценены в 14 млрд рублей. Но Смольный не оставляет надежд частично компенсировать эти потери.

Александр Лобановский

Материал опубликован на сайте «Деловой Петербург» dp.ru Деловые новости 22.11.2021

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ