Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о КРТ в Ленобласти.

В 2024 году в Ленобласти были запущены семь проектов КРТ, включая строительство школы, расселение аварийного жилья и т. д. Чиновники полагают, что новый подход поможет сократить инвестиционно-строительный цикл и более эффективно распределить затраты.

История формата КРТ складывалась непросто. Изначально речь шла о комплексном освоении территорий (КОТ) – предполагалось, что инвестор получит большой надел и при участии города начнет его планомерную застройку. В Петербурге три таких проекта.

Тройка «миллионников»

В Красносельском районе компания «Балтийская жемчужина» – дочерняя структура Шанхайской Заграничной Объединенной Инвестиционной Компании – с 2005 года реализует одноименный проект на площади 205 га. Земля у инвестора в аренде, он застраивает отдельные участки самостоятельно или передает наделы в субаренду другим девелоперам. Здесь предусмотрено 1,07 млн кв. м жилья и 320 тыс. кв. м коммерческих площадей, а также социальные объекты. Со временем проект претерпел существенные изменения. Значительно сократилась коммерческая часть – изначально здесь предусматривался крупный общественно-деловой центр. Да и ветка скоростного трамвая, которая должна была здесь начинаться, идти к аэропорту Пулково и дальше по южным районам, так и осталась на бумаге.

Два других проекта КОТ реализует «Главстрой Санкт-Петербург». В 2007 году девелопер купил на торгах право аренды 437 га в Юнтолово за 1,1 млрд рублей. Всего здесь запланировали 2,2 млн кв. м жилья, рассчитанного на 70 000 человек. Проект предполагает разновысотную застройку от 4 до 25 этажей. В процессе концепция была дополнена развитыми общественными и парковыми пространствами.

Севернее станции метро «Парнас» девелопер возводит ЖК «Северная долина». На 270 га запланировано 2,7 млн кв. м жилья на 80 000 человек. Землю компания также получила на торгах в 2007 году, заплатив 7,73 млрд рублей – в 12 раз больше стартовой цены. Стройка началась в 2009 году, сейчас идет освоение последних участков.

В ходе реализации проекта компания столкнулась с рядом сложностей. В частности, освобождение территории для «Северной долины» затянулось – здесь располагались гаражные кооперативы и нежилые здания, с выкупом которых возникли проблемы. Инженерная инфраструктура возводилась с нуля силами застройщика. Однако в проектах город участвовал: застройщик самостоятельно возводил объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, а город впоследствии ее выкупал и принимал на свой баланс.

Затем механизм переименовали в «комплексное развитие территорий» и попытались приспособить для программы реновации «хрущевок». В этом направлении программа застопорилась, в основном – из-за негативного отношения горожан.

Только в профиль

В 2017 году в Градкодексе появилось понятие «комплексного и устойчивого развития территорий» – некая смесь «комплексного освоения» и «развития застроенных территорий». КУРТ должен был упростить работу на территориях со сложным имущественно-правовым статусом. Владельцы земли и зданий договариваются, делят права и обязанности, готовят проект планировки и межевания, а затем подключаются власти. У собственников, не захотевших войти в проект, недвижимость предполагалось выкупать принудительно. В Петербурге определили 13 таких зон, несколько владельцев почти сразу попросили исключить их территории из этого списка. Разрабатывая новые ППТ, девелоперам надо было доказать, что жилая застройка будет обеспечена «социалкой», парковками, зелеными насаждениями и пр. Ряд проектов становились нерентабельными, по другим возникли юридические проблемы. Стали поговаривать, что включение площадок в перечень КУРТ власти использую не для развития, а для заморозки проектов.

В декабре 2020 года Госдума приняла так называемый закон о всероссийской реновации, вернувшись к «комплексному развитию территорий». Давно и успешно используемый в Москве опыт расселения домов массовых серий с последующей новой застройкой решили распространить на всю страну. Вот только в столице на эту программу тратились колоссальные бюджетные средства (более 150 млрд рублей в год), которых у других регионов не было и нет. Основные затраты на обеспечение «комплексности» ложатся на частных инвесторов. Хотя в Петербурге есть сложившаяся практика реновации (программа развития застроенных территорий – РЗТ), но она используется ограниченно, для нескольких кварталов, и масштабировать ее не планируют.

«НП» расспросила чиновников и участников рынка, какие преимущества дает инвесторам законодательство о КРТ, что надо доработать, можно ли применять такой формат при освоении промышленных площадок и каковы перспективы этого механизма. 

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:  

— Использование механизмов КРТ не сокращает строительный цикл: к стандартным процедурам по проектированию и строительству добавляются новые действия, например, заключение соглашения или договора о КРТ, разработка и утверждение ППТ. Тем не менее у КРТ есть несколько очевидных плюсов. Сейчас это единственная допустимая законом форма распределения ответственности администрации и застройщика в части создания инфраструктуры всех видов. А не эти выдуманные из воздуха обязательства подарить школу, которые якобы добровольно сформировались в голове у инвестора и т. п. КРТ дает возможность консолидации площадок, находящихся в собственности разных лиц, для создания единой концепции развития территории. Также – возможность предусмотреть обязательства по изменению зонирования территории и допустимых технико-экономических показателей проекта, что позволяет инвестору рассчитать возможную экономику и принимать экономически обоснованное решение о целесообразности участия в проекте.

Механизм КРТ универсален и может использоваться не только для жилищного строительства (хотя так он используется чаще всего), но и для развития производственных территорий.

Часто он требует, чтобы администрация сама или с помощью инвестора сформировала идею будущей территории и рассчитала показатели, которые позволят эту идею реализовать. В этом случае у «инициативной» администрации появляется возможность предложить инвесторам выгодный продукт, то есть совместить публичные интересы и интересы инвестора.

Андрей Некрасов

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 28.10.2024