Комментарии в СМИ

Издание Shop & Mall цитирует выступление Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», председателя Комитета по законодательству ГУД, на круглом столе, посвященном изменениям судебной практики по спорам из отношений аренды коммерческой недвижимости.

Гильдия управляющих и девелоперов провела открытое заседание, посвященное арендным отношениям по новым правилам (разъяснения Высшего арбитражного суда РФ, связанные с арендой). В мероприятии приняли участие эксперты компаний Baker & McKenzie, ЮИТ, Качкин и Партнеры, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, Maxima Consulting & Law, группы компаний «БЕСТЪ».

25 января 2012 г. Пленумом Высшего арбитражного суда РФ были внесены существенные дополнения в ранее принятое им Постановление от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Указанные изменения на сегодняшний день официально не опубликованы и формально вступят в силу с момента размещения на сайте ВАС РФ. Участники заседания уверены, что это произойдет в самое ближайшее время.

Дмитрий Некрестьянов, председатель Комитета по законодательству ГУД, руководитель практики по недвижимости и инвестициям, партнер «Качкин и Партнеры» отметил, что постановления Пленума ВАС РФ не являются нормативно-правовыми актами, то есть формально не имеют обязывающего характера, но они являются обязательными для применения всеми арбитражными судами. «Это означает, что de facto рассматриваемое Постановление Пленума ВАС РФ должно учитываться в отношениях с контрагентами и органами государственной власти, поскольку игнорирование его положений приведет к рискам невозможности защиты своих прав в суде», – говорит эксперт.

Разъяснения ВАС РФ касаются большого блока вопросов, связанных с арендой, и предусматривают достаточно серьезные нововведения, предоставляющие дополнительные возможности на практике.

Во-первых, появилась возможность заключения договора аренды «будущей вещи». В соответствии с позицией ВАС РФ, в аренду могут быть переданы объекты, на которые еще не оформлено право собственности, в том числе находящиеся в процессе строительства, не приобретенные по сделке либо не созданные вообще.

В отличие от предварительного договора, договор аренды «будущей вещи» изначально может включать в себя все необходимые условия по передаче объекта после окончания строительства/оформления права собственности арендодателем и по дальнейшей аренде. При этом исчезают существующие риски, связанные с невозможностью легального получения задатков от арендаторов, а также риски последующего отказа от заключения основного договора аренды.

Договор аренды «будущей вещи» будет действительным для сторон с момента подписания, а для третьих лиц – с момента его государственной регистрации. У сторон появляется возможность сразу заключать долгосрочные договоры аренды, избежав последовательного заключения предварительного договора аренды, краткосрочного договора аренды и последующего оформления долгосрочного договора аренды как это, как правило, делается сейчас.

ВАС РФ также дает дополнительные разъяснения по вопросам изменения арендной платы по договору. При оценке правил о возможности одностороннего изменения арендной платы следует исходить из того, что изменение ее в одностороннем порядке допускается не чаще одного раза в течение года, даже если возможность более частого изменения предусмотрена договором. Следует отметить, что это разъяснение не касается договоров аренды государственного и муниципального имущества с регулируемой арендной платой.

Помимо этого, появилась уникальная возможность для арендатора защищать свои права при одностороннем изменении арендной платы арендодателем: в случае, если изменение арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно превысило его, арендатор может в судебном порядке доказывать факт злоупотребления правом арендодателем, что повлечет отказ в праве требовать с арендатора сумму превышения «среднерыночной ставки». На практике это даст возможность арендаторам защищаться от злоупотреблений арендодателей, которые таким образом пытаются стимулировать арендатора к освобождению объекта.

Старший юрист Baker & McKenzie Ольга Аникина отметила, что в своих разъяснениях ВАС РФ подтверждает, казалось бы, очевидные правила действия гражданского законодательства во времени. «ВАС РФ специально отметил, что в случае, если федеральный закон, регулирующий арендную плату и не имеющий обратной силы, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия договора сохраняют свою силу. Арендная плата не становится в этом случае регулируемой, если в самом договоре стороны не связывают ее изменение с изменением применимых нормативных актов, – говорит эксперт. – В текущей ситуации, когда законодательство меняется достаточно часто, и изменения могут быть очень существенными (например, те же планируемые изменения в ГК РФ), очень важно, чтобы вопросы исполнения ранее заключенных договоров (в том числе долгосрочных договоров аренды) рассматривались судами правосудным образом. Количество споров из договоров в связи с изменениями гражданского или иного, например, градостроительного, законодательства может увеличиться».

В рамках заседания участники обсудили новые правила передачи объекта в аренду в части оформления прав аренды. Стоит называть целый ряд положений, которые ранее были спорными, а теперь прямо разъяснены ВАС РФ. К ним относятся возможность сдачи в аренду части объекта, в том числе земельных участков (за исключением земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности); возможность заключения нескольких договоров аренды в отношении одного и того же объекта (например, при сдаче в аренду на разные части дня); отсутствие необходимости предоставления кадастрового паспорта с выделенной частью объекта, передаваемой в аренду, если кадастровый паспорт объекта когда-либо сдавался в регистрирующий орган (отсутствие плана не является однозначным основанием для отказа в государственной регистрации.
Дмитрий Некрестьянов также рассказал о возможности регистрации прав на объект незавершенного строительства по истечении сроков аренды участка. «ВАС РФ подтвердил сложившуюся практику, по которой право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано за застройщиком вне зависимости от истечения срока аренды участка, если само создание объекта осуществлено в период аренды», – уточнил руководитель Комитета по законодательству ГУД.

В своих разъяснениях ВАС РФ в очередной раз указал на необходимость учета норм Земельного и Жилищного кодексов РФ, по которым собственники помещений (квартир) в здании автоматически становятся долевыми собственниками или соарендаторами участка, на котором расположен объект. При этом участок общего имущества многоквартирного дома, поступает в собственность владельцев квартир с момента регистрации первого права собственности на любое помещение, а договор аренды/право собственности предыдущего правообладателя прекращаются в силу закона. На практике это влечет очень серьезные последствия для застройщиков при реализации строительства на едином участке по очередям строительства, а также разрешает давний спор с государственными органами о моменте прекращения начисления арендной платы за участок.

Ссылка на источник