Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о борьбе с самовольной реконструкцией зданий.

За последние 3 года число исков городского комитета по контролю за имуществом (ККИ) к бизнесу о приведении реконструированных объектов в первоначальное состояние или сносе самовольных построек выросло в 5 раз. Если в 2020 году чиновники предъявляли претензии всего 4 раза, то за прошедший год они инициировали уже 20 судебных процессов. Такие данные сообщили «ДП» в комитете.

В 2020 году арбитраж признал обоснованным только одно обращение Смольного, в 2021 году удовлетворил четыре иска из 11. Заявления, поданные в 2022–м, сейчас находятся в производстве различных судебных инстанций, добавили в ККИ.

При этом растёт и число реконструкций объектов нежилого фонда, проведённых, по мнению чиновников, с нарушениями законодательства. Так, в 2020–2022 годах сотрудники комитета выявили 19 подобных случаев. В 2020 году их было зафиксировано только три, а в 2022–м — уже 12.

Бюрократия заела

По сути объяснение такого поведения бизнеса кроется в его желании упростить себе жизнь. Для многих собственников так проще, быстрее и дешевле улучшить свой объект недвижимости (увеличить площадь, количество этажей, заменить несущие конструкции, добавить функционал). Так они минуют сложную многоэтапную бюрократическую процедуру, включающую подготовку проектной и рабочей документации, экспертизу, получение разрешения и т. д, говорят эксперты.

Партнёр адвокатского бюро «Качкин и партнёры», руководитель практики по недвижимости и инвестициям Дмитрий Некрестьянов частично соглашается с этим.

«Процедуры согласования реконструкции сложны, поэтому лучше делать и раскаиваться, чем не делать и раскаиваться», — объясняет эксперт подход коммерсантов к решению проблемы.

Дмитрий Некрестьянов допускает и банальное незнание предпринимателями закона либо нежелание его исполнять: нередко бизнесмены расценивают планируемые работы по реконструкции своей недвижимости как незначительные и не требующие согласования.

Кроме того, грань между тем, какие виды работ следует признавать реконструкцией, а какие вообще не требуют получения разрешительной документации, бывает тонка. «В частности, Градостроительный кодекс предусматривает, что в отношении нежилых зданий могут без каких–либо дополнительных разрешений выполняться работы по капитальному ремонту и иные работы, не связанные с изменением конструктивных особенностей. Например, снос гипрочных перегородок и изменение внутренней планировки. Ведь это не реконструкция, а понятие “перепланировка” применяется только для жилых зданий и в том числе нежилых помещений в них», — отмечает Дмитрий Некрестьянов.

Вместе с тем, по его мнению, госорганы регулярно пытаются такого рода работы трактовать как реконструкцию. Этот подход отчасти подтверждается соотношением инициированных дел и реально выигранных государством споров по самовольной реконструкции.

«Суды довольно часто отказывают в исках о приведении реконструированных зданий в первоначальный вид, — рассказывает старший юрист практики земельного права, недвижимости и строительства петербургского офиса “Пепеляев групп” Александра Грищенкова. — Распространению более мягкого подхода способствуют позиции Верховного суда РФ. Однако во многом исход дела зависит от активности сторон в процессе».

При этом, по мнению эксперта, судебная практика в Петербурге соответствует общим трендам. Можно отметить рост активности контролирующих органов, но он наблюдается и в других регионах, например в Москве, добавляет Александра Грищенкова.

Магазин, ледовый центр и пожар

Из свежих дел можно привести спор ККИ с АО «Автопарк № 6 Спецтранс». В марте чиновники обратились в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с заявлением о приведении в первоначальное состояние нежилого здания на проспекте Энергетиков, 59Н. Это 2–этажное кирпичное здание 1996 года постройки общей площадью 227 м2. В нём располагается магазин, следует из данных публичной кадастровой карты.

Параллельно с этим иском ККИ просил суд об обеспечительных мерах — запрете регистрационных действий со спорным зданием. По мнению истца, есть вероятность, что во время спора объект может поменять владельца, и в случае выигрыша процесса это сделает невозможным исполнение решения: комитету придётся подавать иск уже к новому владельцу недвижимости. Однако арбитраж счёл позицию ККИ неубедительной и отказал в обеспечительных мерах.

В феврале комитет предъявил иск к ООО «Инвестиционная компания “Две столицы”» (по всей видимости, это пользователь участка) о сносе ледового центра «Озерки». Чиновники через суд пытаются заставить компанию самостоятельно демонтировать два административно–хозяйственных здания и три надувных шатра, расположенных на участке земли на Большой Озёрной, 56 (16 тыс. м2). Как и в случае с АО «Автопарк № 6 Спецтранс», ККИ просил о запрете регистрационных действий, но не со зданиями, а с земельным участком. Правда, и в этом споре Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти не нашёл оснований для применения обеспечительных мер.

Пока оба этих процесса не завершены, но вот решение по спору между ККИ и петербургским ООО «Стронг», занимающимся управлением недвижимостью, вступило в силу. Как следует из материалов дела, комитет потребовал в арбитраже от «Стронга» снести самовольную постройку на Фермерском шоссе, 35–37Б. По версии чиновников, на этом участке ранее располагалось другое здание, оно было снесено в 2019 году. А затем там появилась новая постройка, 2–этажная административно–хозяйственная. Поскольку назначение объекта не соответствует разрешённому виду использования участка, «Стронгом» не получены разрешения на строительство здания и его ввод в эксплуатацию, то недвижимость следует снести, пояснили в суде свою позицию представители комитета. Однако суд встал на сторону бизнеса. Как выяснилось, все строительно–монтажные работы на этом объекте были проведены после пожара. И цель этих работ — капитальный ремонт здания.

«В спорах, связанных с самовольной реконструкцией, требования госоргана о приведении объекта в первоначальное состояние должны рассматриваться с учётом критериев признания постройки самовольной. Предпринимателям, доказывающим, что новой постройки в ходе реконструкции не появилось, важно учитывать, что созданием нового объекта признаётся изменение индивидуализирующих характеристик объекта (площади, высоты, этажности и т. п.)», — Анна Коняева, управляющий партнёр «ЦПО Групп».

«Есть отличие практики нашего арбитражного суда от других регионов. В Петербурге предметом спора зачастую выступают здания, признанные памятниками архитектуры, объектами культурного наследия, что влияет на решение. Собственникам для повышения их шансов на успех в таких делах можно посоветовать как минимум доказывать соответствие реконструированного объекта градостроительным нормам и правилам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, принятие ими надлежащих мер к его легализации. Также не помешает подготовиться к судебной экспертизе, стратегически оценить вариант подачи своего иска о признании права собственности», — Екатерина Никулина, руководитель гражданско–правового департамента Юридической конторы Гессена.

Дмитрий Маракулин

Материал опубликован на сайте «Деловой Петербург» dp.ru Деловые новости 23.05.2023