Комментарии в СМИ

«Смольный нарвался на иск против изъятия земли под строительство трассы М–32»

26.12.2024 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об изъятии земли под строительство трассы.

Постановление Смольного об изъятии земли под строительство трассы М–32 оспорено.

Как стало известно «ДП», в Приморском райсуде Петербурга обжаловано постановление правительства города № 589 «Об изъятии для государственных нужд Санкт–Петербурга земельных участков и объектов недвижимого имущества». Документ принят в июле 2024 года и определяет список недвижимости, попадающей в зону строительства магистрали М–32.

Новая дорога, если говорить упрощённо, предоставит водителям дополнительный выезд из Лахты и подъезд к «Лахта Центру». Магистраль соединит будущую трассу М–49 (пройдёт параллельно Коннолахтинской дороге) с Приморским шоссе. Она позволит быстро добраться от «Лахта Центра» до ближайших развязок Западного скоростного диаметра — с Богатырским и Шуваловским проспектами.

Пропускная способность дороги составит почти 170 тыс. автомобилей в сутки. Контракт на проектирование и строительство получило АО «ВАД», его стоимость — 23,85 млрд рублей, как ранее сообщал «ДП».

С иском к правительству Петербурга обратился местный житель. Ему принадлежит участок земли (985 м2) с домом, попавшие в зону застройки (Полевая ул., 2, корп. 1, лит. А). Однако Смольный изымает не всю недвижимость, а только 200 м2 земли и сам дом. Истец просит Приморский райсуд признать недействительным распоряжение чиновников об изъятии его имущества.

Руководитель Юридического агентства «Кучембаев и партнёры» Алмаз Кучембаев, представляющий интересы истца, говорит о невозможности использования остающейся его доверителю земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). «Границу территории под изъятие город обозначил по красным линиям. Однако Правила землепользования и застройки устанавливают минимальный отступ от красных линий 10 м, в границах которого строить нельзя. Кроме того, в постановлении № 589 есть запрет на образование новых участков площадью менее 1,2 тыс. м2», — рассказал «ДП» Алмаз Кучембаев.

При этом, обращает внимание юрист, Смольный предлагает выкупить недвижимость, но готов дать только 42,74 млн рублей вместо рыночной цены домовладения 63,44 млн.

«Дом и землю клиент приобрёл в ипотеку. При изъятии части домовладения банк потребует гасить кредит полностью. И спор во многом сводится к размеру компенсации», — отмечает Алмаз Кучембаев.

Ближайшее заседание по этому административному делу Приморский райсуд назначил на январь следующего года. «ДП» направил запрос в администрацию Петербурга.

Оценка перспектив удовлетворения исковых требований во многом зависит от того, на что ссылается истец в самом деле, поясняет партнёр и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов. «Само по себе изъятие части земельного участка объективно не является нарушением, если оставшаяся часть может использоваться по своему назначению, — говорит эксперт. — Формально после изъятия части участка остаётся более 600 м2 (шести соток) земли, и это соответствует минимальным размерам участков для ИЖС».

Вместе с тем Дмитрий Некрестьянов, ссылаясь на данные региональной геоинформационной системы, подчёркивает: решение об изъятии создаёт неопределённость в части сохранения дома на этом участке (затрагивается только часть объекта). Кроме того, в постановлении городского правительства в отношении всех остальных участков, где запланировано частичное изъятие, внесена дополнительная отметка «*Площадь земельного участка, подлежащего образованию путём раздела или перераспределения и изъятию». А в отношении спорного участка такой отметки нет, хотя очевидна необходимость в перераспределении границ в связи с уменьшением площади сохраняемого участка, уточняет эксперт.

«Я бы оценил шансы на удовлетворение иска как выше среднего, если действительно затрагивается только часть дома, а под изъятие запланирован весь дом и часть участка (так как изъятие дома без участка под ним невозможно, ибо не позволяет формально его снести, так как нет прав на землю)», — считает Дмитрий Некрестьянов.

«Практика обжалования решений об изъятии земельных участков для государственных нужд в Петербурге имеет широкое распространение, — говорит младший юрист практики “Разрешение споров” адвокатского бюро Nordic Star Александра Кузнецова. — Подобные иски часто возникают в контексте реализации инфраструктурных проектов, таких как строительство дорог и жилых комплексов. При этом, согласно положениям Земельного кодекса РФ, изъятие участков должно осуществляться с соблюдением прав собственников, что в свою очередь создаёт условия для судебных споров».

Действительно, это не первый спор Смольного, связанный с изъятием земли под строительство магистрали М–32. Ранее «ДП» писал о том, что городской комитет по развитию транспортной инфраструктуры в судебном порядке изымает участок земли у ООО «Автопортрет Лахта», петербургского автодилера, владеющего сетью автосервисов. Разбирательство находится в начальной стадии, ближайшее заседание по этому делу Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти также назначил на январь следующего года.

Судебная практика по подобным спорам — изъятие части земли — не всегда складывается в пользу властей. Например, Арбитражный суд Московской области рассмотрел схожее с петербургским кейсом дело. Суд признал недействительным распоряжение министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области об изъятии части земельного участка у ООО «Лестехиндустрия». По мнению суда, компания в этом случае будет лишена права использовать землю в соответствии с видом разрешённого использования — для постройки торгового комплекса.

Дмитрий Маракулин

Материал опубликован на сайте «Деловой Петербург» dp.ru Деловые новости 25.12.2024