Комментарии в СМИ

«Собственники квартир заплатят за все: рынок аренды планируют взять под контроль»

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры», высказывается о возможном содержании будущего законопроекта Минстроя об аренде жилья.

Власти хотят вывести из тени рынок аренды жилья и получать с собственников налоги. Для этого предполагается создать информационную базу, объединенную с налоговой службой, где будут регистрировать договоры найма жилых помещений. Получится ли осуществить задуманное, как новые правила игры отразятся на квартиросъемщиках и арендодателях, узнал Новострой-СПб.

Что хотят сделать и зачем

Минстрой готовит законопроект, который поможет создать условия для формирования рынка наемного жилья. Он будет внесен в Госдуму до конца 2021 года.

На данный момент текст законопроекта отсутствует. Известно, что предполагается создание информационной системы учета договоров найма жилья, интегрированной с системами ФНС, которая, в свою очередь, будет производить начисление налогов на доходы в виде арендной платы, получаемой собственниками, сообщает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры».

Целью предлагаемого вывода аренды из тени является повышение налоговых поступлений в бюджет. Сейчас мимо казны «пролетает» огромное количество налогов. По данным Минстроя РФ, на рынке аренды в России находится порядка 5 млн квартир, и страшно представить, сколько из них – в «серой зоне». Законопроект по ужесточению мер контроля этого бизнеса поможет увеличить количество рантье, добросовестно отчисляющих налоги с полученной прибыли, комментирует Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S.

И это весьма перспективно. В России принято считать, что арендное жилье – это временное решение, и большинство граждан стремятся приобрести собственную недвижимость. Но данная тенденция постепенно размывается, люди становятся более мобильными и отказываются от привязки к месту. Многие жители мегаполисов приходят к пониманию, что арендовать квартиру в удобной локации, рядом с офисом или поблизости от мест учебы детей – комфортнее, чем жить в собственном жилье и тратить несколько часов в день на дорогу.

Поэтому данная сфера бизнеса со временем будет лишь развиваться. И настало самое время создать определенные механизмы и инструменты для ее контроля.

Впрочем, разговоры о необходимости обеления рынка аренды идут давно. По оценкам Александра Гиновкера, генерального директора агентства недвижимости «Невский Простор», 90% этого сегмента находится вне пределов досягаемости налоговой службы. Это связано с рядом причин. Во-первых, граждане не привыкли платить налоги и оформлять документы. Во-вторых, законодательство в сфере найма до сих пор близко к советскому: например, суды работают медленно и нечетко. Поэтому сегодня основная часть собственников предпочитает не заключать договоры.

Однако в прошлом году в системе налогообложения произошли серьезные улучшения. Появился закон о профессиональном доходе, который известен как закон о самозанятых. Это нововведение значительно упрощает процедуру оформления. Теперь можно сдавать квартиру и платить налог в 4 или 6%. Следующим шагом, вероятно, будет разработка типовых арендных соглашений: сейчас многие нюансы в этом сегменте никак не урегулированы, из-за чего ни одна сторона арендных сделок не защищена.

Готов ли к этому рынок

2020 год оказался объективно тяжелым. Пандемия, «просевшая» экономика, мировой кризис, возросшая инфляция и падающие доходы населения – все это не способствует «обелению» доходов.

Но главный вопрос даже не в том, готов ли к этому шагу рынок. Правильнее спросить: готов ли к нему российский менталитет. В нашей стране не принято афишировать и декларировать свой дополнительный доход перед государственными органами, в том числе от сдачи жилья в аренду, считает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

Эта тенденция четко прослеживается в сегменте апарт-отелей. Вместе с активным развитием рынка у населения появилась дополнительная возможность для инвестирования собственных средств: вложение в апартаменты, где профессиональные управляющие компании предлагают клиентам стратегии генерации дохода.

Несмотря на то, что сектор развивается, доля апартаментов в структуре инвестиционных сделок пока не превышает 2-2,5%. И большая часть из тех, кто решился вложить свободные средства в недвижимость, предпочитают вести тихий самостоятельный бизнес.

Татьяна Грушко, директор по развитию бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS, считает, что задуманное будет реализовано не ранее 2022-2023 гг. Не исключено, что сначала будут выбраны регионы для эксперимента, и только затем последует опытная эксплуатация. Когда же платформа заработает в полную силу, состояние экономики будет иное: а лучше или хуже – покажет время.

«Любой теневой бизнес оказывается как бы вне правовой системы, поэтому участники сделки чаще рискуют столкнуться с мошенничеством и произволом. Узаконивание рынка аренды жилья помогло бы защитить обе стороны при возникновении споров. Однако обязательное налогообложение арендатора вызовет рост стоимости жилья, что в нынешних обстоятельствах неблагоприятно скажется на спросе» — Сергей Ногай, генеральный директор ООО «Пулково Скай», девелопер проекта STATUS.

Как закон повлияет на рынок аренды: плюсы и минусы

Вывод аренды из тени повлияет на рынок, но не резко отрицательно, уверена Вероника Перфильева. Можно прогнозировать рост арендных ставок в пределах ставки налога на доходы физических лиц – 13%. Вероятно, данная ситуация поспособствует усилению защищенности прав как собственников, так и арендаторов, в том числе исключению так называемой «двойной аренды».

Татьяна Грушко полагает, что данный законопроект поможет контролировать миграцию граждан в пределах страны. Далеко не все встают на учет по месту пребывания, а регистрация договоров найма сможет частично решить этот вопрос. Также появление такой платформы может способствовать развитию конкуренции на рынке сдачи объектов для проживания.

Есть еще и оборотная сторона: любой проект на федеральном уровне влечет развитие инфраструктуры, необходимой для его реализации. Вероятно, реализация цифровой платформы учета договоров будет осуществляться не только силами госструктур, но потребует и привлечения бизнеса с этапа разработки до внедрения в эксплуатацию. То есть можно посмотреть на это и как на обеспечение бизнеса «подрядами» с вытекающими социальными последствиями: занятость, уплата налогов и т.д.

«В условиях уменьшающихся доходов и падающей платежеспособности населения для многих граждан сдача жилья в аренду – это существенное финансовое подспорье. Иногда пенсионерка сдает одну комнату в наем, а в другой живет сама, и получаемого дохода ей едва хватает на лекарства. А бывает, когда очень богатые люди оформляют свою базу отдыха как социальный объект и не только не платят налоги от дохода, но еще и умудряются получать дотации от государства. Поэтому выводить из тени аренду надо, но делать это нужно постепенно и дифференцированно, в зависимости от дохода» — Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1.

Что происходит на рынке аренды после пандемии

Обстановка на рынке найма жилья после пандемии и самоизоляции не самая лучшая. Рынок «просел», и прежде всего это отразилось на ставках аренды. Уехали мигранты и студенты, многие люди лишились работы, некоторые перешли на «удаленный» формат и больше не нуждаются в жилье в Петербурге. Принимая во внимание все эти факторы, можно предположить, что частично рынок начнет восстанавливаться в 2021 году, считает Ольга Ульянова.

Спрос на арендные квартиры уменьшился еще и по причине общего снижения доходов населения, а также в связи с тем, что часть граждан поторопилась приобрести свое жилье на условиях льготной ипотеки. В связи с этим арендные ставки, в отличие от цен на приобретаемые квадратные метры, снизились ориентировочно на 10-25%, отмечает Вероника Перфильева.

Однако не все эксперты согласны с приведенными выше данными. Так, Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult, считает, что спад действительно был, но только в пик коронакризиса. А сейчас рынок сбалансировался, и ликвидные активы сдаются достаточно быстро.

Профицит предложения и минимальные ставки отмечаются, как и ранее, в спальных районах массовой застройки. Также наблюдается тенденция снижения спроса на «бабушкин ремонт», ведь в разгар пандемии у арендаторов появилась возможность сменить объект аренды. Тогда же было отмечено снижение ставок, но не критичное. Сейчас все «качественные» объекты сдаются по докризисной цене.

Соглашается с этим мнением Надежда Калашникова. Она полагает, что от пандемии пострадала аренда квартир, расположенных далеко от центра, в районах с неразвитой инфраструктурой и большой плотностью населения. Что касается центра и «загородки», особенно ближайшей к Петербургу, то тут все по-прежнему востребовано, а в последнем случае аренда пользуется даже повышенным спросом.

Что касается цен, то ставки на аренду «древней» вторички и квартир в новостройках, естественно, различаются, но не принципиально – всего в несколько тысяч рублей. Более важным моментом для квартиросъемщиков является транспортная доступность объекта, его близость к метро и развитость инфраструктуры, а возраст дома не имеет особого значения.

Средняя цена «однушки» в Петербурге сейчас составляет около 20,5 тыс. руб., «двушки» – 32 тыс. руб. Однако в зависимости от локации можно найти «однокомнатный» вариант как за 15 тыс. руб. (м. «Ломоносовская», «Проспект Большевиков», «Проспект Просвещения», так и за 50 тыс. руб. (м. «Крестовский остров», «Спортивная»).

«Люди выбирают себе жилье не только с точки зрения локации и цены. Дом – это место, где мы проводим много времени. Поэтому комфорту квартиры, даже съемной, уделяется особое внимание. Свежую квартиру с нормальным ремонтом арендуют охотнее, нежели квартиру «из-под бабушки». Поэтому собственникам приходится инвестировать в реновацию актива и чувствовать себя настоящим рантье, считая его затраты и окупаемость» — Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult.

Любопытно, что ставки на долгосрочную аренду в современных апарт-комплексах как правило выше, чем стоимость аренды квартир в жилых комплексах аналогичного класса в локации, сопоставимой по характеристикам, сообщает Антон Агапов.

Более высокая стоимость размещения обусловлена спецификой формата апартаментов, предполагающего наличие развитых общественных пространств, инфраструктуры и гостиничного сервиса. Так, средние ставки по долгосрочной аренде в объектах YE’S по итогам 2020 года составили 45 360 руб. в месяц. Но при этом, чем на более долгий срок заключается договор аренды, тем более выгодной будет ее стоимость.

«Недвижимость для долгосрочной аренды представлена не только квартирами, но и апартаментами. Отношения с арендаторами регулируются договором, за порядком и безопасностью следит управляющая компания, а эксплуатационные издержки сразу зашиты в стоимость. Такой подход решает сразу несколько проблем в сложных взаимоотношениях между собственником, арендатором и властями» — Сергей Ногай, генеральный директор ООО «Пулково Скай», девелопер проекта STATUS.

Удастся ли властям «обелить» аренду

Вероника Перфильева полагает, что в отсутствие текста законопроекта прогнозировать что-либо невозможно. Многое будет зависеть от тех мер ответственности, которые власти предусмотрят за уклонение, и насколько эффективно эти механизмы будут реализовывать соответствующие уполномоченные органы.

Надежда Калашникова уверена, что без серьезных санкций вывод аренды из тени вряд ли возможен. Но момент для их введения сейчас уж точно не самый подходящий.

Татьяна Грушко считает, что положительные для государства сдвиги в отношении легализации рынка арендного жилья могут произойти при развитии налогового администрирования в трех направлениях:

— повышения доверия налогоплательщиков к налоговой системе;

— совершенствования налогового агентирования;

— прозрачности общения с налоговыми органами, вследствие чего не будет необходимости в применении налоговых схем и ухода от исполнения налоговых обязанностей.

«Если требование раскрывать доходы от аренды закрепят на законодательном уровне, то это сможет изменить тактику части сознательных граждан, но не сможет полностью вывести арендный бизнес из тени»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Россита Габриелян, генеральный директор инвестиционно-риелторской компании «АЛЬФА-ГРУПП», думает, что «обеление» рынка аренды является для государства колоссальной проблемой. И главная сложность заключается в том, что новый инструмент должен быть интересен не только государству, но и владельцам недвижимости.

«Сейчас можно с уверенностью сказать, что моментальная легализация рынка аренды после 30 лет спокойного существования банально невозможна. В лучшем случае это приведет к росту числа самозанятых, в худшем – собственники останутся в тени. Наиболее уязвимая группа в этом вопросе – арендаторы, они почувствуют всю величину расходов по налогообложению, которые будут плюсоваться к стоимости аренды жилья. Никто не будет сдавать квартиру себе в убыток. Поэтому, если рынок аренды когда-нибудь придет к «белому» варианту существования, это существенно скажется на ценах. Стоимость аренды может вырасти на 13-15%», – говорит эксперт.

«Частично легализовать рынок аренды получится. Инструментов для этого много: отслеживание регулярных платежей по безналу, осмотры квартир участковыми с выявлением проживающих, премирование бдительных соседей за информацию о сдаче квартир» — Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult.

Евгения Рекшан

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Вероника Перфильева

Адвокат
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Вероника Перфильева

Адвокат
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ