Комментарии в СМИ

«На коммуналки спроса больше нет?»

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о сложностях процедуры перевода жилых помещений в нежилой фонд.

В «Итогах месяца» Spb.RealEstate.ru затронул тему снизившегося спроса на коммуналки. Как рассказали опрошенные нами риэлторы, в центральных районах Санкт-Петербурга, где несколько лет назад активно расселялись под офисы квартиры на первых этажах жилых домов, этот процесс практически остановился. И связано это, как с усложнившейся процедурой перевода помещений из жилых в нежилые, так и попросту с произволом властей на местах.

Два года назад риэлторы говорили о «второй волне» расселений коммунальных квартир, — двигателем процесса были именно клиенты, готовые использовать жилье в коммерческих целях. Более трети квартир в центре города расселялась для дальнейшего перевода в нежилой фонд — причем в дело шли не только первые этажи. Эксперты оценивали оборот этого рынка в более чем 6 млрд рублей в год — малый бизнес ежегодно выкупал в городе около тысячи квартир под коммерческие цели.

Вступившие чуть больше года назад в силу ограничения на перевод квартир в нежилой фонд существенно ограничили спрос на такие объекты — «под перевод» идет менее 10% расселяемого жилья.

Напомним, чуть больше года назад процесс встал — после предписания прокуратуры об устранении выявленных нарушений районные администрации стали более скрупулезно согласовывать документы на перевод (основанием для этого стал отчет, опубликованный прокуратурой в середине 2012 года по результатам проверок деятельности Жилищного комитета). А последовавшие за этим судебные разбирательства между собственниками и администрациями еще больше затормозили процесс.

«Вторая волна» расселений практически сошла на нет — заинтересовать покупателей могут только варианты с хорошей локацией. Жителям остальных коммуналок надеяться на расселение снова не приходится.

«Некоторые райадминистрации запретили перевод помещений… для перестраховки»

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

— С 2012 года некоторые администрации районов Санкт-Петербурга перестали переводить квартиры на первых этажах из жилого фонда в нежилой. Поводом для такого решения послужили результаты проверки жилищного комитета и районных администраций. Проверка, проведенная городской прокуратурой, указала на нарушения, которые возникают в процессе перевода квартир. В частности было отмечено, что создание отдельных входов в такие квартиры с улицы нарушают правила эксплуатации жилищного фонда. Также было указанно на то, что в процессе перевода квартир в нежилой фонд происходит присоединение общедолевого имущества дома, а это невозможно без согласия всех жильцов дома. По закону (ст. 36, 40 ЖК РФ и ст. 247 ГК РФ) для того, чтобы уменьшить размер общего имущества, необходимо согласие всех собственников здания.

Речь шла только о панельных домах и об усилении контроля за выявлением подобных нарушений и их профилактике. Жилищный комитет довел предостережение прокуратуры до глав районов. Однако в ряде районных администраций восприняли это как запрет, решив приостановить саму выдачу разрешений на процесс перевода жилых помещений в нежилые на первых этажах многоквартирных домов.

При этом закон по-прежнему не запрещает переводить жилые помещения в нежилой фонд. Процесс перевода осуществляется в два этапа. Сначала собственнику нужно согласовать проект перепланировки и оборудования отдельного входа, получив подписи в КГА, а если речь идет об объекте культурного наследия – то и в КГИОП. После согласования проекта, необходимо собрать пакет документов, касающийся непосредственно собственника и подать в районную администрацию на рассмотрение (в так называемую межведомственную комиссию). Отдельные требования касаются перепланировки — ее необходимо делать с учетом конструктивных особенностей дома, с обязательной разработкой и утверждением проекта. Если все делается без нарушений, то препятствий к переводу не должно быть. Впрочем, для уверенности в положительном исходе согласования и перевода можно пройти негосударственную экспертизу проекта, после которой процесс согласования будет проще.

«Ликвидные коммуналки в дефиците»

Ирина Михеева, коммерческий директор агентства недвижимости «Плюс»:

— Перевод в нежилой фон в настоящий момент не очень сложный, но довольно затратный процесс, — как правило, расходы начинаются от 10 тыс. долл. Так что желающих этим заниматься не так много — на рынке достаточно предложений в качественных бизнес-центрах, и большинство потенциальных арендаторов или покупателей рассматривают помещения именно там. Исключение составляют только коммунальные квартиры в хорошей локации и с красивыми видами из окна, причем такие объекты интересны для выкупа не только под коммерческие помещения, но и под жилье.

Интересные варианты на рынке, конечно, еще остались. Коммунальные квартиры, которые не ушли на волне расселений десять лет назад — иногда такие объекты удерживает одна бабушка, которая не хочет никуда выезжать. И когда этот человек уходит, квартиры расселяются «на ура». Инвесторам интересны квартиры, которые соответствуют нескольким обязательным условиям: чистая парадная, высокие потолки, железобетонные перекрытия, окна на две стороны, хорошая локация и вид из окна. Если в доме деревянные перекрытия, квартира находится во втором дворе, а окна выходят в колодец – проще продавать свою комнату и выезжать.

«Чаще всего коммуналки переводят под мини-отели»

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

— Несколько лет назад достаточно много жилья в центре расселялось именно для коммерческого использования, но со временем подходящие по формату помещения стали заканчиваться. Да и спрос на офисные площади, расположенные в жилых домах, стал резко снижаться из-за большого количества вводимых бизнес-центров, в которых уровень сервиса несравнимо выше.

Тем не менее, некоторые квартиры продолжают перепрофилировать и сейчас — например, под мини-отели, которые стали пользоваться повышенным спросом. Периодически на рынке появляются и подходящие объекты, владельцы которых ранее по личным причинам не хотели продавать свои квартиры.

При этом перевод в нежилой фонд является крайне сложной и длительной процедурой — в отдельных случаях такой процесс может занять от полугода до года. Большое количество согласований и административных барьеров не позволяют упростить процесс перевода и снижает интерес к процедуре.

«Слишком усложинилась процедура»

Елена Мицкевич, специалист направления «Жилой фонд» агентства недвижимости «Итака»:

— На данный момент перевод жилья в нежилой фонд не пользуется популярностью. Связано это со сложностью процесса — требуется много условий и согласований: отдельный вход в помещение, дом не должен быть памятником архитектуры и т.п. Не многие квартиры соответствуют этим требованиям. К тому же новостройки последних лет строятся с коммерческими помещениями на первых этажах, что избавляет от необходимости переводить квартиры в нежилой фонд.

Екатерина Голубева

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ