Комментарии в СМИ
«Два мира – две цены»
C января 2005 года
Цена выкупа земли равна девятикратному размеру ставки земельного налога за квадратный метр площади земельного участка (Закон «Об установлении цены земли в Санкт-Петербурге» № 692-101 от 22.12.2004).
В начале 2006 года налог был привязан к кадастровой стоимости земельных участков. У непосвященных схема его расчета может вызвать серьезные трудности, поскольку город разделен на 6,5 тыс. кадастровых кварталов, каждому из которых назначена собственная цена – от 29 до 41 726 рублей за «квадрат». Зависит она от месторасположения участка и функционального назначения находящегося на нем объекта (всего 14 категорий).
Расчет ставок земельного налога на квадратный метр земли производится по формуле:
Q = Pкк . Kвриз,
в которой Pкк – стоимость квадратного метра земли в конкретном кадастровом квартале; Kвриз – коэффициент вида разрешенного использования земли.
Для участков сельхозназначения последний сегодня составляет 0,004% кадастровой стоимости. Для участков под жилыми домами (в том числе предоставленными под жилищное строительство), ИЖС, дачами, а также объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ и гаражами – 0,042%. Для прочих земельных участков – 1,5% их кадастровой стоимости.
С января 2010 года
Прошедший первое чтение в Законодательном собрании законопроект предполагает установление цены земельных участков, находящихся в госсобственности, для собственников расположенных на них зданий, строений, сооружений. В частности, при продаже участков:
— в составе земель сельхозназначения – 100% их кадастровой стоимости;
— под расположенными на них индивидуальными жилыми, дачными и садовыми домами – 5%;
— под объектами, появившимися в результате инвестиционной деятельности и используемыми для размещения промышленных объектов (при условии, что под эти цели фактически отведено не менее 70% территории) – 13,5%;
— иным собственникам – 20%.
Кстати:
До января 2006 года ставки земельного налога в Петербурге были установлены в зависимости от административного района и зон градостроительной ценности территорий, каждой из которой был присвоен определенный код (к примеру, ЯАД1, ССР5В или БУШ2А). Так, при мэре Анатолии Собчаке земельный налог варьировался от 178 до 19 850 рублей. При губернаторе Владимире Яковлеве максимальная ставка была установлена для одной из зон в Центральном районе – 25 105 рублей за квадратный метр в год. Минимальная находилась в Кронштадтском районе – 775 рублей за «квадрат» земли. Правда, для земель сельхозназначения, занятых личными подсобными хозяйствами и жилищным фондом, дачными и садовыми участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, предусматривался иной порядок исчисления налога.
Комментарий:
Сергей Бакешин, старший юрист компании «Максима – Консалтинг и Право»:
– Если Законодательное собрание примет закон в предложенной губернатором редакции, то цена городской земли вырастет. Цена земель, занятых коммерческой недвижимостью, поднимется не так уж сильно – с 13,5 до 20 процентов кадастровой стоимости, а цена земель, занятых промышленными предприятиями или предоставленных для осуществления инвестиционной деятельности, вообще не изменится. Зато сильно подорожают земли, занятые жильем. Сейчас их можно выкупить по цене меньше 0,5 процента от кадастровой стоимости, с 1 января планируется поднять цену до 20 процентов. Исключение сделано только для граждан, владеющих индивидуальными домами (земли под ними тоже подорожают, но «всего» до 5 процентов кадастровой стоимости). Еще больше вырастут цены на земли сельхозназначения. Сейчас их цена составляет несколько сотых процента кадастровой стоимости. Власти планируют поднять ее до 100 процентов. Фактически вовлечение сельхозземель в коммерческий оборот может стать экономически бессмысленным. А ведь именно они составляют основной «резерв» городских земель. Но все эти изменения вряд ли очень сильно повлияют на деятельность девелоперов и строителей, которые, как правило, не выкупают земельные участки, а лишь берут их в аренду на период строительства.
Юрий Халимовский, старший юрист департамента недвижимости юридической компании «Качкин и Партнеры»:
– Закон направлен на установление порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Санкт-Петербурга или неразграниченной государственной собственности, на которых расположены находящиеся в частной собственности объекты недвижимости. Таким образом, речь идет о выкупе земельных участков под уже существующими частными зданиями, строениями и сооружениями, реализации предусмотренного статьей 36 ЗК РФ исключительного права физических и юридических лиц – собственников этих объектов. Полномочие Санкт-Петербурга устанавливать стоимость выкупаемых по статье 36 ЗК РФ земельных участков предусмотрено подпунктом 2) пункта 1.1 этой статьи. Федеральный законодатель предусмотрел и верхний предел: потолком является кадастровая стоимость соответствующих участков.
Рассматриваемый законопроект устанавливает дифференцированные ставки выкупа в зависимости от целевого назначения земельных участков. При этом максимальная ставка сохраняется лишь для земель сельскохозяйственного использования (поскольку они предназначены в первую очередь не для застройки), а для других земель колеблется от 5 (для ИЖС, дачных и садовых участков) до 20 процентов кадастровой стоимости. Если участок предоставлен для инвестиционной деятельности или занят объектом промышленности, стоимость выкупа составляет 13,5 процентов кадастровой стоимости. Это означает, что стоимость выкупа участков снижается: до определения дифференцированных ставок по умолчанию цена участков составляет 100 процентов кадастровой стоимости (пункт 1.2 статьи 36 ЗК РФ).
После вступления в силу новый закон дополнит нормы Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». Новые правила о стоимости выкупа не будут касаться случаев предоставления на инвестиционных условиях в собственность земельных участков без объектов недвижимости.
Сергей Солопов, генеральный директор ООО «ГК «Консалтум»:
– Данный законопроект, разумеется, разработан в рамках положений Земельного кодекса РФ и направлен на упорядочение земельных и гражданских правоотношений, а также на создание условий для ускоренного развития рынка недвижимости. Полагаем, что вступление его в силу будет способствовать слиянию земельных участков и расположенных на них зданий, строений и сооружений в единый комплекс недвижимости, развитию рынка земли, повышению капитализации и инвестиционной привлекательности отечественного бизнеса, что для девелоперов и строителей приоритетно.
Представляется, что законодатели в целях принятия данного закона стремятся соблюсти разумный баланс между стремлением пополнить бюджет и желанием не ухудшить положение лиц, которые планируют выкуп земельных участков. Кроме того, по-видимому, есть стремление сделать цену на землю более привлекательной, ведь огромный массив земли сейчас находится в аренде, в связи с чем земельные участки мало покупают. Появляется необходимость стимулировать спрос – понизить цену и продавать.
Не стоит бояться того факта, что кадастровая стоимость земельных участков разного целевого назначения, согласно данному законопроекту, на первый взгляд кажется высокой. Нужно понимать, что кадастровая стоимость применяется лишь для исчисления земельного налога. Она определяется методами массовой оценки и с рыночной ценой или рыночной стоимостью отдельного земельного участка может не совпадать. Во многих местах кадастровая стоимость на сегодняшний день уже отстает от рыночной. Ничего страшного, что она может оказаться ниже рыночной. В конце концов, если вы захотите продать участок, то запросите за него столько, сколько сочтете нужным. В этом случае кадастровая стоимость может служить просто ориентиром, отправной точкой. Во всем мире стоимость для целей налогообложения не растет так быстро, как цены, по которым совершаются сделки. Там, где есть активный оборот недвижимости, например, в крупных городах, кадастровая стоимость устанавливалась на основе статистического анализа рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости (цены, предложения, размер арендной платы).
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям