Комментарии в СМИ

«Одностороннее изменение обстоятельств»

28.11.2011 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры», отметил плюсы и минусы нового порядка расторжения строительных инвестиционных контрактов.

Петербургские и московские власти получили законное право расторгать строительные инвестиционные контракты в одностороннем порядке. Под нож могут пойти контракты, заключенные до первого 1 января 2011 года. Причиной расторжения может стать «существенное изменение обстоятельств».

Право расторжения властям двух городов России – Москвы и Петербурга – дается специальными изменениями в Закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Их на прошлой неделе в третьем чтении приняла Госдума РФ. В частности, согласно поправкам власти двух мегаполисов могут расторгнуть контракт, если инвестор срывает установленные в нем сроки или за 5 лет не смог получить разрешения на строительство. Любопытным представляется и другая причина, по которой контракт может быть расторгнут властями в одностороннем порядке, – «существенное изменение обстоятельств». Такими обстоятельствами может стать невозможность исполнения обязательств по осуществлению строительства или реконструкции объекта в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями российского законодательства, а также в связи с наличием обременений земельного участка или объекта недвижимого имущества, находящегося на нем, правами третьих лиц, препятствующих работам.

По мнению юристов, что касается права на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды на инвестиционных условиях, то идея законодателя понятна. «Это попытка создать законную возможность в кратчайшие сроки освободиться от недобросовестных инвесторов, которые, получив права на участок, длительное время не реализуют заявленные проекты. Такая работа и сейчас активно ведется в Москве и Санкт-Петербурге, но в текущий момент для этого необходимо обратиться в суд, и судебная практика складывается не так хорошо, как хотелось бы», – считает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. По его словам, к предлагаемым нормам будет много вопросов, так как фактически проект ставит в неравное положение инвесторов, заключивших договор до/после 01.01.2011, что противоречит гарантиям, предусмотренным ст. 15 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Вице-губернатора Роман Филимонов рассказал, что в Петербурге могут быть расторгнуты 3-5% от всех заключенных инвестиционных договоров. «Таких участков, где инвестор за несколько лет так ничего и не сделал, у нас вообще единицы. Причем почти все они касаются коммерческой недвижимости. Жилых вообще нет», – заявил господин Филимонов. С другой стороны, участники рынка полагают, что серьезного влияния на строительную отрасль закон не окажет. «Подобных инвестконтрактов, которые девелоперы не выполняют по 5-10 лет и не платят арендные сборы, в городе минимум. И может быть, и хорошо, что власти получают законный рычаг давления на подобного застройщика», – полагает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.

Павел Никифоров

Ссылка на источник