Комментарии в СМИ

«Обременительная покупка»

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», обратила внимание на нюансы приобретения залогового жилья.

Предложение залоговых квартир на рынке Петербурга невелико, но эти объекты пользуются спросом у покупателей. Дисконт при такой сделке может доходить до 15% от рыночной стоимости жилья.

За последние три года предложение квартир, находящихся в залоге у банков, серьезно выросло, поскольку стали один за другим заканчиваться судебные разбирательства, начавшиеся в 2009-2010 годах, рассказывает Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге.

Екатерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН, говорит, что предложение подобных объектов растет с конца 2012 года. «Как правило, это квартиры, которые люди приобрели в 2011-2012 годах на волне понижения ипотечных процентов, а теперь это жилье им не нужно или они больше не могут оплачивать ипотеку», – уточняет госпожа Гусева.

По словам Виктории Поляковой, руководителя отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская недвижимость», залоговое жилье сегодня составляет около 2-3% вторичного рынка.

Прохладный спрос

Несмотря на то что залоговые квартиры стали обычным явлением для рынка, покупатели все же с опаской относятся к таким вариантам.

«Залоговое жилье пользуется спросом, конечно, в меньшей степени, чем аналогичное без обременений, но тем не менее сделки по продаже таких объектов регулярно заключаются, – отмечает Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-Банка. – При правильном структурировании сделки, учитывая некоторый дисконт в цене в совокупности с заинтересованностью объектом, обременение перестает быть для покупателя «стоп-фактором».

Залоговые квартиры пользуются спросом, так как наличие недвижимости в залоге у банка косвенно свидетельствует о ее юридической чистоте и отсутствии претензий со стороны третьих лиц, арестов и т. д., говорит Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка.

Стоимость таких квартир чуть дешевле аналогичных, а головной боли с оформлением документов значительно больше, предупреждает Марина Вязовая, эксперт направления «Жилой фонд» АН «Итака».

Обычно срок экспозиции такого рода объектов жилой недвижимости составляет от трех до шести месяцев, добавляет Татьяна Хоботова.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, отмечает, что сроки продаж таких квартир более длительные, поскольку застройщику требуется около 2-3 недель для того, чтобы вывести объект из-под залога.

По словам Людмилы Артеевой, начальника управления ипотечного кредитования Банка БФА, сроки экспозиции заложенных квартир зависят от ликвидности этих квартир. «Для квартир эконом-класса со средней ликвидностью срок экспозиции составляет примерно 3-6 месяцев. Элитные квартиры имеют более длительный срок экспозиции, который может достигать 1 года и более. Заложенные квартиры продаются по рыночным ценам либо с минимальным дисконтом порядка 10-15%», – поясняет госпожа Артеева.

В расчете на скидку

Вопреки расхожему мнению, что залоговую квартиру можно купить с существенным дисконтом, разница в стоимости с необремененными аналогами незначительна.

На объекты недвижимости, которые продаются «принудительно» после судебного решения на аукционах, когда стоимость единолично определяет банк, цена действительно может быть значительно ниже рыночной, но это далеко не всегда происходит на деле, рассказывает Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры». «Банки, получившие право распоряжаться дефолтной квартирой, не имеют права реализовывать подобные объекты недвижимости самостоятельно. Для этой цели привлекается специализированная компания, что увеличивает расходы и, как следствие, конечную цену залоговой квартиры», – поясняет госпожа Соколова.

«Если речь идет о продаже квартиры благополучным заемщиком, который не имеет просрочек по платежам, то для банка это досрочное погашения кредита и недополученная прибыль. Отсюда и строгости при продаже квартиры. Если речь идет о продаже «проблемным заемщиком», то ради того чтобы с ним расстаться, банк готов пойти на уступки», – отмечает Виктория Полякова.

Сергей Столбунов утверждает, что дисконт от рыночной стоимости может варьироваться от 5 до 10%. По его словам, банк может предложить существенно более низкую ставку и/или особые условия рассмотрения заявки с целью стимулирования покупки заложенных объектов, выставленных на продажу залогодателями. Все это предлагается в рамках борьбы с просрочкой, которая намного дороже обходится банку, чем предоставление нового кредита под более низкую ставку, говорит господин Столбунов.

Татьяна Хоботова добавляет, что ВТБ24 в рамках специальной программы «Витрина залогового имущества» предлагает ипотеку на покупку залоговых квартир по ставке в 10% годовых. Для сравнения, ставки по кредитам в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой» составляют на сегодня 11-11,5% годовых, приводит пример госпожа Хоботова.

Сложности сделки

Продажа из-под залога несколько пугает покупателей, они видят дополнительные риски, боятся, что обременение не будет снято, рассказывает Людмила Артеева. Однако банки, по ее словам, уже отработали на практике типичные схемы продажи из-под залога и могут предложить сторонам (продавцу и покупателю) несколько вариантов проведения сделок купли-продажи из-под залога, в том числе с разными формами расчета (безналичным путем, через ячейки, с выдачей нового кредита и т. п.).

Господин Столбунов отмечает, что единственным и достаточно существенным обременением для банка и клиента является необходимость объяснить покупателю суть и основные условия сделки со всеми ее рисками и обстоятельствами, компенсирующими данные риски.
«Главным образом при проведении такой сделки возникают сложности взаиморасчетов, – добавляет Марина Вязовая. – Для их проведения нужен прямой покупатель, вариант с «цепочкой» квартир не подходит».

Стоит отметить, что получить кредит на залоговую квартиру возможно только в банке-залогодержателе. «Банки готовы предоставлять кредиты на покупку квартир, но чтобы и сделка проходила у них в банке, а банк – владелец залоговой квартиры также хочет контролировать сделку, поэтому технически сделку не разорвать и, как правило, кредит надо получать в банке, где находится залоговая квартира», – поясняет госпожа Хоботова.

«В теории о таких сделках разговоры идут, но до практики дело не доходит. Слишком сложно. Обычное правило банков – квартиры с обременением не рассматриваются в качестве залоговых, а мы говорим о квартирах под залогом, то есть с обременением. Получается замкнутый круг», – поясняет госпожа Полякова.

Мнение:

Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-Банка:

– За рубежом существуют иные формы обеспечения ипотечного кредита, отличные от тех, которые применяются в России. Например, в странах с англосаксонской системой права и США при выдаче ипотечного кредита на приобретение недвижимости залогодатель сразу передает залогодержателю право собственности на приобретаемый объект недвижимости, оставляя за собой права владения и пользования жильем. Таким образом, в случае возникновения проблем с оплатой кредита у должника не возникает необходимости заниматься продажей имущества для покрытия долгов, а у кредитора нет необходимости обращать взыскание на имущество, поскольку кредитор уже является собственником и ему остается только подтвердить свое залоговое право собственности. Данная система кредитования имеет сходство с финансовым лизингом, поскольку сроки кредита при этом достигают 40 и более лет, а заемщик получает титул собственника только после полной выплаты полученного кредита.

Андрей Семериков

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ