Комментарии в СМИ

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Алексей Калинкин считает, что четкие правила Земельного кодекса РФ упростят процедуру получения участков застройщиками, но при этом в значительной степени применение положений на практике будет зависеть от региональных и местных властей.

С 1 марта 2015 года вступил в силу пакет поправок, значительно упрощающих процедуру получения участков в собственность и аренду.

С началом календарной весны началась настоящая «земельная весна» в российском законодательстве. Вступил в силу крупнейший за последние полтора десятилетия пакет поправок в несколько десятков нормативных актов, регулирующих вопросы земельных отношений, в том числе Земельный, Градостроительный, Гражданский и Жилищный кодексы. Более сотни новых пунктов кардинально изменят процедуры обращения с землей. По замыслу разработчиков законопроектов, порядок получения участков – в собственность ли, в аренду, в пользование – должен стать значительно проще.

Только торг и уместен

Наибольшее количество поправок и дополнений внесено в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ). Надежды строительного сообщества связаны с дополнениями ЗК РФ, регулирующими процесс предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Главное чаяние – на расширение ассортимента земельных участков.

На данный момент, например в Санкт-Петербурге, процесс торгов государственной землей идет не очень активно. По данным Colliers International, с 2012 года и по настоящее время через Фонд имущества реализуется не более 5 лотов в год. Прежде всего потому, что инициировать продажу госземли в собственность или в аренду по действующим правилам должно само государство.

Новое законодательство позволит любому физическому и юридическому лицу заявить о своем интересе к тому или иному свободному земельному участку, находящемуся в государственной или муниципальной собственности, и добиться проведения аукциона по продаже этого участка.

Если участок не сформирован и нет утвержденного проекта межевания территории, в рамках заявки потребуется разработать схему расположения земельного участка (определение термина – см. справку). Причем сделать это можно будет в виде электронного документа. В установленный законом срок, 30 дней, соответствующий орган госвласти должен схему согласовать, проверив, действительно ли участок свободен и возможна ли его продажа или передача в аренду.

Перечень случаев для отказа в законе также прописан. Следующий этап – объявление в открытом доступе о планах по продаже/передаче в аренду земельного участка, назначение цены (единственному желающему участок может быть продан не дороже кадастровой стоимости) и ожидание других претендентов. Если они не появились, то участок передается единственному претенденту, если нашлись – то проводится аукцион. Именно торги, как, по мнению законодателя, более прозрачная в отличие от конкурса процедура, станут основным способом получения участков как в собственность, так и в аренду.

При этом законом определены и случаи, когда торги проводиться не будут, то есть участок сразу продается/передается в аренду одному претенденту (один из таких случаев, например, – земельные участки действующего садоводческого товарищества), а также случаи бесплатного предоставления участков (например, многодетным семьям при соблюдении определенных условий). Застройщики же смогут получить без торгов в аренду территории под строительство социальных (детские сады, школы, больницы) и инфраструктурных объектов, причем процедура займет всего три месяца вместо нынешних трех лет.

Земля в ассортименте?

Новые нормы закона, по мнению экспертов, позволят максимально избежать ситуаций, когда интересные земельные участки годами не появляются на рынке просто из-за того, что у государственных органов до них не доходят руки. «Если местные власти во исполнение законодательства составят публичную кадастровую карту с указанием свободных земельных участков и указанием вида разрешенного строительства – как юридические, так и физические лица смогут выбрать интересный для них земельный участок и подать заявление с требованием о выставлении его на торги», – говорит директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге Виктория Константинова.

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Алексей Калинкин считает, что четкие правила ЗК упростят процедуру получения участков застройщиками, но при этом в значительной степени применение положений на практике будет зависеть от региональных и местных властей. «Нужно, во-первых, поправить нормативные акты, чтобы привести их в соответствие с новым ЗК РФ, во-вторых, оперативно перестроить устоявшуюся систему предоставления участков. Не хотелось бы, чтобы в первые несколько месяцев действия этих поправок деятельность по предоставлению участков «встала», особенно в текущих обстоятельствах», – отмечает эксперт.

В то же время в Петербурге и других мегаполисах в принципе не так много действительно свободных земельных участков, поэтому на более активный заявочный процесс могут рассчитывать регионы. Некоторый «резерв» есть среди земель, находящихся в федеральной собственности, которые, в свою очередь, в соответствии с новым законодательством, будут передаваться регионам. «Но это не быстрый процесс, так что взрывного роста числа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и соответственно доступных для приобретения, ожидать не следует», – говорит партнер, руководитель направления ГЧП и инвестиции ООО «ЮФ «Лигал Студио» Анастасия Русинова.

Кроме того, по ее словам, через некоторое время можно ожидать расширения ассортимента предлагаемой земли за счет изъятия участков, не используемых в течение трех лет, – процедура также прописана в нынешних поправках в законодательстве. «Объективно – все ликвидные и пригодные для использования участки так или иначе находятся в частных руках. Те участки, которые принадлежат муниципалам, в большинстве своем не самый лучший товар – болотистые, закустаренные, с оврагами, как правило, не очень удачные по локации, геологии, рельефу, при этом абсолютно инженерно не обеспеченные», – высказывает свои сомнения руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева. Алексей Калинкин также считает, что расширить предложение земель помогут появившиеся в законах процедуры перераспределения и обмена земельных участков.

КОТы экономкласса

Впрочем, есть категория девелоперов, которой земля под строительство достанется дешевле. Это компании, которые решатся на реализацию новых типов проектов комплексного освоения территорий. Таковых два: комплексное освоение территории для строительства жилья экономического класса (здесь также два вида в зависимости от того, осваивается ли пустой земельный участок или речь идет о застройке свободной территории в рамках сложившихся кварталов и/или реконструкции существующих домов) и комплексное освоение территории для строительства наемных домов.

Участки под такие проекты будут передаваться в аренду, при этом размер арендной платы, в соответствии с Земельным кодексом, не должен превышать величину земельного налога. Казалось бы, довольно радужная перспектива, если бы не другие условия договоров, которые будут заключаться для реализации таких проектов. В частности, право КОТ для строительства жилья экономкласса будет приобретаться на аукционе, предметом торгов на котором станет минимальная итоговая стоимость квадратного метра жилья, которое будет построено на земельном участке. Какое количество квадратных метров по указанной цене должен возвести девелопер, будет прописано в договоре. Похожие условия будут действовать и в отношении КОТ для строительства наемных домов, но ключевым параметром станет цена, по которой жилые помещения будут сдаваться в аренду.

Качество за меньшие деньги?

Как отмечает советник Dentons Ольга Урюпинская, окупаемость проектов КОТ эконом-класса для застройщиков / инвесторов, видимо, должна была обеспечиваться за счет снижения затрат на строительство инженерной и социальной инфраструктуры, упрощенного порядка предоставления земельных участков и снижения размера арендной платы за земельные участки. «Однако после нескольких лет доработки законопроекта принятый в итоге документ вызывает вопросы в части инвестиционной привлекательности», – считает она.

Эксперт поясняет, что, во-первых, «вызывают удивление», например, критерии отнесения жилья к жилью экономического класса, в частности, площадь квартиры не более 100 кв. м или не более 150 кв. м в отношении индивидуального жилого дома или блока в доме блокированной застройки. Во-вторых, застройщик должен заключить договоры участия в долевом строительстве только с лицами, имеющими право на приобретение жилья экономкласса (ЖЭК), но критерии отнесения граждан к таким лицам на данный момент установлены только для ЖЭК, строящегося на участках Фонда РЖС. В-третьих, закон устанавливает для застройщика сроки заключения договоров долевого участия (до ввода дома в эксплуатацию) и договоров купли-продажи (в течение шести месяцев со дня ввода в эксплуатацию). «Остается не ясным, что должно происходить после истечения указанных сроков: будет ли застройщик нести какую-либо ответственность за невыполнение данных требований; может ли застройщик продать оставшееся жилье иным лицам, не признанным имеющими право на приобретение ЖЭК?» – подчеркивает юрист.

Алексей Калинкин в свою очередь добавляет, что в сложившейся экономической ситуации привязка цены готового жилья к цене, определенной по результатам аукциона, отпугнет девелоперов от реализации подобных проектов. «Я полагаю, что в ближайшие несколько лет в РФ таких проектов будет по пальцам пересчитать, если они вообще будут», – считает он.

Даже если абстрагироваться от текущих кризисных реалий, добавляет Марина Агеева, цены на недвижимость все равно растут, и для крупного девелоперского проекта цикл реализации составляет пять-семь и более лет, а значит фиксировать цену – экономически не обоснованная модель. «Даже в рамках закупок жилья для очередников цены квадратного метра пересматриваются и утверждаются с учетом индексации ежеквартально», – замечает она. «Тем не менее применение указанных договоров может положительно отразиться на рынке, сделав ценообразование более прозрачным. Но существует и риск, что стремление застройщиков предложить наиболее дешевый проект может привести к низкому качеству и уровню безопасности готового жилья», – заключает Анастасия Русинова.

Долгостроям дадут шанс

Существенными для застройщиков также станут поправки, внесенные в Земельный и Гражданский кодексы РФ, которые регулируют вопросы обращения с объектами незавершенного строительства. Однократно и на срок не более трех лет можно будет продлить договор аренды без торгов, но только если расположенный на участке объект незавершенного строительства оформлен в собственность (причем сделано это до 1 марта 2015 года, как и получено право аренды). Если же строительство объекта так и не было завершено, то по решению суда (если застройщик не докажет, что срыв сроков был вызван объективными обстоятельствами, например, действиями или бездействием властей), участок вместе с долгостроем будет выставляться на торги.

Юристы отмечают, что по-настоящему «бороться» с долгостроями новые пункты законов будут еще не скоро. В частности, поправки не применяются к объектам долевого строительства, возводимых на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в том случае, если на день прекращения действия договора аренды стройка не завершена или же если договор аренды заключен до 1 марта 2015 года.

«Формулировкой, что недостроенный объект подлежит изъятию и реализации с публичных торгов, а участок под таким недостроенным объектом – предоставлению без торгов новому собственнику для завершения строительства объекта, законодатель допускает вариативность в толковании. Неясно, обязан ли новый собственник достраивать объект в соответствии с ранее разработанной проектной документацией или он вправе завершить строительство, изменив характеристики объекта, в том числе его назначение. В случае применения последнего толкования сегодняшние долгострои могут стать предметом повышенного интереса инвесторов. Первый же, «жесткий», подход способен свести на нет интерес к приобретению долгостроев», – комментирует Ольга Урюпинская.

Представители девелоперского сообщества пока не очень охотно комментируют изменения в земельном законодательстве, ссылаясь на то, что «в действии» нормы могут иногда слишком сильно отличаться от написанного на бумаге и потребуется достаточно времени на то, чтобы механизм работы поправок был отлажен. В том числе и потому, что приняты еще далеко не все подзаконные акты как на федеральном, так и на региональном уровнях, да и время для активных сделок с землей сейчас не самое экономически благоприятное. Но в целом, по мнению застройщиков и юристов, поправки действительно упростят и сделают более прозрачным процесс получения земельных участков, а возможностей для чиновничьих злоупотреблений станет существенно меньше, однако полностью исключить их нельзя, считают эксперты. Особенно это касается случаев, когда участки будут предоставляться без торгов, например, при реализации «масштабных инвестиционных проектов», поскольку критерии «масштабности» будут определяться местными органами власти.

Справка

Новые ключевые термины

«Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки».

«Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера»

Наталья Тимофеева

Ссылка на источник