Комментарии в СМИ

Издание цитирует мнение Дмитрия Некрестьянова, партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в рамках круглого стола, посвященного проекту новых Нормативов градостроительного проектирования Санкт-Петербурга.

Впрочем, как считают эксперты и участники строительного рынка, ухудшение ситуации произойдет только в том случае, если нормативы, которые планируется ввести постановлением правительства, останутся в том виде, в каком их направили на согласование в органы исполнительной власти и строительной общественности.

Напомним, что с февраля 2014-го в Петербурге действуют нормы, введенные городским законом «О региональных нормативах градостроительного проектирования, применяемых на территории Санкт-Петербурга» (от 14.02.2014 № 23-9). Закон регламентирует минимальный уровень обеспеченности жителей города объектами транспортной и инженерной инфраструктуры, социально-культурного, коммунально-бытового и рекреационного назначения при застройке городских территорий. Еще на стадии принятия закона эксперты и участники рынка признавали, что документ во многом формален и требует доработки с учетом особенностей застройки Петербурга. В полном объеме закон начал работать с января 2015 года. Однако в связи с изменениями Градостроительного кодекса, с мая текущего года закон планируется отменить постановлением правительства Санкт-Петербурга, в котором будут прописаны новые требования к проектам планировки территории. Участники рынка рассчитывали, что в новой редакции РНГП будут изменены с учетом специфики города и замечаний профессионального сообщества. Но их ожидания пока не оправдались.

Без изменений

Как рассказала начальник Управления научно-методического обоснования градостроительного развития Санкт-Петербурга СПбГКУ «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга» Светлана Ершова, координирующая работу над проектом постановления, нормативы разрабатывали профессиональные эксперты, и все их попытки провести дифференциацию в соответствии с разной исторической застройкой ни к чему не привели. «Это нецелесообразно, – сказала она, ведь 1000 человек в центре города имеют те же права, что и 1000 человек в спальном районе. Нормативы, которые мы разработали, как раз и удовлетворяют права всех, например, на размещение объектов социальной и инженерной инфраструктуры». Она предположила, что, возможно, застройщики не разобрались во всех нюансах данного документа. И подчеркнула, что предлагаемые нормативы ничем не отличаются от утвержденных законом, за исключением обоснования, которое ранее не требовалось, а теперь, в связи с изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс, обязательно.

«Представленный проект постановления правительства является документом не для мегаполиса, а для поселка городского типа», – отметил вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. По его словам, документ вновь не учитывает того, что в Петербурге есть исторический центр, спальные районы, пригороды, требующие разных подходов. «Естественно, в таком виде это постановление нас не устраивает», – сказал Алексей Белоусов. Он уверен, что если уж и отменять закон, который не прожил и полутора лет, то нормативы необходимо кардинально улучшить, чтобы не пришлось через год-полтора снова вносить изменения.

Появление нормативов само по себе является позитивным фактором, поскольку такие документы устанавливают правила игры для бизнеса, заметил уполномоченный по защите прав предпринимателей Александр Абросимов. Однако данный проект, по его мнению, требует кардинальной переработки. В частности, отметил он, в центре, где строится преимущественно элитное жилье, детские сады и школы не нужны в таком же количестве, как в спальных районах.

Предлагаемые нормативы хороши для незастроенной территории, в этом случае они идеальны для строительства «города-сада», высказал свою точку зрения руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Для использования их в существующих реалиях Петербурга необходима дифференциация или же все это пустая трата сил и времени, уверен он. «От того, что мы напишем, что в Купчино необходимо построить больше дорог, они там не появятся, разве что мы их проложим через жилой дом. И что такое 1000 человек? В Курортном районе 1000 человек живет на территории, которая в 15 раз больше, чем та, где проживает такое же количество людей в центре города или в спальном районе», – проиллюстрировал несовершенство предлагаемого подхода к формированию РНГП Дмитрий Некрестьянов.

«Как проектировщик, с уверенностью заявляю, действующие РНГП и новые мало отличаются. Работать что с теми, что с этими невозможно в принципе. Предлагаемые РНГП можно применять для новой территории, но к уже застроенной части нужно подходить дифференцированно», – заявил заместитель генерального директора по градостроительной деятельности ООО «Институт территориального развития» Владимир Аврутин.

Обсуждение представленного разработчиками проекта постановления свелось к единодушному решению – региональные нормативы градостроительного проектирования должны учитывать особенности территории. Суть претензий к проекту постановления РНГП емко сформулировала начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

«С дифференциацией подходов нельзя не считаться. Это просто нужно признать как данность. Именно в этом я вижу профессиональный и разумный подход», – резюмировала она.

Нереальная обоснованность

Что касается обоснований, которые дополнили прежние нормативы, то подход к их формированию вызвал не меньше критики со стороны экспертного сообщества. Глава центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов напомнил, что работа над региональными нормативами ведется с 2006 года, но проблема с их обоснованием стала актуальна только сейчас. Видимо, предположил он, федерального законодателя утомило, что все РНГП делаются посредством переписывания советских СНиПов. Но то, как разработчики попытались решить новую задачу, не решает проблемы. Обоснование – главная проблема документа, считает Александр Карпов. «В разделе «Обоснования», в частности, есть следующие слова: «по мнению такого-то комитета, цифра должна быть такой-то». Откуда берется это мнение? Где данные, подтверждающие этот вывод?» – интересуется эксперт и подчеркивает: – Помимо обоснования федеральный закон требует и наличия механизма расчета». По его словам, к каждому показателю должна прилагаться форма и алгоритм расчета. Например, плотность улично-дорожной сети можно посчитать тремя разными способами и на одной и той же территории получить три разных варианта норматива. В зависимости от методики расчета. Это касается и всех остальных нормативов. Поэтому, чтобы не допустить таких разночтений, необходимо прилагать механизмы расчета того или иного показателя норматива.

Изучив документ, Александр Карпов пришел к выводу, что в нем нет реальной обоснованности показателей, которая формируется на данных статистики, прогнозов и определенных научных моделях.

Многочисленные представители строительной отрасли, проектных организаций, консалтинговых и девелоперских компаний, а также бизнес-омбудсмен Санкт-Петербурга оказались единодушны в том, что принимать постановление правительства в ныне существующем виде категорически нельзя.

Что делать?

Участники строительного сообщества при обсуждении документа не стали ограничиваться лишь его критикой, а предложили конкретные решения и меры для формирования актуальных для города норм.

Как напомнил Владимир Аврутин, дифференцированные нормативы в Петербурге уже разрабатывались. В частности, уже есть территориально-строительные нормативы (ТСН) по центру города и по спальным районам. Не разработанными остались лишь ТСН для пригородов. «А это и есть те самые три уровня ТСН. Надо просто их доработать и принять как РНГП», – предложил Владимир Аврутин.

По его словам, мнение профессионалов в рабочей группе никак не учитывалось, чиновники просто продавили то, что считали нужным. А между тем больную для строителей тему по детским садам можно решить не только за счет их строительства. «Все семьи имеют право на дошкольное образование, однако пользуются им только те, для кого нашлось место в детском саду, – пояснил он. – Если взять плату за детский сад, то становится понятно, что те родители, которые водят детей в детский сад, имеют существенную государственную дотацию. А те, кто не смог устроить ребенка в садик, лишены не только права на образование, но и материальной поддержки. В ряде городов России из местного бюджета выплачивается компенсация семьям за то, что их ребенок не посещает детский сад. Такой подход способствует развитию там частных детских садов и дает возможность гражданам выбирать: водить ребенка в государственный, частный детский сад или сидеть с ним дома. При таком подходе норматив – 55 мест в детском саду на 1000 жителей – не актуален».

Также можно по-другому подойти и к решению проблем с парковками. Как рассказала Светлана Денисова, подчиняясь нормативу, застройщики строят огромное количество паркингов, которые пустуют, так как у покупателей квартир просто нет денег на выкуп машино-места. Между тем это, с одной стороны, удорожание квадратного метра жилья, с другой – обуза для застройщика, так как собственность на паркинг оформлена на него. Опыт других регионов показывает, что проблему покупательской способности можно решить, оформляя машино-место, как объект недвижимости, на владельца. В этом случае покупатель может взять ипотеку под залог этого объекта. «Однако в Петербурге, находящемся на окраине цивилизации, до сих пор не регистрируют парковочные места в качестве объекта недвижимости. В Москве, Воронеже, Курске, Липецке, Тюмени и других городах Сибири регистрируют, а в Петербурге нет», – констатировала Светлана Денисова.

Владимир Аврутин остановился и еще на одном важном показателе – доступности. «Типовой проект планировки квартала предполагает, что в зоне пешеходной доступности должны быть только два объекта – детский сад и школа, а например, спортивные объекты – в 30 минутах транспортной доступности, культурные – 60 минутах. Это абсурд! Спортивные объекты должны быть дифференцированы, и часть из них должна находиться в пешеходной доступности, – отметил он. – Есть еще одна замечательная новация. Комитет по здравоохранению предлагает ввести в районах нового строительства кабинеты врачей общей практики. При этом поликлиники пропадают вовсе. Есть некие диагностические центры, но их доступность не указана. Абсолютно пустая, неустойчивая, некомфортная среда кварталов. Нужна доступность нескольких уровней. Это вопрос стратегического, принципиального подхода».

Но самое радикальное предложение высказал генеральный директор УК «Теорема» Игорь Водопьянов. «Действующее законодательство невозможно соблюсти, – сказал он. – Закон в полную силу вступил только 1 января, а 1 мая его уже заменит постановление правительства. В КГА мне сейчас предлагают пересчитывать ППТ по закону, а с 1 мая будут новые РНГП и опять придется пересчитывать. При этом срок всех полученных ранее согласований закончится. Если не стоит задачи полностью угробить строительную отрасль, то надо объявлять мораторий», – предложил он.

Идея хотя бы на два года объявить мораторий на изменение законов и принятие новых, чтобы освоиться с теми, что уже напринимали, разработчики РНГП не поддержали, но пообещали рассмотреть подготовленные застройщиками предложения, которые было рекомендовано представить к концу февраля текущего года.

Лилиана Глазова

Ссылка на источник