Комментарии в СМИ

Издание цитирует выступление Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в рамках круглого стола, организованного «Качкин и Партнеры» и редакцией газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга», на тему приспособления к современному использованию зданий — исторических памятников.

Объекты культурного наследия с термином «приспособление» исторических памятников для современного использования уже второй десяток лет так и не находят поддержки в строительном законодательстве.

В историческом центре Санкт-Петербурга из 11 046 зданий 5 385 являются объектами историко-культурного наследия. Именно они и подпадают под действие Федерального закона РФ от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», вступившего в силу 29 июня 2002 года. И статья 44 данного документа вводит понятие «приспособление объекта культурного наследия для современного использования». Но в Градкодексе такого термина нет, поэтому объекты, казалось бы, более чем привлекательные для инвесторов с престижным месторасположением и статусом, на практике вместо капвложений чаще привлекают проблемы.

С нарушением правил

Никита Явейн, руководитель архитектурной мастерской «Студия 44», заслуженный архитектор России, поясняет:

– При подготовке проекта закона об объектах культурного наследия подсознательно использовалась терминология, отличная от строительной, в частности то же «приспособление». Тогда я был близок к данному процессу и знаю, что разработчики этого документа хотели дистанцироваться от общестроительного законодательства и ввести новые правила игры с памятниками. И у слова «приспособление» не оказалось параллели в строительной сфере, вследствие этого начинается жонглирование: в одном штампе ты пишешь «приспособление», в другом – «реконструкция», в третьем – «капитальный ремонт»…

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры», раскрывает еще одну проблему:

– Трудности возникают тогда, когда фасад илифлигель – охраняемая часть здания, а все остальное –просто историческая, не имеющая статуса памятника. КГИОП отвечает только за объекты охраны – для него нет таких понятий, как технический учет, единое здание. И разрешение на приспособление для всего объекта КГИОП выдавать отказывается. Государственный архитектурностроительный надзор указывает на то, что если объект относится к культурному наследию, то у КГИОП вообще нет полномочий на предоставление разрешительной документации. Это очень большая проблема для инвесторов, потому что она практически не разрешима.

Играем в памятники

– Треть работ в нашей мастерской – приспособление памятников, – продолжает Никита Явейн. – И даже для небольшого приспособления объекта культурного наследия бюрократическая схема совершенно фантастическая. По старым нормам – 38 согласований, из них 26 надо получить во время прохождения экспертизы. Сегодня эта цифра будет больше. Два-три месяца уходит на госэкспертизу. Далее – проверка сметы. И до победного конца доходит не каждый инвестор.

Нужно иметь в виду, что в вопросах охраны дворцов, памятников у нас сложилась своя культурная традиция, которая выработала систему «ничего не тронь». Например, за рубежом к памятникам второго ряда или историческим промышленным зданиям подход достаточно либеральный: главное – сохранить дух и характер, внутри же можно делать очень многое – разбирать, перестраивать.

И у нас должна быть дифференциация. Но требовать этого у соответствующих органов власти очень сложно, проще всем занять единообразную позицию. А тут она должна быть индивидуальная, по каждому объекту.

Дмитрий Некрестьянов расширяет затронутую тему:

– Если часть объекта культурного наследия является охраняемой, то работы проводятся через приспособление, на остальной части возможен капитальный ремонт. Реконструкция – более серьезное вмешательство в отношении объекта, здесь на работы с охраняемыми элементами требуется разрешение на строительство. Разрешение выдает КГИОП, так как по последним изменениям в Градостроительном кодексе любые действия в отношении объектов культурного наследия находятся в полномочии органа охраны. На практике же складывается очень интересная ситуация. Градостроительный кодекс предполагает, что разрешение на строительство или реконструкцию выдается в соответствии с формой, утвержденной правительством РФ. Но КГИОП выдает разрешение на приспособление по форме, утвержденной административным регламентом КГИОП, который не является документом, предусмотренным Градкодексом. В итоге при оформлении собственности инвестор получает отказ в регистрационном органе в связи с ненадлежащим разрешением.

– Да, есть законодательные нестыковки, – констатирует Алексей Михайлов, начальник Управления зон охраны объектов культурного наследия КГИОП. – Есть и аналогичная КГИОПу структура ГАСН, – это при нашей общей борьбе с бюрократией. Мы стараемся идти навстречу инвесторам, хотя проблем много.

Каждый объект уникален, и его возможное приспособление в первую очередь рассматривается с точки зрения экономической целесообразности.

Дмитрий Гершон, директор по девелопменту Jensen Group, описывает личное ощущение участника «игры в памятники»:

– Для инвестора каждая реконструкция и приспособление памятника в Санкт-Петербурге напоминает спецоперацию. Работая в историческом центре, мы не можем спрогнозировать ни денежные затраты, ни временные. И не у каждого бизнесмена достаточно решимости и сил для постоянной борьбы с бюрократией. С коммерческой стороны соблазн в приобретении таких объектов велик, но реальная работа в центре не приносит определенности и ожидаемого результата. Сроки согласования не сокращаются, и неизвестно, чем все завершится. В принципе, инвестор не заинтересован сразу выжимать максимум из объекта, но на входе он хочет знать, что ему предстоит.

Наталья Макушева, руководитель отдела аренды холдинга ПАН, более оптимистична:

– Столетнее здание бывшего доходного дома компании Зингер мы приспособили под бизнес-центр класса «А» с сохранением книжного магазина. Это образец разумного архитектурного вмешательства с точки зрения приспособления и неразумного с точки зрения вложения инвестиций – 40 млн евро. В плане трудностей можно отметить реставрационные работы, которые выполнялись на высоком научном уровне под контролем КГИОП. Для нас данный объект стал статусным.

Выход из игры

Никита Явейн предлагает свои варианты выхода из сложившейся ситуации:

– По-хорошему надо вводить параллельную систему хотя бы упрощенного законодательства, легитимирующую определенные допуски в разных сферах, и соответственно параллельные органы, выдающие разрешения по памятникам истории и культуры. Сегодняшняя схема однозначно тормозит процесс.

В Москве сложилась практика, что воссоздавать – очень хорошо. Но если для этого нет достаточно материалов, то можно получить запрет, ведь иначе выйдет подделка. Слава богу, в Петербурге подделок еще немного, но самое страшное то, что они нравятся народу…

Для проведения работ по приспособлению объектов наследия нужен огромный опыт. Новая функция должна быть совместима со старым зданием – тогда все получится. Но по действующему законодательству сделать новый дом в старом почти невозможно, хотя на уровне здравого смысла сомнений не возникает. В профессионализме мы гораздо изощреннее, чем коллеги на том же Западе, но если планируемая функция не соответствует имеющимся историческим параметрам, то ничего не сделаешь. Поэтому успешная реализация проекта складывается из профессионализма как проектировщиков, так и девелоперов и плюс совместимость объектов.

– Юридически у девелопера нет реальных механизмов для того, чтобы до покупки объекта пойти в КГИОП и проконсультироваться по поводу его совместимости с современным использованием, – комментирует Дмитрий Некрестьянов. – Не будучи правообладателем объекта, в согласовательном органе невозможно получить рекомендации, поэтому девелопер сначала покупает объект, а потом решает, что с ним дальше делать. Приобретая исторический объект, он принимает на себя риск. Предприниматель знает, чего хочет, и предпринимает все, чтобы реализовать задуманное, а получится или нет – неизвестно. Каждый настоящий девелопер старается уменьшить степень риска, но на стадии приобретения объекта максимально можно предложить только собственные идеи.

Как юрист хочу сказать, что терминология закона специфическая, и границу установить довольно трудно: всегда есть вероятность прийти к выводу о том, что хозяйственная деятельность в отношении объектов культурного наследия – это все-таки работы по приспособлению, и выясняется это только в суде. Поэтому «приспособление» представляется более правильным с точки зрения справедливости и наиболее универсальным из существующих способов.

Начальник Управления зон охраны объектов культурного наследия КГИОП Алексей Михайлов уточняет:

– Прокуратура нам сделала предписание, что все работы на объектах культурного наследия, а не части их, относятся к приспособлению.

А инвесторам посоветую учитывать российскую особенность, чтобы критические сроки не создавали панику и не вели к недоработанным решениям. Я сталкивался с зарубежным опытом– там подготовительные работы по приспособлению ведутся не године два. Знаю пример в Голландии, где проект согласовывался в течение пяти лет, и этот срок никого не смущал.

Да, концентрация объектов культурного наследия в историческом центре Санкт-Петербурга достаточно значительная, но проблемы лежат в другом контексте.

Мы пытаемся их решать. Что касается нестыковок строительного законодательства и закона об охране объектов культурного наследия, то, когда была озвучена Программа «Сохранение исторического центра Санкт-Петербурга на 2013–2018 годы», мы заявили о них. Была даже создана специальная группа при КУГИ для конкретизации законодательных несоответствий и доведения этой информации до федерального уровня, иначе программа во многих своих аспектах не сдвинется с места. Надеюсь, что изменения к лучшему здесь произойдут.

Также сообщаю, что при КГИОП создано государственное учреждение для решения вопросов по охранным обязательствам. А по вопросам приспособления зданий комитет заинтересован в снижении напряжения, но человеческий фактор присутствует везде. Может быть, требования специалистов нашего комитета излишне высоки, из-за чего и происходит некая идеализация: подход по объектам культурного наследия, имеющим общемировое значение, переносится и на второстепенные объекты.

Причина существующей схемы кроется в ситуации, сложившейся сегодня в городе. Если вдруг начинаются отступления, то сразу же появляется масса защитников, в их числе и те, кто зарабатывает себе определенные преференции. За ними следуют депутаты, прокуроры. А сотрудникам комитета приходится отвечать на неимоверное количество жалоб. Если бы общественные активисты и отчасти девелоперы предварительно вели просветительскую деятельность, возможно, не было бы столько обращений. Ведь общественность изначально воспринимает действия девелоперов негативно, – заключает Алексей Михайлов.

Понимая интерес девелоперов, Юрий Митюрев, будучи главным архитектором Санкт-Петербурга, выразил свою мысль о том, что все проблемы возникают тогда, когда появляются попытки выйти за пределы законов, но при этом он тоже указывает на отсутствие их четкого взаимодействия. Поэтому, по словам Юрия Константиновича, нужно совместно искать возможный компромисс. Пожалуй, комитет Всемирного наследия ЮНЕСКО, одобрив включение исторического центра Санкт-Петербурга и связанные с ним комплексы памятников в свой почетный список в декабре 1990 года, не подозревал, что на сохранение архитектурной ценности окажут влияние не только временные и природные факторы, но и в большей степени буква закона. Тогда исторический центр нашего города стал первым подобным объектом в России и СССР. А по каким позициям мы будем лидерами завтра, покажут действия, которые предпринимают ответственные лица сегодня…

Комментарий

Первый заместитель председателя Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Нино Лордкипанидзе:

– Исходя из того, что территория исторического центра достаточно велика, мы взяли два пилотных проекта для определения комплексного подхода и выявления болевых точек. В конце 2012 года принята программа «Сохранение и развитие территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия». Финансирование – за счет городского бюджета и уже существующих стратегических инвесторов.

При разработке программы были определены следующие проблемы:

• значительный износ зданий – более 15% имеют износ свыше 40% и 45% – от 20 до 40%;

• детальное и инструментальное обследование объектов недвижимости для дальнейшего создания 3D-модели каждого дома и каждой квартиры (возможно при доступе в каждое помещение);

• создание соответствующего совета при правительстве СПб.

Колонка юриста

Генеральный директор консалтинговой компании «Вильчур и партнеры» Николай Вильчур:

– При реконструкции жилых домов с дворами-колодцами девелоперы сталкиваются со следующим выбором:

• либо надо перепрофилировать здание, поскольку по требованиям к инсоляции, воздухообмену и некоторым другим параметрам оно не соответствует нормативам;

• либо надо фактически разрушать здание, сохраняя только фасады, а затем отстраивать заново уже в другой конфигурации.

Главная проблема второго варианта состоит в том, что получить разрешения на такую «реконструкцию» в историческом центре практически невозможно. КГИОП не согласится на такой вариант, а ГАСН не введет здание с прежними параметрами в эксплуатацию. И в каждом случае при принятии решений задействовано много субъективных критериев, которые сильно тормозят процесс.

Значительные сложности здесь связаны с требованиями к инсоляции и воздухообмену. Требования к инсоляции регулируются как в разрезе проектирования, так и в части установления требований к условиям проживания. Первое регулируется постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.10.2001 № 29 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий. Санитарные правила и нормы» (Раздел 4).

Требования к условиям проживания устанавливаются Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы» (Раздел V). Требования этих документов настолько несопоставимы с имеющимися архитектурными решениями, что, по сути, возможно лишь одно решение проблемы инсоляции – строительство здания заново.

Также есть проблемы с обеспечением достаточного уровня воздухообмена, хотя этот вопрос решается на стадии проектирования путем использования более совершенных систем вентиляции. Требования к обеспечению качества воздуха устанавливаются статьей 20 закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Выход здесь может быть только один – формирование более гибкого законодательства об охране памятников архитектуры, позволяющего проводить более радикальную реконструкцию зданий в историческом центре.

Подготовила Татьяна Филатова

Пока верстался номер, стало известно, что проект ФЗ о сохранении исторического центра города правительство СПб направит в Госдуму до конца лета 2013 года. Изменения в соответствующие законы РФ и СПб необходимы для реализации целевой программы «Сохранение и развитие территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия».

Ссылка на источник