Блог

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о судьбе разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка при изменении участка или субъекта.

В отличие от основных видов разрешенного использования условно-разрешенный вид разрешенного использования (УРВИ) может быть выбран только на основании специального решения о предоставлении разрешения на УРВИ, принятого уполномоченным органом (ст. 39 ГрК РФ).

На практике в большинстве субъектов РФ предусмотрено, что разрешение на УРВИ дается на определенный срок с соблюдением требований о проведении публичных слушаний, однако иного регулирования, как правило, нет.

В то же время возникает сразу несколько вопросов, которые требуют решения:

А) Если у участка меняется собственник, то надо ли ему получать разрешение на УРВИ заново?

Из закона следует, что разрешение на УРВИ предоставляется в отношении участка / ОКС без какой-либо привязки к правообладателю (ст. ст. 39, 37 ГрК РФ). В связи с этим логично полагать, что смена правообладателя не должна влиять на разрешение на УРВИ – его действие ограничено только сроком, если таковой установлен региональным законодательством.

В то же время объективно надо разделить ситуацию на два периода:

— смена правообладателя в момент наличия разрешения на УРВИ, но без смены ВРИ в ЕГРН на УРВИ;

— смена правообладателя в момент, когда внесены изменения в ЕГРН на УРВИ на основании такого разрешения.

В первом случае отсутствует прямое регулирование, и можно делать выводы только на основании системного толкования ГрК РФ об отсутствии привязки разрешения на УРВИ к субъекту.

Во втором случае в ЕГРН уже числится УРВИ, и на основании п. 4 ст. 85 ЗК РФ можно в любом случае продолжать использование участка с таким УРВИ. Однако вопрос с самим действием разрешения на УРВИ остается не урегулированным прямо, а его действие имеет значение для получения / неполучения разрешения на строительство.

Б) Если участок видоизменяется (например, разделяется), то нужно ли получать новое разрешение на УРВИ?

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование первоначальных земельных участков, из которых они сформированы.

В соответствии с п. 51 Приказа Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921, а также Письмом Минэкономразвития России от 25.09.2019 № 13791-ОГ ВРИ образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям ЕГРН о ВРИ исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. К таким случаям относится выбор ВРИ из основных ВРИ, предусмотренных градостроительным регламентом, а также выбор УРВИ при наличии разрешения на УРВИ (копия такого разрешения включается в состав приложения межевого плана).

Соответственно, из приведенных норм следует, что ВРИ образуемого участка должен соответствовать ВРИ исходного участка и в том случае, если речь идет об УРВИ, сведения о котором вносятся в отношении образуемого участка на основании разрешения на УРВИ, полученного в отношении исходного участка.

Доступная судебная практика по вопросу немногочисленна, но, в частности, Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 11.06.2013 по делу № 33-4462 / 2013 подтверждается автоматический перенос УРВИ на образуемые земельные участки.

Однако следует отметить, что все вышеуказанные нормы регулируют ситуацию, когда ВРИ в ЕГРН уже был сменен на основании разрешения на УРВИ, а ситуация, когда разрешение на УРВИ есть, но ВРИ не был изменен, остается неурегулированной.

В) Если разрешение на УРВИ было получено ранее ГПЗУ, то надо ли получать ГПЗУ заново после получения такого разрешения?

Несмотря на то что в перечне ст. 51 ГрК РФ о документах, подлежащих предоставлению при выдаче разрешения на строительство, не упомянуто разрешения на УРВИ, судебная и правоприменительная практика сформировала позицию, что уполномоченный орган рассматривает предоставление / непредоставление разрешения на УРВИ в составе проектной документации (Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2019 № 302-ЭС19-17845 по делу № А 33-12034 / 2018, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.10.2019 № Ф 10-3951 / 2019 по делу № А 14-5533 / 2017, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.06.2019 № Ф 02-1864 / 2019 по делу № А 33-12034 / 2018).

При этом ни ст. 57.3 ГрК РФ, ни требования к содержанию ГПЗУ, утвержденные Приказом Минстроя РФ от 25.04.2017 №741 / пр, не содержат требования указывать на наличие выданного разрешения на УРВИ.

Таким образом, при получении разрешения на УРВИ после получения ГПЗУ не требуется получать новый ГПЗУ, так как в нем указываются все виды разрешенного использования (как основные, так и условно-разрешенные), а указанная в нем цель выдачи не ограничивает заявителя в строительстве любого объекта, соответствующего градостроительному регламенту и ВРИ участка.

Г) Если в период действия разрешения на УРВИ вид разрешенного участка был сменен в Росреестре на УРВИ, то по истечении срока действия разрешения возможно ли строительство объекта, соответствующего УРВИ? Меняется ли ситуация, если строительство такого объекта началось до истечения срока, но заканчивается после истечения такого срока?

Как указано ранее, при обращении за разрешением на строительство уполномоченный орган проверяет наличие разрешения на УРВИ.

В то же время как в ст. 51, так и в ст. 55 ГрК РФ, установлено правило о том, что уполномоченный орган проверяет при выдаче разрешения на строительство проектные решения на соответствие допустимому ВРИ на дату выдачи разрешения на строительство, а при выдаче разрешения на ввод – на дату выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с п. 4 ст. 85 ЗК РФ при несоответствии ВРИ градостроительному регламенту правообладатель вправе продолжить его использование по прежнему ВРИ без ограничения по времени. Но строительство на участке не может быть отнесено к «продолжению использования», так как это очевидное распоряжение, и должно осуществляться только в соответствии с действующим градостроительным регламентом. А значит, начать строительство по УРВИ после истечения срока разрешения на УРВИ нельзя.

Ситуация меняется, если строительство началось до истечения срока действия УРВИ, но заканчивается после истечения такого срока. Пп. 5 п. 6 ст. 55 ГрК РФ определяет, что основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод является несоответствие построенного объекта разрешенному ВРИ участка. Возникает правовая неопределенность: формально ВРИ участка на УРВИ был сменен в период действия разрешения на УРВИ, и, следовательно, объект соответствует «разрешенному ВРИ». С другой стороны, тогда срок действия УРВИ регулирует период, когда собственник может поменять УРВИ в ЕГРН, а не непосредственно реализовывать УРВИ путем строительства на соответствующем участке, что явно противоречит самой идее установления такого срока. Таким образом, полагаем, что в этом случае ввод в эксплуатацию является допустимым и не требует продления разрешения на УРВИ.