Комментарии в СМИ

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов подчеркивает, что не должен делать арендатор торгового центра, если планирует сохранить аренду даже в случае обостренной эпидемиологической обстановки.

В Петербурге одной из первых сфер экономики, ощутивших на себе влияние пандемии коронавируса, оказалась офлайн-торговля: даже те игроки, которые сейчас переживают всплеск продаж, признают, что на смену ему придет затишье. Кроме того, они уверены, что закрытие торговых центров по европейскому сценарию — вопрос практически решенный. В результате арендаторы, лишенные источников заработка, будут просить о максимальном снижении ставки аренды, а торговые центры — будут стремиться любой ценой избегать этих потерь из-за банковских долгов.

«Спрос умер»

«Риск закрытия торговых центров, на мой взгляд, уже необратим», — говорит руководитель Rusland SP Retail Александр Карпов. В Смольном уже подтвердили эти опасения. Как заявил сегодня профильный вице-губернатор Олег Эргашев, ограничения на досуговые мероприятия численностью более 50 человек коснутся также работы ресторанов, ТЦ и фитнес-центров, пишет «Фонтанка».

Посещаемость петербургских торговых центров пошла на спад еще месяц назад. Так, по данным Shopping Index компании Watcom Group, трафик покупателей на неделе перед 23 февраля снизился на 1,3%, а перед 8 марта уже на 9,7% (по сравнению с аналогичным периодом 2019 года). «С середины февраля начала падать проходимость ТРЦ год к году — вероятно на слухах о пандемии. Успешно торговали только продавцы электроники и ювелирные. А в эти выходные (14-15 марта) спрос почти умер. Кривые выполнения плана свесились вниз. Добавилась информация о массовом закрытии ТРЦ в Европе и Казахстане. И 95% посетителей сейчас — это покупатели гипермаркетов и аптек. В других магазинах — почти пусто», — пишет директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо» Борис Кац на своей странице в Facebook.

Игроки рынка говорят, что отдельных ретейлеров поддержали только праздники, слабеющий рубль (люди вкладывали в технику и дорогостоящие товары), а также опасения эпидемии (росли покупки продуктов длительного хранения, товаров для детей и животных). К примеру, за последние дни продажи сети «Детский мир» по сравнению с аналогичным периодом 2019 года выросли на 45%. Основной спрос зафиксирован на товары первой необходимости: питание (рост в 6,7 раз) и подгузники (рост в 3 раза).

Куда хуже ситуация у кинотеатров и фитнес-клубов. Так, Ассоциация операторов фитнес-индустрии уже запросила поддержки у правительства, указав, что посещаемость клубов снизилась на 50-70% — это привело к падению доходов при постоянной расходной части (арендные платежи, фонд оплаты труда, коммунальные платежи, налоги). «Все клубы в текущий момент работают в убыток, стараясь сохранить рабочие места и поддержать текущую деятельность», — говорится в официальном обращении операторов фитнес-клубов.

С ограничениями работают и кинотеатры. К примеру, на сайте Объединенной сети «Формула Кино», «Синема Парк» и «Окко» говорится о действующем запрете продаж более 50 билетов в рамках одного кинопоказа до 30 апреля. Для кинотеатров с залами на несколько сотен человек это существенная потеря дохода.

Борис Кац отмечает, что перед ретейлерами и рестораторами замаячили «ножницы» — существенное расхождение поступлений денег и обязательных платежей и перспектива полностью лишиться выручки из магазинов в ТРЦ (а у многих nonfood сетей — все магазины в ТРЦ). «Баланс начал трещать по швам», — говорит собеседник РБК Петербург.

Вопрос переговоров

Большинство опрошенных торговых центров неохотно комментируют шансы на закрытие, отмечая, что ситуация меняется каждый день и делать прогнозы невозможно. Исполнительный директор SRV в России Ольга Болотникова говорит, что хотя существенных изменений в динамике посещений торгово-развлекательных центров, которыми управляет SRV, пока нет, ситуация может измениться в любое время. «Поэтому готовим комплекс мер, опираясь на опыт наших финских коллег, который позволит нам уменьшить вероятные негативные последствия», — отмечает она. В SRV признают, что не всем удастся сохранить привычные объёмы продаж, поэтому с каждым арендатором компания будет работать индивидуально.

«Мы с пониманием относимся к позиции наших партнеров-ретейлеров, часть которых переверстала планы по открытию новых магазинов, а кое-кто временно приостановил работу уже функционирующих точек из-за перебоев с поставками товаров, в первую очередь, из Китая», — заявил управляющий партнер Fort Group Максим Левченко в своем Facebook. Он выразил надежду на то, что в России «не дойдет до тотального карантина» — и ситуация выправится в ближайшем будущем.

Надежда на каникулы

Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев напоминает, что в некоторых случаях условия диктуют банки — там, где собственники используют кредиты под залог. Поэтому важна также готовность банков смягчать условия, рассмотреть возможность предоставления кредитных каникул. По его мнению, в текущей ситуации шаг навстречу в этой непростой ситуации должны сделать все участники, в том числе государство: «Розничным сетям необходимо взвешенно и спокойно подходить к решению текущих задач, собственникам — идти навстречу арендаторам, предоставляя им льготы, например, временно снизив фиксированную часть ставки аренды».

Как отметил Борис Кац, писать арендаторам ответы в режиме «у нас полная парковка» или «принесите бумагу о форс-мажоре от ТПП» можно, но есть риск немедленно получить уведомление о расторжении или просто закрытии магазина. «Разумный ответ от девелопера должен быть мягкий и нежный, как от психолога, как хвостик полярной лисички: «Мы с Вами в одной лодке, договоримся». И ТРЦ, и сетям надо «резать расходы» и с пониманием относиться к партнёрам. Иначе есть шанс получить пустой ТРЦ», — говорит он.

«Детский мир» прорабатывает самые разные сценарии развития событий и обсуждает вопросы по аренде и переходе на процент с оборота, сообщили в компании. «Типовые условия договоров аренды «Детского мира» позволяют не платить арендные платежи, если мы не можем использовать арендуемые помещения по причинам, не связанным с нами», — подчеркнули в пресс-службе компании.

Пандемия — форс-мажор?

Ключевой вопрос для обеих сторон переговоров — считать ли эпидемию форс-мажором? Очевидно, что пока ситуация складывается не в интересах арендаторов. «Снижение потока посетителей торгового центра по причине пандемии не дает арендатору права требовать изменения условий договора аренды. Пандемия в официально подтвержденных на сегодняшний день масштабах не создает невозможности ведения деятельности арендаторов», — говорит руководитель практики недвижимость и строительство Maxima Legal Константин Бойцов. По закону, обстоятельством непреодолимой силы может являться лишь прямой запрет государственных органов на эксплуатацию торговых центров как таковых, а не рекомендации, подчеркивает Константин Бойцов. Только в таких случаях очевидна невозможность использования объектов, что должно исключать обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В то же время даже без прямого запрета у арендаторов есть шанс на успех в переговорах о снижении ставки, если текущая ситуация затянется. «Существенное снижение трафика и тому подобные факторы юридически могут рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, которое в соответствии со ст. 451 ГК РФ дает право любой из сторон предложить пересмотреть условия договора либо расторгнуть его», — говорит партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. «Текущая ситуация навскидку соответствует признакам «существенного изменения условий», если будет действовать более продолжительное время, чем одну-две недели». Однако он подчеркивает, что по этой статье изменение или расторжение договора происходит только по решению суда. Это значит, что если арендатор хочет сохранить аренду, то он ни в коем случае до соглашения сторон либо решения суда не должен в одностороннем порядке прекращать оплаты арендной платы.

Замер в ожидании

Александр Карпов из Rusland SP Retail констатирует, что рынок замер в ожидании: «Собственники помещений не хотят сдавать объекты по низкой ставке по долгосрочным договорам, рассчитывая, что в ближайшее время ситуация наладится. Многие арендаторы приостановили развитие: нет смысла открывать новые заведения, если действующие закрываются на карантин. Действующие арендаторы обязательно будут просить скидки у собственников». Размер запрашиваемой скидки в стрит-ретейле уже достигает 30%, говорят в ГК RENTA.

По прогнозам JLL, период неопределенности, вызванный как распространением коронавирусной инфекции, так и ценовой войной на рынке нефти, будет продолжаться по меньшей мере в течение ближайшего полугода, в краткосрочном периоде 3-6 месяцев произойдет приостановка реализации многих сделок на рынке коммерческой недвижимости, как по аренде, так и купли-продажи.

Елена Домброва

Материал опубликован на сайте РБК 19.03.2020