Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры», рассказал о проблемах малоэтажного строительства.

Бизнес занялся разработкой генпланов поселков.

Пять лет назад на высшем уровне активно поддержали идею проекта малоэтажной России и даже объявили его национальной программой, обещали в короткие сроки подготовить законодательную базу. Малоэтажное строительство набирает обороты, но заслуг чиновников в этом мало – оно развивается больше «вопреки», чем «благодаря». Банкиры воспринимают малоэтажное строительство зоной повышенного риска.

В начале 2012 года организованная коттеджная застройка в пригородах Санкт-Петербурга и в Ленинградской области насчитывала около 300 проектов. За год появилось 110 новых поселков.

Безответственность

Кто должен создавать и содержать социальную и коммунальную инфраструктуру в крупных инвестиционных проектах? На этот вопрос закон однозначного ответа не дает.

Муниципалитеты нередко отказываются принимать на свой баланс дополнительную инфраструктуру. Но даже когда и принимают, это вовсе не означает, что местная власть новую инфраструктуру реально содержит.

Назревает конфликт между муниципальной и региональной властью. На недавней встрече с депутатами вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас распекал муниципалитеты за то, что они безответственно раздают разрешения на реализацию крупных жилых проектов, большая часть из которых к моменту ввода жилья не будет обеспечена необходимой инженерной и социально-бытовой инфраструктурой. В качестве примера будущей конфликтной зоны он привел планы

УК «Новые территории»: в поселке Новоселье (Аннинское сельское поселение, Ломоносовский район Ленинградской области) компания планирует за счет нового строительства на порядок увеличить численность населения – до 70 000 человек. Между тем там вообще нет объектов социальной инфраструктуры, заметил вице-губернатор.

– Муниципалы вправе обойтись без визы областных властей, разрешение на строительство выдают органы местного самоуправления, – заявил на саммите «Пригород: управление развитием» глава Аннинского сельского поселения Игорь Кулаков.

– Мы считаем, что здесь можно реализовать проект комплексного развития территории – возвести примерно 1,5 млн кв. м жилья, в перспективе с ростом населения до 50 000 человек, – утверждает Игорь Кулаков.

– На помощь из областного бюджета для обеспечения новостроек объектами соцкультбыта мы не рассчитываем, – пояснил он, по-видимому, уже в качестве представителя инвестора (УК «Новые территории»).

Первозданный хаос

Даже присутствие инженерного объекта в инвестиционной программе сетевой организации или субъекта Федерации не гарантирует его ввод в запланированные сроки, констатирует юрист международной юридической фирмы Salans Ксения Брук. Если же говорить о строительстве объектов коммунальной инфраструктуры за счет инвестора, то перед ним встает проблема передачи построенных объектов в государственную или муниципальную собственность на приемлемых для застройщика условиях.

В марте 2011 года были внесены изменения в Градостроительный кодекс, установившие возможность подготовки проекта планировки и межевания территории физическими или юридическими лицами за счет их средств. Ранее подготовка проекта планировки территории являлась обязанностью государственных или муниципальных властей. В среднем разработка ППТ занимает около 1,5–2 лет и влечет значительные дополнительные финансовые затраты на инвестора.

По словам старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгения Ширстова, процесс согласования всех интересов воедино достаточно децентрализован и хаотичен, а градостроительная документация, устанавливающая четкий план развития земель, во многих местах еще только разрабатывается.

В Ленинградской области отсутствуют единые для всех правила и схемы ввода в эксплуатацию сблокированных коттеджей (таунхаусов), рассказал заместитель генерального директора СК «Партнер» Валерий Осипенко. Это, по его словам, является «полем для спекуляции со стороны недобросовестных чиновников». Вносит свою лепту во всеобщий хаос и пресловутая исполнительская дисциплина, подтвердил заместитель генерального директора Департамента недвижимости Министерства экономического развития Александр Окунев. Чиновники повсеместно затягивают оформление документов на землю.

– Мы специально запросили информацию о том, сколько человек было за это оштрафовано. Ни одного! – сказал Окунев.

В народ

Александр Окунев обратил внимание на то, что зачастую не состыковываются документы, выпускаемые администрациями соседних субъектов РФ или муниципальных образований: рядом могут размещаться особо охраняемая территория и мусоросжигающий завод.

При грядущей агломерации – объединении мегаполиса и области – важно будет договориться, выработать качественный документ территориального планирования.

Для традиционных зон индивидуального жилищного строительства и дачного некоммерческого партнерства реальную угрозу представляет наступление многоэтажек, отмечает Игорь Жданов, генеральный директор компании «Росса Ракенне СПб».

Тем не менее он оптимистично смотрит в будущее, считая, что не стоит ждать милости от чиновников, а следует работать на опережение. Компания «Росса Ракенне СПб» активно участвовала в разработке генерального плана сельского поселения «Медный завод», в пределах которого развивает свой проект коттеджной застройки. Теперь за судьбу будущего поселка девелопер спокоен.

– Там все распланировано четко, без сюрпризов, – уверен Игорь Жданов. – Наличие грамотно проработанных генеральных планов необходимо в первую очередь самим застройщикам, чтобы взвешивать риски и выстраивать стратегию.

Генеральный директор УК «Новые территории» Игорь Кулаков пошел еще дальше: он стал главой муниципального образования и лично возглавил разработку генерального плана Анненского сельского поселения, на территории которого будет в качестве инвестора развивать крупнейший в области жилищный проект.

Сомнительный бизнес

Есть ли выход при строительстве в условиях отсутствия законодательной базы и, похоже, еще нескорого ее появления? Депутат Законодательного собрания Ленинградской области Владимир Петров считает, что таким выходом является комплексное освоение территорий, так как в планировочных документах КОТ резервируется площадь под социальные и другие необходимые объекты жизнедеятельности поселка.

Сегодня нельзя серьезно говорить о комплексной тзастройке, возражает на это первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин. Если власть и монополисты не принимают активного участия, то КОТ – утопия, считает он. Девелопер рассказал о собственном печальном опыте участия в строительстве социальных объектов на паритетных началах с городом, в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП). Уже построены и введены три объекта – школа (укомплектована на 50%) и два детских сада. По словам Олега Еремина, итоги таковы: компания свои обязательства выполнила полностью, а город свои – ни на копейку. Между тем кредиты рассчитываются в том числе и с учетом исполнения городских обязательств.

Сегодня бьются с трудностями несколькот«подопытных» ГЧП: законов на федеральном уровне нет, наработанной практики нет, процедуры протекают долго, нудно, трудно прогнозируемо. Инвестор покупает землю, а потом дороги и сети, построенные на ней, не может передать на содержание местной администрации даже бесплатно. Компания продолжает платить за эту землю налоги, выставлять гражданам счета за ее содержание.

– Малоэтажная застройка – кто ее будет содержать? Ничего не прописано в законах! Да, ГЧП добавляет адреналина, боевого духа, но не более, заключил Еремин.

Ветер Перемен

Вячеслав Ермолин, начальник управления Северо-Западного банка Сбербанка РФ, объяснил, почему кредитные организации охотнее сотрудничают с застройщиками многоквартирных домов, нежели малоэтажек. Банки настораживает непрозрачная схема владения земельными участками садоводческо-дачных некоммерческих товариществ.

– Земля оформлена во владение физлицами. Непонятно, из каких средств они будут возвращать заемные средства. Поэтому мы не можем предложить оптимальную схему финансирования, – пояснил Ермолин. Банкиров не устраивают неподтвержденные источники доходов. Им зачастую представляется неперспективным местоположение поселка. При этом финансисты, скорее, склонны к сотрудничеству. – Мы готовы входить в проект на условиях 70%-го участия. Мы тоже меняемся, становимся гибкими, – сказал начальник управления Северо-Западного банка Сбербанка РФ.

Александр Окунев, в свою очередь, сообщил, что готовится закон об отмене деления на земельные категории. А также разрабатывается новый порядок предоставления земли.

АннаТерн