Комментарии в СМИ

«В Петербурге и Москве хотят изменить правила продажи квартир-студий! Что именно предлагается? К чему может привести?»

19.10.2023 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о рассмотрении споров по недвижимости в третейских судах.

Депутаты петербургского Заксобрания разработали законопроект, который должен существенно изменить правила продажи некоторых квартир-студий. О каком именно жилье речь? Какие именно ограничения предлагается внести и реально ли появление таких нововведений в законодательстве? На эти вопросы «Собака.ru» отвечают партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов и вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Дмитрий Рубин.

Что случилось?

В Петербургском Законодательном собрании подготовили поправки в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Документ можно прочитать на сайте городского парламента.

Депутаты предлагают установить новый порядок: когда кто-то хочет зарегистрировать право собственности на комнату в коммунальной квартире, он должен приложить к документам свежий (не старше 30 дней) технический план помещения. Депутаты не скрывают, что это сделано для того, чтобы ограничить все более распространяющуюся практику, когда комнаты в больших коммуналках переоборудуются в небольшие квартиры-студии.

«В настоящее время на вторичном рынке жилья набирают популярность объявления о продаже отдельных комнат в многокомнатных квартирах под видом «квартир-студий». Такие «квартиры-студии» позиционируются недобросовестными собственниками как отдельное жилье, однако продаются как доли в многокомнатных квартирах», — говорится в пояснительной записке к документу. При этом депутаты настаивают, что проблема «актуальна в основном для городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя». Именно в этих трех субъектах и предлагается ввести новые правила.

Как это должно работать?

Фактически депутаты предлагают сделать так, чтобы перед продажей комнаты собственник должен был актуализировать технический план помещения. В этом плане неизбежно будут отражены перепланировки, которые были сделаны в комнате — к примеру, там будет видно, что в комнате появилась душевая кабина, которая там изначально не предполагалась.

«При продаже эти сведения попадают в Росреестр, который видит, что план не соответствует предыдущим сведениям об этой комнате, — объясняет партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. — При этом по идее останавливается процесс регистрации [право собственности у покупателя такой вновь созданной квартиры-студии]. Логика, наверное, такая у разработчиков закона».

Также, полагает Некрестьянов, это, по мысли разработчиков, должно еще раз обратить внимание покупателя на то, что формально он приобретает не полноценную квартиру, пусть и очень маленькую, а именно долю в коммунальной квартире. Правда, он уверен, что люди, покупающие такую недвижимость, и так это осознают. «Когда ты покупаешь [такой объект], ты видишь, что там все же доля в праве собственности и никуда от этого не деться, и риски должен осознавать», — заключает он.

Таких квартир действительно много?

Как утверждает президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Дмитрий Рубин, да. По его словам, проблема назрела и единственная ошибка состоит в том, что рынок такой недвижимости решили урегулировать только сейчас.

«Такой законопроект надо было вводить 5–10 лет назад, когда был хайп, когда массово выкупали и расселяли коммуналки, чтобы сделать из них студии», — считает Рубин. Однако он уверен, что закон должен не запретить превращение коммунальных квартир в несколько небольших студий, а именно ввести этот процесс в законное русло.

«Сама по себе эта история правильная, — полагает он, — проблема коммуналок стоит остро и бюджет на ее решение сейчас недостаточный. Коммуналки надо расселять, их можно превращать в небольшие студии, но сделано это должно быть правильно, чтобы стояли правильные перегородки, чтобы специалисты оценивали нагрузки на конструкции, чтобы коммуникации были к этому готовы. Потому что банально раньше в квартире был 1 туалет и ванная, а теперь может быть 7–8».

По его словам, из-за того, что такие перепланировки делаются без согласований, страдают исторические постройки в центре города. «Дом с башнями на Каменноостровском, welcome, самый яркий пример. Там нарезали коммуналки, и дом начал трескаться, не выдержал нагрузки», — приводит он пример.

Ограничения коснутся всех таких квартир?

Как полагает Дмитрий Некрестьянов из АБ «Качкин и Партнеры», документ направлен именно на случаи первичной продажи комнат, переоборудованных в квартиры-студии. Уже приобретенной недвижимости он, по мнению собеседника редакции, коснуться не должен. Во всяком случае, в той редакции, в которой он сейчас размещен.

Коснется ли это других квартир-студий?

Нет, оба собеседника редакции подтверждают, что законопроект касается именно комнат, переоборудованных под небольшие квартиры. Жилья в новостройках инициатива депутатов никак не затрагивает.

Впрочем, Рубин не исключает, что в будущем могут быть приняты инициативы, касающиеся рынка строящихся квартир-студий. «Наш город называют городом общаг, столицей общежитий, — говорит он. — Имеются в виду дома, где 50–70 % жилья — это студии. Застройщики понимают, что один и тот же метр квадратный в студии можно продать гораздо дороже [нежели в больших по площади квартирах], именно поэтому здесь должно быть какое-то законодательное регулирование».

Каков шанс, что такое ограничение пройдет?

Здесь мнения собеседников редакции разделились. По мнению Дмитрия Некрестьянова, закон вряд ли будет принят в текущем виде. Хотя он не исключает, что регулирование такого рода перепланировок «когда-нибудь, может, и будет [введено]». Однако он считает, что нынешний закон слишком жесткий, даже если в итоге будет принято какое-то ограничение, то оно не будет работать.

«Здесь предложен чистый «кнут» для владельцев и продавцов таких квартир, — полагает он. — Но если требования закона [по узакониванию таких перепланировок] заведомо недостижимы, то их все равно будут обходить. Нужен «пряник», к примеру, в виде льгот при оплате коммунальных платежей при актуализации перепланировок». Кроме того, по его мнению, вызывает недоумение тот факт, что закон должен коснуться только Петербурга, Москвы и Севастополя.

В свою очередь Дмитрий Рубин уверен, что даже если закон не будет принят сейчас, «то найдутся энтузиасты, которые его доработают».

Константин Крылов

Материал опубликован на сайте «Собака.ru» 17.10.2023