Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о проекте новых ПЗЗ.

«ДП» ознакомился с проектом новых Правил землепользования и застройки. Там нашлись спецзоны для небоскрёбов и круглогодичных курортов, а также возможности построить больше жилья на единицу площади участка.

Как сообщал «ДП», 7 марта Комиссия по землепользованию и застройке Петербурга (КЗЗ) рассмотрела и одобрила проект Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Планируется, что он будет представлен на общественные обсуждения в апреле этого года, сообщила пресс–служба Смольного.

ПЗЗ — ключевой документ для любого девелоперского проекта. Именно в них детально прописано, что и в каких параметрах можно строить на той или иной территории. При этом ПЗЗ должны конкретизировать положения генплана города, который был принят в конце 2023 года. Ожидалось, что полгода спустя примут и ПЗЗ, но процесс затянулся. В Смольном объясняют, что это было связано, в частности, с принятием новой редакции приказа Минкульта о границах территории исторического поселения, а также с корректировкой городского закона о границах объединённых зон охраны объектов культурного наследия.

Всё это время город живёт по старым ПЗЗ, в которых образовалось множество несоответствий с новым генпланом (когда, например, по генплану участок находится в рекреационной зоне, а по ПЗЗ — в зоне жилой застройки). Владельцы таких «спорных» участков оказались фактически лишены возможности реализовать на них тот или иной проект. Впрочем, и на участках без видимых противоречий строить что–либо без актуальных правил — это подвергать проект рискам. Девелоперы не раз говорили о том, что целый ряд проектов сейчас стоит на паузе в ожидании новых ПЗЗ.

Что изменилось в ПЗЗ

«ДП» удалось ознакомиться с проектом, который обсуждали на заседании комиссии. Первое, что бросается в глаза, — изменение системы зонирования. Например, производственные зоны сейчас делятся на несколько видов по отраслям промышленности (пищевая, автомобильная и т. д.). В новых ПЗЗ от этого предложено отказаться. Это позволит предприятиям оперативно менять профиль деятельности.

Появилась новая зона тематических парков (зоопарков, ботанических садов и тематических парков иных видов). Её ожидаемо поместили в Юнтолово, севернее Камышовой улицы.

Складывается ощущение, что некоторые зоны были придуманы специально для новых городских мегапроектов. Так, новая общественно–деловая зона уникальных объектов высотной застройки появилась под «Лахта Центром» и площадками для двух новых небоскрёбов «Газпрома» (минимальная высота зданий, строений, сооружений в этой зоне должна составлять 300 м). А общественно–деловая зона круглогодичных морских курортов — в Горской, где планируется реализация проекта «Круглогодичный морской курорт Горская», тоже, кстати, в содружестве с «Газпромом».

Есть в проекте и изменения градостроительных регламентов. Например, предлагается изменить коэффициенты использования территории жилой застройки — отношение общей площади квартир к площади земельного участка. Сейчас используется коэффициент 1,7, если проект не подразумевает подготовки проекта планировки территории (ППТ), и 2 — если такой проект будет разрабатываться. Логика в том, что в новых ППТ учитываются разнообразные нормативы по инфраструктуре (социалка, дороги, парковочные места и т. д.), в то время как на «старых» территориях может быть её дефицит.

В новых ПЗЗ эти коэффициенты составляют 1,4 и 2,5. То есть новые проекты жилой застройки могут оказаться более прибыльными для девелоперов.

«Городские власти хотят простимулировать застройщиков утверждать ППТ для жилых объектов», — считает директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов. Впрочем, по мнению члена КЗЗ депутата ЗакСа Александра Рассудова, достичь такой плотности застройки с учётом всех требований к ППТ будет крайне сложно.

В то же время проект узаконивает практику социальной нагрузки на застройщиков. В документе говорится, что возможность обеспечения объектами обслуживания жилой застройки подтверждается либо адресной инвестиционной программой по строительству инфраструктуры (за счёт города), либо обязательством самого застройщика её возвести.

В комитете по градостроительству и архитектуре (проект готовил подведомственный ему НИИ Генплана) не стали комментировать нововведения, сославшись на то, что проект всё ещё проходит стадию согласований.

Кто проиграл и кто выиграл

Некоторые решения, заложенные в проекте ПЗЗ, имеют прямое влияние на бизнес–интересы конкретных компаний. Например, так называемый Шуваловский лес на Парашютной ул. перешёл из зоны жилой застройки в зону рекреационного назначения. Это ставит крест на возможности ГК Seven Suns Development реализовать занятые лесом участки за какую–либо значимую сумму.

Вероятно, не вполне учтены интересы группы «ПИК», которая в 2023 году приобрела 8,5 га в промзоне между Магнитогорской и Якорной улицами. Там установили зону многофункциональной общественно–деловой застройки, в которой жилая застройка относится к условно разрешённым видам использования.

Целый ряд площадок ТЦ и гипермаркетов, которые раньше относились к зоне деловой застройки (где жилая застройка была условно разрешённым видом), теперь перевели в зону общественно–деловой застройки. Жильё там не предусмотрено. Так, например, в неё попали ТЦ «Меркурий» на Туристской ул., ТЦ «Максидом» и «Метро кэш анд кэрри» на пересечении Комендантского и Богатырского проспектов. Ранее в городе были примеры сноса ТЦ и строительства на их месте жилья.

Целый ряд девелоперских проектов фактически получил зелёный свет. «Группе ЛСР» на месте завода «Ливиз» нарисовали зону многофункциональной общественно–деловой и жилой застройки. Такой же индекс получила промзона завода «Красный нефтяник» на ул. Салова, 34, принадлежащая ПИК. Это позволяет вести компаниям средне– и многоэтажную жилую застройку.

На так называемом Сестрорецком намыве (давний проект, который связывают с владельцами «ФосАгро») предусмотрели зоны многоэтажной жилой застройки и высотные доминанты до 70 м.

«Главстрою СПб» оставили в последнем незастроенном квартале «Северной долины» зону многоэтажной жилой застройки. Это решение отнюдь не было предопределено: проект согласовывался в 2000–х годах по старым нормативам и сейчас Смольный ведёт переговоры с девелопером о строительстве дополнительной социальной инфраструктуры.

Участок завода «Алмаз» на Петровском острове, считающийся последним лакомым пятном этой престижной локации, поместили в многофункциональной подзоне объектов производственного назначения не выше IV класса опасности и общественно–деловой застройки. Фактически это аналог той зоны, которая там установлена сейчас. Она не позволяет жилую застройку, но допускает размещение, например, торгового центра (в качестве условно разрешённого вида использования). Впрочем, производственная деятельность в этой зоне всё же относится к числу основных.

«В новых Правилах землепользования и застройки несколько по–другому сделано зонирование. На мой взгляд, это продумано. Например, выяснилось, что наличие нескольких категорий промышленных земель довольно сильно затрудняет хозяйственную деятельность. Нужно было объединить их, чтобы, переходя из одной категории в другую, промышленники могли не думать об этих вещах, чтобы была одна категория. Я уверен, что заявок на внесение изменений в проект ПЗЗ будет довольно много. Они будут дополнительно обсуждаться, документ как–то ещё изменится. Порядок обсуждений будет такой же, как это было с генпланом, но я надеюсь, что всё–таки всё произойдёт побыстрее, потому что строители заждались. Старые проекты реализовываются, а новые запускать не получается. Так что надо принимать документ, но постараться какие–то шероховатости, которые наверняка есть, убрать», — Михаил Амосов, депутат ЗС СПб, член КЗЗ.

«Принятие этого документа крайне затянулось. Это достаточно неординарная ситуация, когда между принятием генплана и новых ПЗЗ прошло больше года. Без Правил землепользования и застройки очень тяжело рассматривать новые проекты. Если бы не охлаждение рынка в связи с высокой ключевой ставкой, это было бы большой проблемой, потому что ПЗЗ не везде соответствуют новому генплану, в связи с чем трудно просчитывать технико–финансовые показатели проектов. Все будущие приобретения грамотные девелоперы поставили на паузу. Сейчас практически никто не входит в новые проекты. Эта ситуация говорит о том, что город не заинтересован в наращивании темпов строительства. И в трёхлетней перспективе мы увидим дефицит предложения на рынке жилья», — Елена Бодрова, вице–президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов».

«Беглый анализ проекта ПЗЗ показывает, что документ стал более подробным. В частности, это видно по увеличению количества подзон в составах градостроительных регламентов. Сразу бросается в глаза, что некоторые зоны созданы под отдельные (хотя и крупные) проекты. Такое регулирование немного удручает, так как свидетельствует о негибкости правового регулирования и необходимости выдумывания персональных градостроительных режимов, но своей цели в целом законодатель достигает. Также можно обратить внимание на то, что пересмотрен перечень территорий потенциального КРТ — из него исключён ряд достаточно громких адресов, например кластер на Мельничной улице. Общая часть ПЗЗ тоже существенно расширилась, и там нашли отражение достаточно неожиданные вещи — например, появился подраздел о порядке разработки ППТ и даже нормы о заполнении разделов градостроительного плана в отдельных случаях. Это вызывает вопросы, так как ПЗЗ — не тот вид документа, который должен регулировать данные вопросы. Можно отметить, что во исполнение требований закона в Приложении № 4 максимально отражены все существующие зоны с особыми условиями использования территорий — это сделало материалы тяжёлыми к прочтению, но как минимум информация будет доступнее для девелоперов, что потенциально позволит учитывать риски на старте», — отметил Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнёры».

«Достаточно много проектов ждут принятия ПЗЗ. Основной интерес у многих собственников спорных «пограничных» участков, где либо можно возводить чистое жильё, либо где жильё относится к условно разрешённым видам. От этого во многом зависит будущее территории, её экономический потенциал, параметры проектов, которые запланированы на тех или иных участках. Поэтому очень многие собственники ожидают принятия окончательного варианта правил. После этого можно ожидать увеличения количества сделок. Многие инвесторы находятся в режиме ожидания ПЗЗ. Без их принятия проекты не покупают», — Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP.

Александр Лобановский, Павел Никифоров