Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», комментирует материал о договорах  с арендаторами торговых центров.

Законодательство в России меняется неравномерно. Некоторые проблемы – например, связанные с работой в условиях санкций – требуют моментального реагирования. А в жилищной сфере корректировки норм могут обсуждаться годами. Но в целом принятие решений последние месяцы ускорилось. Рассказываем о важнейших правовых новациях.

Для Петербурга за минувшее полугодие самым важным и одновременно – самым неоднозначным, стал закон, регулирующий комплексное развитие территорий.

Переезд в неизвестность

Фактически речь идет о новых полномочиях исполнительной власти – о праве чиновников передавать те или иные участки девелоперам под «комплексное освоение». При этом жителей этой территории могут переселить принудительно. Противники такого подхода опасаются, что «под реновацию» попадут не самые ветхие, а наиболее «рыночно привлекательные» кварталы.

Право регионам устанавливать собственные параметры для таких проектов дала очередная версия федерального закона о КРТ, или о «всероссийской реновации», принятая в декабре 2020 года. В ЗакС законопроект с поправками в местные нормы был внесен губернатором. Комиссия по градостроительству рекомендовала его поддержать. Документ предлагает передать правительству города (и «уполномоченным органам») право определять границы территорий «комплексного развития». К таким территориям будут относить кварталы с домами, построенными в период 1957–1970 годов по типовым проектам. (Смущает выбранная дата: в городе хватает ветхих домов более ранней постройки.)

Собственникам давали 60 дней на проведение общих собраний, в окончательном варианте срок увеличили до 90 дней. Для включения дома в программу нужны голоса более половины собственников. Для отказа – треть.

Регламентируется оплата капремонта: после принятия решения об участии дома в программе счета передаются либо Смольному, либо компании, с которой заключен договор о КРТ.

В петербургском законе о комплексном развитии есть несколько спорных моментов. Первый: лишение собственности мнением большинства. Проще говоря: те, кто ни копейки не вложил в ремонт своей квартиры, будут голосовать за переезд. А те, кто потратился и содержит жилье в порядке, окажутся в меньшинстве. Второй: до сих пор реновация была ограничена обязанностью оператора программы переселять граждан в пределах квартала. Но если у застройщика появится возможность «осваивать» хрущевские кварталы у Московского проспекта, переселяя граждан, например, в Колпино или даже в Ленобласть (прямого запрета применять такой подход в законе нет) – тут, конечно, откроются обширные перспективы. Для жителей – не слишком радостные. Третий момент: многочисленные конфликты с «управляйками» показывают, что протоколы общих собраний нередко подделываются, но к уголовным делам эти фальсификации, как правило, не приводят. О том же свидетельствуют скандалы по поводу реновации, время от времени случающиеся в Москве.

Возражений у депутатов было много, но «большинство» дружно отклонило поправки по существу. Закон был принят 30 июня и вступает в силу через 10 дней.

Остается неясным, кто и как будет принимать решения о подготовке городских кварталов к «реновации» (или комплексному развитию) по новой схеме. Будет ли это в чистом виде инициатива самих девелоперов или Смольный сформулирует какие-то собственные приоритеты? Важно также, что у самих обитателей хрущевских кварталов нет никакой информации – а вопросы в редакцию NSP уже поступают.

Правила управления

Несколько законодательных изменений последних месяцев были посвящены управлению многоквартирными домами. Дума приняла в целом поправки в Жилищный кодекс, которые меняют правила выбора управляющей компании. За нее должны будут отдать голоса более половины владельцев помещений в многоквартирном доме. Причем от всех голосов, а не только от пришедших на общее собрание собственников. Действующие сейчас нормы позволяют выбрать УК, собрав 25% от общего количества плюс один голос. В итоге иногда одновременно или с некоторой разницей во времени проходит несколько собраний, на которых выбирают разные УК. Все это сопровождается злоупотреблениями как со стороны управляющих организаций, так и со стороны собственников; начинаются фальсификации протоколов, попытки «купить» нужный результат голосования и т. д. Изменения, предлагаемые к внесению в Жилищный кодекс, должны эти проблемы решить.

Также в Думе обсуждается (пока – принят в первом чтении) законопроект, позволяющий проголосовать по вопросам повестки общего собрания владельцев помещений в многоквартирных домах на портале госуслуг. Зампред комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Светлана Разворотнева пояснила, что до сих в большинстве регионов заочные собрания жителей многоквартирных домов проходили с помощью ГИС ЖКХ: «Эта система неудобная, в ней не хватало интерактива – нельзя направить предложения по повестке, нельзя обратиться в УК с требованием провести собрание. Новый законопроект дает такие возможности. Это также сильная мера против подделки протоколов, поскольку система идентифицирует каждого участника».

Упростится порядок аннулирования лицензии на управление многоквартирными домами – такая норма также принята в первом чтении. Сейчас лицензия отзывается по решению суда, на основании иска органа государственного жилищного контроля. Чтобы лишиться лицензии, недобросовестная УК должна лишиться права обслуживания части домов из-за нарушений, а также не иметь домов на обслуживании в течение полугода. Второе условие добавлено в Жилищный кодекс в 2017 году и фактически заблокировало выведение недобросовестных компаний с рынка. Это положение инициаторы поправок предлагают исключить.

Макроудар по микродолям

Приняты в целом поправки в законодательство, запрещающие выделение в жилых помещениях долей размером менее 6 кв. м общей площади. Так депутаты предлагают бороться с «резиновыми квартирами» и с микродолями в них. Хотя некоторые из них уверены, что эта мера работать не будет.

Изначально законопроект был посвящен правилам раздела имущества супругов при разводе. Однако от первой редакции практически ничего не осталось.

Зато в законопроект добавили поправку в Жилищный кодекс, которая должна помочь бороться с бесконтрольным добавлением зарегистрированных граждан. «В таких квартирах возникают микродоли размером в десятки квадратных сантиметров, – говорит Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по законодательству. – Эти доли дают возможность зарегистрироваться в квартире, что зачастую используется в противоправных целях. Например, их владельцы начинают выживать других. Чтобы исключить эти злоупотребления, предлагаем определить минимально возможную долю в размере 6 кв. м общей площади. Такой норматив используется для проживания в общежитиях».

«Принятый в первом чтении документ решал проблему комплексно и закрывал все лазейки. А теперь решаем разве что четверть спорных вопросов», – говорит депутат Алексей Куринный.

Депутат Галина Хованская также уверена, что в такой редакции норма о микродолях относится только к гражданскому законодательству и не имеет отношения к жилищному праву. Проблема никоим образом не решается…

История с микродолями и в самом деле крайне непростая. Например, распространенная ситуация: владелец доли в половину квартиры умирает, оставляя шестерых (допустим) наследников. Как запретить им разделение?

Кроме того, владелец доли обладает определенными правами: без его согласия нельзя распоряжаться остальной частью имущества и т. д. Сложными остаются вопросы регистрации: можно ли регистрировать посторонних людей на 6 кв. м без согласия остальных совладельцев?

Плати или вали!

С началом введения санкций и массовым уходом иностранных компаний из России обострилась проблема с арендаторами торговых центров.

«Многие компании, выполняющие функции «якорей» ТЦ и ТРК, или ушли, или фактически прекратили работу.

А в договорах нередко были заложены платежи «от оборота», или в качестве полной арендной платы, или как ее часть, – поясняет Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры». – Нет оборота – нет и оплаты. При этом компания продолжает (формально) занимать место…»

В конце мая премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что правительство разрешит владельцам торговых центров досрочно разрывать договоры с компаниями-арендаторами «из недружественных стран». По словам г-на Мишустина, это поможет отечественным коммерсантам справиться с неприятными ситуациями, когда арендатор останавливает работу «по политическим соображениям», но не торопится освобождать помещения.

По оценкам Российского совета торговых центров, на международные бренды, остановившие работу, приходится около 20% площадей и 30% выручки.