Комментарии в СМИ

«На воздухе: Форс-мажор как норма жизни»

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» дал комментарий к законопроекту, который призван навести порядок в дачном хозяйстве.

Рынок загородной недвижимости петербургского региона справился с пугающим падением спроса не то чтобы легко, но вполне уверенно. Нет ни масштабных банкротств, ни сколь-нибудь заметного числа брошенных проектов. А вот государственные инициативы по «оздоровлению ситуации» рынок может и не пережить.

По данным консалтингового центра компании «Петербургская недвижимость», в ближнем пригороде и Ленобласти продается около 9300 объектов (участки и коттеджи с землей) в 215 организованных поселках. Год назад было 154 поселка. Рост впечатляет — словно никакого кризиса и нет.

За период финансовой смуты резко выросло, как и в Подмосковье, число проектов, в которых предлагаются участки без подряда. В середине 2008 г. таких насчитывалось 12%, в середине 2009 г. — 31%, сейчас — около 40%. В конце прошлого года доля таких вариантов доходила до 60%.

Сейчас — и в этом тенденции петербургского региона тоже следуют за подмосковными — доля участков без подряда сокращается. К примеру, в проекте «Новые Дубки» (у Лемболовского озера) после успешной реализации первых 25 наделов продажи без подряда планируют приостановить. «Зачем торговать нефтью, если можно продавать бензин?» — образно разъясняет ситуацию гендиректор компании-застройщика«Экострой» Игорь Епихин.

Массовые покупки участков были обусловлены внешними причинами. Последние 1,5 года для покупателей решающим фактором был общий бюджет покупки. И основная масса сделок проходила в диапазоне от 1 млн до 2 млн руб. Встречным курсом, обеспечивая предложение, двигались застройщики (особенно из новичков), которым нужны были оборотные средства. Сейчас доля предложений без подряда — 40%, в 26% поселков можно купить участки с подрядом или готовые дома и 34% — смешанные варианты.

По сведениям аналитиков Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, граждане охотно приобретают коттеджи двух ценовых категорий: за 3,5-5 млн (строения в 100-120 кв. м с участком в 10 соток в 35-50 км от города) либо за 8-12 млн руб. Это уже серьезные дома по 140-170 кв. м в 35 км от города и ближе. В средней ценовой категории — от 5 млн до 8 млн руб. — сделок относительно немного.

Тревожный симптом — опережающий рост предложения. С января по август 2010 г. появилось 69 новых проектов. Вывод новых поселков явно опережает платежеспособный спрос. По оценке экспертов Knight Frank, сейчас уровень ликвидности составляет около 10% в квартал. То есть один из 10 выставленных объектов за три месяца находит своего покупателя. По очень приближенному расчету картинка выглядит так: покупатели за год готовы приобрести примерно 40% имеющегося у девелоперов товара. Но за этот же год товарный запас прирастет на 60-70%.

С переизбытком предложения рынок справился бы и сам. В некоторых проектах происходит перераспределение очередей (часть земель «откладывается про запас»), в других — застройщик меняет концепцию. Стимулировать спрос может и некоторое снижение цен в наименее популярных категориях. В начале 2009 г. средний коттедж бизнес-класса стоил 23 млн руб., сейчас — 18,3 млн руб. Дом средней ценовой категории (по классификации «Петербургской недвижимости») подешевел за тот же период с 11 млн до 9 млн руб. Зато элитные коттеджи и дома экономкласса, наоборот, несколько подорожали.

Минрегионовские затеи

Однако законотворческие усилия государства могут в одночасье просто перевернуть рынок. Минрегион недавно опубликовал законопроект, призванный навести порядок в дачном хозяйстве. Формально документ, как указано в пояснительной записке, создан для реализации апрельского (2008 г.) постановления Конституционного суда (КС). Несколько жителей Краснодарского края решили обжаловать норму, которая запрещала регистрировать граждан в их собственных жилых домах, построенных на садовых участках. Суд констатировал «рассогласованность норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства». И разрешил прописку (регистрацию) в жилых домах на территории садоводческих товариществ, если те расположены в границах или вблизи населенных пунктов.

Однако юристы Минрегиона сделали из постановления КС вполне радикальные выводы и предлагают с января 2011 г. вообще запретить дачное строительство на сельхозземлях, а также на участках вне границ населенных пунктов. Также предлагается разделить земли на дачные (где может размещаться индивидуальный жилой дом), садовые (для выращивания плодовых, ягодных и прочих культур) и огородные (без плодовых деревьев и хозпостроек).

Согласно законопроекту жилые дома могут быть только в дачных хозяйствах, а те, в свою очередь, — только в городах, поселках и деревнях. Разработчики рассчитывают внести изменения в Земельный и Градостроительный кодексы, в налоговое законодательство и проч.

Партнер юридической фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов полагает, что фактически речь идет о том, чтобы приравнять дачное строительство к ИЖС: «Утрачивает смысл вообще существование категории «дачное строительство». В то же время законопроект оставляет нерешенным вопрос, как быть с уже предоставленными дачными участками и зарегистрированными дачными домами, находящимися за пределами населенного пункта, — никаких переходных положений вообще нет. «Текущая планировка населенных пунктов не предусматривает размещения каких-либо дачных участков, а изменение границ населенных пунктов порой занимает годы», — говорит юрист.

Бардака и нестыковок в дачном хозяйстве действительно хватает. СНТ и ДНП — не населенные пункты. Отсюда неизбежные проблемы с медицинским обслуживанием и удалением мусора, с электричеством и водой, с пожарными. Все эти вопросы садоводам и дачникам приходится решать самим. И они решают. Кстати, в Петербурге и Ленобласти около 2,5 млн садоводов и дачников. Садоводческие земли занимают около 200 000 га. Масштаб возможного протеста — если проект будут продвигать в Думе — легко себе представить: речь идет о том, что сотням тысяч человек запретят строить жилье на собственной земле.

Ну а пока судьба законопроекта неясна, покупатели, облюбовавшие себе участок в садоводстве (а СНТ и ДНП — это более 60% организованных коттеджных поселков), взяли паузу и призадумались. Зато девелоперы, предлагающие объекты на землях ИЖС (как правило, они несколько дороже), радостно сообщают покупателям о минимальных рисках.

Налоговый сюрприз

Но и владельцев ИЖС подстерегают неприятности — уже с другой стороны. На пороге замаячила очередная налоговая реформа. В «Основных направлениях налоговой политики РФ на 2011-й и плановый 2012 и 2013 гг.» одним из главных пунктов значится введение «налога на недвижимость» после 2012 г. (после завершения необходимых работ по массовой оценке). Изначально предполагалась вилка от 0,1 до 0,6%. Но в последней редакции, разработанной Минэкономразвития, максимальная ставка выросла до 1%. И не от ПИБовской, а от реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Если с налогом на недвижимость власти, может, и повременят, то налог на землю скорее всего будет введен уже с 2013 г. — есть база, создана кадастровая система, проведена (хоть и с ошибками) кадастровая оценка. Теперь кадастровую цену можно назвать рыночной — и вперед.

«До недавнего времени аналитики рассчитывали, что в 2010-2011 гг. цены на недвижимость будут расти в пределах инфляции, реальный рост начнется с 2012 г., на докризисный уровень рынок выйдет в 2015 г.,- говорит гендиректор компании “Т-дом” Дмитрий Зюзин. — Введением налога на недвижимость наше правительство (которому надо латать дыры в бюджете и финансировать социальные программы к выборам) серьезно меняет прогноз. Вместо восстановления рынка — обвал. Что касается Питера, то нет сомнений, что планка налога будет максимальной — 1%. Для многих собственников налог будет неподъемным, что приведет к массовому выбросу на рынок недвижимости, приобретенной ранее с инвестиционными целями. Этого выброса хватит как минимум на то, чтобы два года вообще ничего не строить».

В лихие 1990-е не раз в типовых договорах перечень форс-мажорных обстоятельств сопровождался обязательным дополнением: «…пожар, наводнение, землетрясение, постановление правительства РФ». Похоже, рано считать такие формулировки уходящей натурой.

Дмитрий Синочкин

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ