Комментарии в СМИ

«Ориентиры: Бумажный лабиринт»

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов прокомментировал изменения, произошедшие в сфере строительного рынка в начале 2011 года.

С начала 2011 г. в Петербурге действуют новые правила предоставления участков под строительство и объектов под реконструкцию.

Этот документ — постановление № 1813 — был подписан «под елочку», 30 декабря 2010 г. Опубликовали его только 14 февраля, но с оговоркой: его действие «распространяется на правоотношения, возникшие после 1 января 2011 г.». Фактически постановление вводит новые правила игры в сфере строительства и реконструкции и заменяет десяток действовавших ранее. Перечень отмененных нормативных актов занимает более полутора листов.

Анатолий Ким, начальник юридического сектора ГУ «Управление инвестиций» комитета по строительству, отмечает: «Документ задуман и разработан, чтобы упростить порядок предоставления участков для строительства. Новый порядок полностью соответствует федеральному законодательству и нормам Земельного кодекса. Снижено количество согласовательных этапов. По мере применения и накопления практики он будет совершенствоваться».

Строители оценивают документ скорее положительно, но сомнения и вопросы остаются. «Принципиальных изменений немного, — комментирует директор по инвестициям “ЮИТ Лентек” Алексей Далматов. — Важно, что документ подтверждает: участки под застройку могут предоставляться без предварительной разработки проектов планировки, это сократит инвестиционный цикл. Плохо, что сохраняется режим ручного управления: каждый строительный проект губернатор утверждает лично. Не может администрация контролировать сотни проектов! Бизнесу нужны твердые правила, а не мелочная опека».

Упраздняются «изыскательские работы», эту процедуру заменит «предварительный выбор участка». Это касается главным образом строительства коммерческой недвижимости. Земля под жилую застройку в Петербурге продается только с торгов. Однако есть немало примеров, когда застройщик, получая участок под коммерческий объект, затем его «перепрофилировал». Или называл «многофункциональным комплексом». Сейчас, к примеру, на Краснопутиловской «Дальпитерстрой» возводит гостиницу, с тем чтобы позднее оформить дом как жилой (если получится, конечно).

Разработчики документа считают, что положенные на «изыскания» 11 месяцев все равно не выдерживались. А инвестор, потратив время и деньги, рисковал столкнуться с ситуацией, когда на уже облюбованный участок находился еще претендент, который вполне мог получить спорное «пятно» либо целевым назначением, либо по итогам торгов. Теперь, по мнению чиновников, компания может получить землю целевым назначением, подав заявку в комитет по строительству (именно это ведомство, а не комитет по земельным ресурсам, как ранее, будет принимать решение о предварительном месте согласования объекта, отмечает партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов). Если в течение месяца других желающих не найдется, комитет утвердит акт выбора объекта.

Вместо публичных слушаний в большинстве случаев власти будут просто «информировать население». Публичному обсуждению, говорит Некрестьянов, подлежит только градостроительная документация о планировании территорий. Отношение общественности к тому, что конкретно и где собираются возводить, администрация предпочитает получить в письменном виде. Впрочем, при любом варианте мнение граждан будет лишь «учитываться» — и по большому счету оно ни на что не влияет.

Усиливается контроль за соблюдением сроков строительства. За месяц до «контрольного времени» готовится аналитическая записка: процент выполненных работ, полнота исполнения инвестиционных обязательств, вина застройщика в пропуске срока и т. д. На ее основе принимается решение, продлить сроки или отобрать участок. По основным этапам согласований установлены сжатые сроки для подготовки заключений исполнительными органами. Правда, санкции за просрочку не предусмотрены — это несколько смазывает впечатление.

Но принятые правила оставили в «серой зоне» (т. е. на усмотрение чиновников) несколько важных моментов. Например, если на участок сыскались два претендента, его положено передавать на торги. А перечень объектов для аукциона формируется раз в год, в декабре. И не факт, что спорный участок попадет в него с первой попытки. Никакими материальными требованиями (залог, задаток, банковская гарантия) подача заявки не обусловлена. Нетрудно предположить, что некие шустрые компании увидят в этом возможность делать бизнес: будут формировать параллельные заявки и требовать отступного «за невмешательство».

Судьба объектов, передаваемых на реконструкцию, будет решаться советом экспертов, им поручат оценивать инвестиционные предложения. Критерии оценки неясны.

Дмитрий Синочкин

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ