Комментарии в СМИ

Валерия Трунова, юрист практики недвижимости и инвестиций адвокатского бюро «Качкин и партнеры» разъясняет особенности дарения квартиры. 

Стать владельцем квартиры очень просто: ее можно купить, унаследовать или получить в подарок. Новострой-СПб расскажет, как грамотно действовать с точки зрения закона и какие шаги предпринять, чтобы дорогой презент случайно не уплыл у вас из рук.

Лирическое вступление: квартира как инвестиция

Современные покупатели редко приобретают квартиры у застройщиков исключительно с целью дарения. В большинстве случаев они хотят одним выстрелом убить сразу двух зайцев: обеспечить достойное будущее своим детям и получить при этом выгоду – путем инвестирования в недвижимость. Таких сделок среди «подарочных» сегодня порядка 90%, рассказывает Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.

Наиболее часто встречающаяся схема: родители покупают квартиру своим маленьким детям «на будущее». А пока наследники подрастают, сдают ее в аренду. Ежемесячные платежи квартиросъемщиков идут на частичное/полное погашение ипотеки или используются в личных целях: в зависимости от того, какой объект и на каких условиях был приобретен.

Остальные 10% – это подарки на свадьбу, день рождения и иные важные события.

В первом случае покупают, как правило, небольшие квартиры, которые идеально подходят как в качестве первого жилья для ребенка, так и «под сдачу» – студии и однокомнатные. Во втором случае жилплощадь обычно имеет несколько бóльшие размеры, ведь она изначально используется в личных целях и для постоянного проживания.

Если «подарочные» покупки приравнивать к инвестиционным, когда квартира приобретается ребенку «на вырост» с планом сдавать ее длительное время в аренду, то сделка оформляется как прямая – квартира записывается на ребенка либо в совместную долевую собственность родителей и ребенка, комментирует Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис».

«Бюджет “подарочных” квартир очень разный. Он зависит от покупательной способности конкретных лиц и целей, которые они преследуют. От этого же зависят и требования к приобретаемой недвижимости: локация, близость к метро, развитие инфраструктуры и прочее. Большая часть таких сделок сразу оформляется на одаряемое лицо, за редким исключением – на дарителя» — Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group.

От слов к делу

Любые действия с недвижимостью должны подтверждаться документально. И дарение не является исключением из правил.

У «подарочной» сделки есть две отличительные особенности:

• безвозмездность;
• необходимость оформлять презент официально.

Для передачи недвижимости в дар сторонам нужно заключить между собой договор дарения и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. В противном случае, с точки зрения закона одаряемый не будет иметь к презенту никакого отношения, даже если ему дадут от него ключи и документы: ведь законным собственником имущества он становится лишь с момента государственной регистрации.

Кроме того, такая сделка должна совершаться на условиях полной безвозмездности. Если собственник за передачу своей квартиры в дар требует, к примеру, ежемесячных выплат или диктует условия пользования жилплощадью, то такая сделка не может быть признана дарением.

Что можно дарить

Подарить можно не только готовую квартиру, давно оформленную в собственность, но и лот в строящемся доме. Специфика такой сделки в том, что как такового объекта недвижимости для передачи в дар еще нет, есть лишь право требования на него по договору долевого участия (ДДУ). Именно его и будет передавать даритель одаряемому.

Кто и кому может дарить

Основное правило звучит так: чтобы подарить квартиру, даритель должен являться ее собственником, говорит Валерия Трунова, юрист практики недвижимости и инвестиций адвокатского бюро «Качкин и партнеры». В остальном дарителем и одаряемым может стать практически любое лицо, за следующими исключениями:

• нельзя подарить квартиру от имени малолетнего ребенка (до 14 лет) или гражданина, признанного недееспособным;
• нельзя подарить квартиру государственным служащим в связи с исполнением ими своих должностных обязанностей;
• работники организаций, оказывающих различные социальные услуги, не могут получить в дар недвижимость от граждан, находящихся в этих организациях на воспитании, содержании или лечении, а также от их супругов и родственников;
• нельзя осуществлять дарение между коммерческими организациями.

«Закон не исключает ситуацию, когда на момент заключения договора даритель может еще не быть собственником (допустим, стороны договорились о том, что даритель приобретет определенную квартиру и передаст ее в дар), однако на практике это встречается сравнительно редко. Как правило, в таких случаях стороны заключают договор дарения уже после приобретения объекта дарителем» — Юрий Нефедов, адвокат, старший юрист практики недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».

Как подарить квартиру: алгоритм действий

Дарение недвижимости происходит в два основных этапа, рассказывает Вероника Перфильева, адвокат по семейным делам адвокатского бюро Q&A.

1. Заключается договор дарения объекта недвижимости в простой письменной форме.

По желанию сторон его можно заверить нотариально, однако это потребует соответствующей оплаты (0,5% от стоимости недвижимости и оплата технической работы). К тому же, в этом далеко не всегда есть необходимость.

2. В Росреестр подается пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Для этого нужно оплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. руб.

Если право собственности дарителя ранее было зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке, то не должно возникнуть проблем ни с регистрацией самого договора, ни с регистрацией перехода права на подаренный объект недвижимости к одаряемому.

Какие для этого нужны документы

Для регистрации в Росреестре перехода права собственности необходимо предоставить следующие документы:

— заявление о госрегистрации;

— паспорта сторон (документы, подтверждающие полномочия заявителей);

— договор дарения (подается обычно в 3 экземплярах: по количеству сторон, участвующих в сделке, и один для Росреестра);

— квитанцию об оплате госпошлины.

Также может понадобиться:

— доверенность (нужна в том случае, если от имени подписантов действует уполномоченное третье лицо);

— согласие третьих лиц (требуется случае, когда это необходимо в соответствии с законом).

Что должно быть в договоре

Единого типового шаблона для договора дарения не существует. Его можно составить в свободной форме и самостоятельно определить необходимые условия.

Однако в договоре должны быть указаны те параметры и характеристики объекта, которые помогут его безошибочно идентифицировать, обращает внимание Валерия Трунова.

Среди них:

— адрес объекта недвижимость;

— его площадь;

— кадастровый номер.

В этих целях рекомендуется заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках квартиры и приложить ее к договору.

Без детального, максимально полного и точного описания самого объекта регистратор не сможет зарегистрировать переход права собственности, а сам договор может быть рассмотрен как незаключенный, предостерегает Юрий Нефедов. Если же стороны сомневаются в том, что сумеют самостоятельно составить корректный с юридической точки зрения документа, то им имеет смысл обратиться к юристу или нотариусу.

Преимущества обращения к нотариусу

Обращение к нотариусу имеет два основных преимущества:

1. Документы в Росреестр направляет сам нотариус, а не участники сделки.

А это существенная экономия времени. Сторонам не нужно самостоятельно формировать пакет документов, идти в регистрирующий орган либо МФЦ, чтобы подать его на регистрацию и забирать после.

Кроме того, в этом случае применяется сокращенный срок осуществления госрегистрации – три рабочих дня, а не семь-девять, как это предусмотрено по общему правилу.

2. Значительное снижение рисков оспаривания такого договора в будущем.

Это подтверждает общая судебная практика. Поэтому, даже если удостоверение договора дарения нотариусом по законодательству не требуется, это всегда можно сделать для собственного спокойствия в добровольном порядке.

Когда участие нотариуса необходимо

В соответствии с законодательством РФ, при заключении договора дарения необходимо присутствие нотариуса, когда:

— осуществляется дарение доли в праве общей собственности на недвижимость;

— имущество принадлежит несовершеннолетнему;

— владельцем квартиры является лицо, признанное ограниченно дееспособным.

Если в дар передается квартира, находящаяся в совместной собственности супругов, то для совершения сделки нужно будет предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга.

Если в дар передается квартира, в которой проживают несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или на попечительстве, то для совершения такой сделки потребуется согласие органов опеки.

Надо ли платить налоги

Граждане РФ платят подоходный налог (НДФЛ) со всех своих доходов.

При этом, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, то подаренная недвижимость не облагается налогом (ст. 14 СК РФ), сообщает Вероника Перфильева.

Близкими родственниками считаются родители и дети, в том числе усыновленные, бабушки и внуки, братья и сестры – полнородные и неполнородные (то есть, те у которых общим является только один из родителей). К членам семьи причисляют супругов, состоящих в законном браке.

В иных случаях одаряемый должен заплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренного объекта. Для нерезидента страны размер налога составит 30%.

Тонкости брачных отношений

Практика показывает, что нередко складывается следующая ситуация: родители хотят подарить своему ребенку квартиру, но не приобретают для этого недвижимость, а дают ему денежные средства для последующей покупки.

И вот здесь есть нюанс, предостерегает Вероника Перфильева. Если одаряемый на момент покупки недвижимости состоит в браке и между супругами не заключен брачный договор, содержащий специальные положения, то приобретенная им квартира автоматически становится общей совместной собственностью. Это произойдет даже в том случае, если право собственности будет зарегистрировано в ЕГРН только за супругом, заключившим договор и оплатившим покупку «подарочными» родительскими деньгами.

Согласно общему правилу, в случае расторжения брака такое имущество будет делиться между супругами пополам.

В то же время, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью (п. 2 ст. 256 ГК РФ).

Поэтому, если по той или иной причине заключение договора дарения в отношении квартиры между родителями и ребенком невозможно, то минимизировать риски позволит оформление в письменной форме договора дарения денежных средств. Или заключение родителями договора купли-продажи объекта недвижимости в пользу третьего лица (ребенка).

Отмена дарения в случае смерти одаряемого

Возможна ситуация, когда даритель переживает одаряемого, говорит Валерия Трунова. Тогда подаренная квартира в порядке наследования переходит к наследникам умершего.

Так как чаще всего договор дарения основан на личных отношениях и для дарителя важна личность одаряемого, законом предусмотрена возможность отмены дарения при наступлении такого случая. Но тогда такая возможность должна быть прописана в договоре в виде отдельного пункта или условия.

Также необходимо учитывать, что в передаваемой в дар квартире могут быть зарегистрированы и проживать третьи лица, которые не захотят из нее выезжать. В этом случае одаряемому придется обращаться в суд с требованиями о выселении и прекращении регистрационного учета. Поэтому перед сделкой следует заказать справку о зарегистрированных в квартире лицах. Раньше такие справки назывались выписками из домовой книги, иногда этот термин можно услышать и сегодня.

Ситуации, когда возможно расторжение договора

С юридической точки зрения, дарение нельзя назвать сложной сделкой. Однако есть ряд нюансов, о которых стороны не всегда помнят, обращает внимание Юрий Нефедов.

К примеру, после заключения договора, но до момента передачи имущества, закон позволяет одаряемому расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом он должен будет компенсировать своему дарителю прямые убытки. В частности, речь может идти о компенсации транспортных расходов, затрат, связанных с подготовкой договора (на юристов или нотариальное удостоверение), и т.д. Данные расходы взыскать значительно легче, когда имеются документальные подтверждения.

Что касается дарителя, то он может отказаться от исполнения договора только в исключительных случаях.

Например, если до передачи имущества его материальное состояние, семейный статус либо состояние здоровья изменились настолько, что исполнение договора повлечет существенное снижение уровня жизни.

Отменить уже состоявшееся дарение прежний собственник может лишь в случае покушения одаряемого на его жизнь либо на жизнь его близких родственников. По понятным причинам, экономические потери одаряемого в этих случаях компенсации не подлежат.

Реальные кейсы от застройщиков

Когда квартира в новостройке приобретается для уже повзрослевшего ребенка, родители обычно очень осознанно подходят к выбору недвижимости: тщательно изучают локацию и планировку объекта, смотрят на качество и степень развитости инфраструктуры, нередко советуются со своими детьми.

Во время реализации первой очереди одного из проектов бизнес-класса у метро «Лесная» был кейс, когда отец выбирал двухкомнатную квартиру в подарок сыну, рассказывает Никита Пальянов. Делал он это в тайне от него, чтобы сделать сюрприз. В принятии окончательного решения покупатель отталкивался именно от локации, потому что она имела огромное значение для именинника. Ему была важна и близость к метро, и удобная транспортная доступность Петроградской стороны, и будущий вид из окон.

Опыт Hansa Group показывает, что идеальной «подарочной» покупкой обычно становится либо однокомнатная квартира, либо квартира с одной спальней. Очень часто такой формат недвижимости в домах бизнес-класса выбирают родители для своих детей. Но бывает и обратный вариант – когда дети уже живут в конкретном доме и хотели бы подселить мам и пап поближе к себе.

Такие примеры были в клубном доме на Светлановской. В первом случае папа приобрел однокомнатную квартиру площадью 41,9 кв. м для своей дочери. А сейчас еще одна клиентка рассматривает «однушку» метражом 46 кв. м для своей мамы. При этом она уже купила ранее квартиру для себя, говорит Анастасия Иващенко.

Стоит отметить, что, если квартира-студия в новостройках бизнес-класса скорее исключение, то формат с одной спальней встречается в каждом проекте, даже в сегменте «премиум». Обычно это квартиры площадью от 45 до 60 «квадратов», с большим количеством окон, просторными ванными комнатами и такими элементами, как эркеры или французские балконы.

Евгения Рекшан

Материал опубликован на сайте «Новострой-СПб» 01.12.2021