Комментарии в СМИ

«ВС объяснил, какой забор придется снести»

21.06.2023 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал про прибрежную недвижимость.

У двух москвичей были земли возле пруда. Часть берега и самого водоема они обнесли забором. Но по иску прокуратуры суд признал, что те участки образовали незаконно. В итоге право собственности владельцев на недвижимость прекратили, но ограждение они не убрали. Спустя два года прокурор обратился с новым иском. Он требовал, чтобы ответчики освободили берег пруда от забора. Мнения нижестоящих судов разделились. А Верховный суд подчеркнул, что к водным объектам, принадлежащим государству, должен быть свободный доступ у всех граждан.

Обнесли пруд забором

Надежда и Иван Красивовы* владели землями в Москве возле Ильинского пруда — объекта общего пользования, который принадлежит государству. Участки в том районе позволили приватизировать местные власти в начале 2000-х годов. Красивовы оградили берег и часть пруда металлическим забором, в котором сделали несколько дверных проходов, но ограждение все равно мешало другим людям свободно добираться к этой части водоема: на дверях стояли замки.

В 2017-м межрайонный природоохранный прокурор добился в суде, чтобы образование участков признали недействительным, а право собственности Красивовых на них — отсутствующим (дела № 2-151/2017 и № 2-152/2017). Суд установил, что отгороженная часть пруда находится в федеральной собственности, а с позволения районных чиновников отчуждать такую недвижимость по закону нельзя.

В итоге участки Красивовых сняли с кадастрового учета и прекратили их право собственности на спорные земли. Несмотря на это, бывшие владельцы не снесли забор. Поэтому прокурор в 2019-м потребовал от них освободить отгороженную часть пруда, чтобы восстановить право граждан на свободный проход к водоему. Ответчики возражали: они отметили, что при установке забора законно владели той территорией.

У всех должен быть доступ к пруду

Дело прошло два круга. Сначала Троицкий районный суд Москвы согласился с прокурором и удовлетворил иск. Московский городской суд поддержал первую инстанцию, а кассация отправила дело на пересмотр. На втором круге райсуд снова удовлетворил иск, но апелляция отменила это решение. Мосгорсуд отметил, что акты местных властей, по которым Красивовым передали земли, не признавали недействительными. Еще апелляция со ссылкой на экспертизу подчеркнула, что нельзя убрать забор без вреда окружающей среде. На этот раз кассация согласилась с нижестоящей инстанцией.Верховный суд отменил акты апелляции и кассации и оставил в силе решение райсуда. То есть Красивовым придется убрать забор. Коллегия ВС по гражданским делам подчеркнула, что акты по тем спорам, в которых право собственности на участки Красивовых признали отсутствующим, имеют преюдициальное значение. Суды должны были учесть выводы из дел № 2-151/2017 и № 2-152/2017, когда рассматривали этот спор.

По правилам Водного кодекса, поверхностные водоемы, которые принадлежат государству или муниципалитету, — объекты общего пользования, доступные всем гражданам. Любой может бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иные правила не прописали в законе, пояснили судьи ВС (дело № 5-КГПР23-1-К2).

В деле нет данных, что у граждан был свободный доступ к пруду, часть которого ответчики оградили забором. Наличие нескольких проходов в ограждении не говорит о доступности водоема, так как на этих проходах установили двери с замками, обратил внимание ВС. Следовательно, ответчики в любое время могут ограничить доступ к водоему.

Еще коллегия обратила внимание: в заключении экспертизы нет выводов о том, что снести забор нельзя с технической точки зрения. Говоря о том, что такой возможности нет, эксперт ссылался на законодательные запреты. То есть он дал правовую оценку, которая не входит в компетенцию такого специалиста, заметил ВС. Потому у апелляции не было оснований отменять решение первой инстанции.

Проблемы со свободным доступом

Незаконное ограничение доступа к водным объектам общего пользования сегодня довольно острая проблема в России, отмечает Марина Преображенская, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX Среди таких ограничений не только установка различных ограждений, но и самовольная постройка на береговой полосе, незаконное взимание платы за проход к водному объекту общего пользования и другие, перечисляет эксперт. ВС и раньше обращал внимание, что использовать участок, где проходит береговая полоса водного объекта общего пользования, можно только при сохранении свободного доступа граждан к нему, рассказывает Преображенская. В качестве примеров она приводит акты от 30 марта 2021 года по делу № 308-ЭС19-27506, от 29 января 2019 года по делу № 307-ЭС18-23804, от 6 декабря 2016 года по делу № 306-ЭС16-15938.

«Cвободный доступ — не только возможность пройти к берегу и водному объекту через калитки, но и возможность использовать всю береговую линию и весь водный объект безвозмездно без ограничений и вне зависимости от времени суток», — Марина Преображенская.

Не менее важно, что коллегия обратила внимание на отсутствие выводов специалиста о технической возможности демонтировать забор, считает Николай Россинский, адвокат практики «Недвижимость и строительство» ART DE LEX ВС отметил, что в таких случаях нужно отвечать на вопрос суда исключительно с позиции специалиста в области знаний проводимой экспертизы. «К сожалению, иногда при оценке экспертиз в качестве доказательств суды упускают этот момент. Надеюсь, определение ВС напомнит об этом нижестоящим инстанциям», — делится Россинский. Если есть техническая возможность установить конструкцию, то ее можно и демонтировать, добавляет Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры». Поэтому суды неправомерно применили аргумент о невозможности снести забор, считает эксперт.

Азат Ахметов, советник Orchards , обращает внимание на еще один вывод ВС, который может ощутимо повлиять на практику: фактически определение требует учитывать преюдициальные акты, где признали отсутствующим право собственности на участки.

«Можно предположить, что при наличии судебных актов об изъятии участков станет труднее выстраивать защиту в отношении требований о демонтаже установленных на них сооружений», — Азат Ахметов.

При этом обсуждаемый спор разрешился бы гораздо быстрее, если бы надзорный орган действовал иначе. Иван Веселов, партнер практики разрешения споров ALUMNI Partners поясняет: дело осложнилось тем, что прокуратура сначала добилась признания отсутствующим права собственности ответчиков на спорные земли и лишь через два года после этого предъявила иска об освобождении акватории пруда от построек.

«Логичнее было бы рассмотреть в одном процессе требования прокуратуры, так как они взаимосвязаны и требуют ответа на один и тот же вопрос: законно ли ответчики заняли участки и возвели там строение», — Иван Веселов.

Елена Нозикова

Материал опубликован на сайте «Право.ru» 20.06.2023