«ВС РФ не позволил продать помещения в здании одному лицу, а долю в праве на землю под зданием — подарить другому»

• за гражданкой Ф. в размере 163/439, и
• за собственником другого помещения в здании в размере 276/439.

В октябре 2016 года гражданка Ф. заключила договор купли-продажи нежилого помещения без указания на то, что помещение продается вместе с долей в праве на земельный участок. Договор зарегистрировали.

Покупатель помещения разделил его на 11 самостоятельных помещений и в марте 2018 года продал их двум гражданам.

В феврале 2019 года эти 11 помещений у двух граждан купила гражданка Л.А в

2019 года гражданка Ф., уже не являясь собственницей помещений в здании, подарила свою долю в праве на землю под зданием, в котором они были расположены, гражданину П.

Суть спора

В сентябре 2019 года гражданин П. и второй собственник участка направили новой собственнице помещений – гражданке Л. требование внести плату за пользование земельным участком в связи с наличием у нее в собственности нежилых помещений в здании, расположенном на этом участке.

Гражданка Л. считала, что земельный участок под зданием, помещения в котором принадлежат на праве собственности только ей и второму собственнику помещений в здании, не мог оставаться в собственности гражданки Ф., а затем перейти в собственность гражданина П. Законом запрещен раздельный оборот объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, поэтому договор дарения доли в праве собственности на земельный участок является ничтожной сделкой.

Она обратилась в суд с требованиями:

• признать недействительным договор дарения долей в праве на землю гражданину П.,
• исключить из ЕГРН сведения о праве собственности гражданина П. на земельный участок,
• признать за ней право собственности на долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

Позиция судов

Три инстанции отказали в удовлетворении иска.

Они указали, что право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок переходит к покупателю недвижимости только в случае, если у продавца имелось право собственности на соответствующий земельный участок. На момент покупки нежилых помещений гражданкой Л. земельный участок под зданием не находился в собственности продавцов, а принадлежал иным лицам – гражданке Ф. и второму собственнику помещений в здании. Истица могла узнать об этом, получив выписку из ЕГРН.

Договоры купли-продажи помещений не содержат указаний на передачу земельного участка и на то, что продавцы являются его собственниками.

Выводы ВС РФ

ВС РФ не согласился с нижестоящими судами и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Один из основных принципов земельного законодательства — это принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

При переходе права собственности на здание, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования (ст. 273 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, то будет ничтожной сделка, воля сторон по которой направлена на:

• отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или
• отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости (п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

При отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.

Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, установленная в договоре купли-продажи недвижимости цена имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

После продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу. Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которое приобрело объект недвижимости.

На момент продажи в 2016 году помещение и соответствующая ему доля в праве общей долевой собственности на участок принадлежали гражданке Ф., а значит помещение и доля в праве на земельный участок должны были участвовать в обороте совместно. В связи с этим после регистрации перехода к покупателю права собственности на спорное помещение доля в праве на земельный участок, соответствующая проданному помещению, не могла остаться в собственности гражданки Ф. Следовательно, после продажи помещения она была не вправе распоряжаться этой долей.

Определение ВС РФ от 22.06.2022 № 304-ЭС22-2566 по делу № А46-23123/2020

Комментарий эксперта

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»

Откровенно говоря, остается только удивляться, как по таким достаточно очевидным ситуациям требуется вмешательство ВС РФ для того, чтобы восстановить баланс интересов.

Принцип единства судьбы прав на земельный участок и объект недвижимости на нем достаточно полно и неплохо реализован в действующем законодательстве (ст. 273 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ). Если лицу принадлежат на праве собственности и объект недвижимости, и земельный участок на нем (доля в праве собственности), то распоряжение такими объектами возможно только одновременно.

Неоднозначные разъяснения ВАС РФ

Действительно, кодексы оперируют понятиями первичных объектов недвижимости (здания, сооружения), не упоминая напрямую такой объект как нежилое помещение. Именно это и стало причиной самого спора и основным вопросом исследования судами.

Дополнительную неразбериху создает формулировка п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, предусматривающая, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

При прямом применении этого разъяснения обратившийся за защитой своих прав собственник нежилого помещения имел реальный риск, что суд признает ничтожными все сделки по первичному отчуждению помещения и последующему отчуждению возникших при его разделе помещений. То есть реальный риск утраты права собственности на приобретенное помещение.

ВС РФ очень избирательно применил это разъяснение не к самому нежилому помещению, а к сделке с долей в праве собственности на земельный участок. Никакого внятного обоснования такой избирательности в самом определении не сделано, но из контекста прослеживается оценка судом действий первичного продавца по дарению доли в земельном участке и попытке получения дополнительного дохода как некой формы злоупотребления правом с его стороны, что суды не должны поощрять и защищать.

Как можно решить проблему

Изменения в ГК РФ, которые вступят в силу с 01.03.2023, а именно ст. 287.5 ГК РФ, частично снимают остроту этой ситуации, так как законодатель впрямую определяет регулирование прав собственника помещения на общее имущество нежилого здания, в том числе земельный участок. Однако сказать, что проблема будет устранена, нельзя.

Представляется, что устранить неопределенность можно было бы, уточнив положение о последствиях нарушения принципа единства судьбы земельного участка и объекта на нем. То есть первичная сделка должна быть действительной и в состав передаваемых прав входят права на первично не включенный в предмет договора объект, а «вторая сделка» с «разорванным» объектом ничтожна. Применительно к рассматриваемому случаю при отчуждении помещения в предмет договора входят и права на участок (на долю в праве собственности), а последующий договор дарения доли в праве собственности на участок ничтожен.

Позиция Росреестра

Отдельно хочется указать на то, что за последние несколько лет кардинально изменилась практика Росреестра и в настоящее время в абсолютном большинстве регионов просто не удастся зарегистрировать переход права собственности на помещение без указания в договоре на судьбу прав на земельный участок / долю в праве собственности на земельный участок, так что правоприменительная практика идет по пути снижения такого риска в административно-принудительном порядке.

Материал опубликован на сайте «ШОРТРИД» 28.06.2022