Комментарии в СМИ

«ВС РФ обобщил практику по самострою. Что изменится в жизни?»

24.11.2022 Недвижимость и строительство

Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о практике по самострою.

Президиум Верховного суда РФ 16 ноября утвердил тематический обзор, в котором обобщил судебную практику по 31 делу, связанному с самовольным строительством (далее — Обзор). «ЭЖ-Юрист» попросил юристов выделить в нем самые важные правовые позиции высшей судебной инстанции, способные оказать влияние на правоприменение.

Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки начинает течь с момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок

Заявление о пропуске срока исковой давности является частым и немаловажным аргументом в делах о сносе самовольной постройки. Такое положение вещей можно связать с тем, что нередко уполномоченные органы затягивают с принятием мер по обеспечению сноса «самоволов» по тем или иным причинам. Судам же при соответствующем заявлении ответчика необходимо оценить его доводы, в том числе определить момент исчисления срока исковой давности, но как показывает практика, сделать это не всегда просто, и при пересмотре дел выводы нижестоящих судов нередко подвергаются переоценке.

В связи с этим интересным представляется п. 17 Обзора, в котором была рассмотрен такой пример.

Арендатор в нарушение условий договора аренды возвел на земельном участке здание и зарегистрировал на него право собственности, а предъявленное арендодателем требование о возврате участка в первоначальном состоянии не исполнил.

Рассмотрев иск о возврате земельного участка и сносе самовольной постройки, суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сославшись на истечение срока исковой давности, о котором заявлял ответчик.

Однако апелляционный суд решение отменил и удовлетворил иск. Как указал суд, срок исковой давности по требованию о возврате участка начал течь не ранее отказа арендатора от добровольного возврата участка в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. А раз с момента, когда арендатор отказался вернуть участок, прошло менее трех лет, то и срок по требованию о сносе самовольно возведенного здания не истек.

Тем самым, Обзор поставил знак «равно» между началом течения срока исковой давности по требованию о возврате участка и по требованию о сносе самовольной постройки. Однако представляется, что арендодатель мог узнать о здании, возведенном на земельном участке в нарушение условий договора, гораздо раньше отказа арендатора от его возврата. Следовательно, и срок по требованию о сносе самовольной постройки нужно исчислять с момента, когда собственник узнал о нарушении своего права, что соответствует правилам ст. 200 ГК РФ (см., например, определение ВС РФ от 27.03.2018 № 308-ЭС17-18062 по делу № А63-12005/2016).

Новый же Обзор освобождает суды от необходимости устанавливать, когда собственнику стало известно о нарушении своего права (то есть о существовании самовольной постройки как таковой), так как какого-либо правового значения данные обстоятельства в рассматриваемом случае иметь не будут.

Усматривается и некое противоречие позиции п. 17 другому пункту Обзора, а именно п. 12, согласно которому требование о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате земельного участка. Указанный вывод обоснован тем, что ни гражданское, ни земельное законодательство не ставит решение вопроса о сносе самовольно возведенного объекта на земельном участке, предоставленном в аренду, в зависимость от заявления или удовлетворения требования о возврате земельного участка.

Другими словами, в п.12 ВС РФ указывает на самостоятельный характер требований о сносе самовольной постройки и о возврате арендованного участка, из чего можно сделать вывод, что и начало течения срока исковой давности по одному из требований само по себе не может обуславливать течение срока по другому требованию.

Однако п. 17 Обзора фактически предоставляет уполномоченным органам неограниченную возможность «обнуления» срока исковой давности по иску о сносе самовольной постройки. Арендодатель может годами знать о нахождении на участке постройки, возведенной в нарушение условий договора аренды, и не предпринимать в связи с этим каких-либо действий, а в любой удобный момент заявить требование о возврате участка в первоначальном состоянии. В таком случае арендатор уже не сможет защищаться в суде, ссылаясь на истечение срока исковой давности.

При этом о важности учитывать срок исковой давности в спорах о самовольных постройках высказывался и сам ВС РФ. Так, в Определении от 06.06.2022 № 308-ЭС21-4522 по делу № А63-14361/2019 неприменение срока исковой давности позволяет публичному собственнику не только не соблюдать должным образом возложенные на него обязанности по контролю за использованием и сохранностью находящегося в государственной (муниципальной) собственности имущества, принимать своевременные разумные меры по защите собственности, но и создает неопределенность в правах участников спорных правоотношений.

Конечно, можно усмотреть несправедливость в различных подходах в защите прав владеющего собственника, чей участок лишь частично занят чужой постройкой и которому предоставлена бессрочная судебная защита (п.16 Обзора), и собственника, передавшего участок в аренду, чье право на защиту ограничено трехлетним сроком. Возможно, включая соответствующий пункт в Обзор ВС РФ предпринял попытку хоть сколько-то устранить такое различие, а также уменьшить количество построек с неопределенной судьбой. Ведь в случае отказа в требовании о сносе самовольной постройки ввиду истечения срока исковой давности, легализовать ее также не получится, так как у лица отсутствуют права, допускающие строительство на участке.

Материал опубликован на «ЭЖ-юрист» 24.11.2022