Комментарии в СМИ
«ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя»
Анастасия Яковлева, адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует решение Верховного суда РФ о признании недействительным договора купли-продажи квартиры без собственника.
Верховный суд РФ своим определением исправил существенные недоработки как финансового управляющего, так и судов нижестоящих инстанций, которые рассмотрели дело о признании недействительным договора купли-продажи квартиры без собственника такой квартиры, информация о котором содержалась в том числе и в открытых источниках (т.е. в ЕГРН), а в дальнейшем проигнорировали фактические обстоятельства передачи квартиры, из которых очевидно следовало, что передающее квартиру лицо не владело этой квартирой на момент её передачи новому собственнику, а, следовательно, и не могло осуществлять её передачу.
По нашему мнению, вывод Верховного суда РФ о невозможности предоставления лицу статуса добросовестного приобретателя в случае, если у такого лица имелись объективные причины полагать, что запись в ЕГРН о собственнике недостоверна, является обоснованным и законным (например, в ситуации, когда отсутствует доступ в приобретаемую квартиру, и окружающая обстановка позволяет усомниться в том, что собственником является именно тот, сведения о ком внесены в ЕГРН). Более того, Верховный суд РФ правильно обратил внимание и придал существенное значение факту осмотра квартиры до её покупки и последующей передачи квартиры в целях возникновения права собственности — указанный вывод в полной мере соответствует положениям действующего гражданского законодательства и судебной практики.
Стоит добавить, что оспаривание сделок при процедуре банкротства не редкость, и риски такого оспаривания исключить невозможно, можно лишь минимизировать их. Для этого стороне сделки, вне зависимости от того, приобретает ли она объект на основании добровольной сделки или на торгах в процедуре банкротства, следует проявить должную осмотрительность и разумность, проверив, в первую очередь, наличие возникшего в законном порядке права собственности на него, а также наличие оснований для признания второй стороны сделки банкротом. В договоре всегда следует отражать полную стоимость объекта, соответствующую рыночным ценам. Не менее важно произвести натурный осмотр покупаемого объекта, убедившись, как минимум, в наличии доступа к объекту.
При этом, если с проверкой законности возникновения права собственности на объект особых трудностей не возникает, и контрагент представляет все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (в т.ч. платежные документы и акт приема-передачи), то с проверкой оснований для банкротства контрагента ситуация в разы сложнее. Установить полный перечень обязательств контрагента перед третьими лицами невозможно, поэтому рекомендуем в текст договора включать соответствующие заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ)
Статья опубликована в журнале «Жилищное право» N8 2020
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям