Комментарии в СМИ

«Все временное — в землю!»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», анализирует законопроект Минэкономразвития России о прекращении отнесения к объектам недвижимости таких некапитальных построек, как заборы, бани, сараи и парковочные площадки.

Все некапитальные постройки — заборы и бани, сараи и парковочные площадки — перестанут считаться недвижимостью.

Юристы Минэкономразвития предлагают считать такие объекты «неотъемлемыми улучшениями участка».

Их не надо будет регистрировать и ставить на кадастровый учет. Главное: с них не нужно будет платить налоги.

Эти существенные (если не сказать — революционные) изменения изложены в пакете поправок в Гражданский кодекс РФ. Документ опубликован на сайте www.regulation.gov.ru, прошел экспертизу и направлен в правительство.

«С учетом того, что проект предложен в рамках последовательной работы по реформированию ГК РФ, шансы на его принятие высоки, и это можно только приветствовать, — говорит партнер юридической компании “Качкин и Партнеры” Дмитрий Некрестьянов. — Остается надеяться, что, пройдя через “горнило” Госдумы, новые нормы не претерпят изменений к худшему».

Главная цель поправок, как следует уже из названия, «совершенствование гражданского оборота недвижимости». И впрямь: хорошо бы для начала четко определить, что такое недвижимость.

Споры о том, что считать капитальным строением, а что — временным, идут не первый год. Арендатор участка, залив на нем парковочную площадку, требует, чтобы ее зарегистрировали как капитальный объект и разрешили выкуп надела по льготной цене. Владелец коттеджей, возведенных в рекреационной зоне, указывает на свайные фундаменты и доказывает, что постройки — временные. Налоговая служба периодически пугает собственников дачных и садовых участков (особенно в Подмосковье): мол, все, что у вас здесь понастроено, надо регистрировать в Росреестре, и с каждого объекта платить положенное государству.

А иначе — крупный штраф и налог за предыдущие три года. Знакомый специалист по оценке рассказывал, как ему в рамках контракта пришлось оценивать в садоводстве десятки уличных туалетов типа «скворечник» — как раз на предмет включения в кадастр и последующего налогообложения… А видный чиновник из Комитета по природным ресурсам, когда ему показали вертолетную площадку, залитую прямо в лесу, меланхолично заметил: «Ну и что? У них аренда на 50 лет. Срок закончится — уберут…».

В городской застройке — бесконечные споры о статусе торговых павильонов, гаражей и т. д.

По большому счету, идет затяжная борьба двух подходов. Первый — хоть как-то упростить оборот и подтолкнуть стагнирующую экономику. (Чтобы было с чего брать налоги.) Второй — обложить по максимуму все, что граждане не могут спрятать.

Нюансы в кодексе не предусмотришь. Спорные случаи должен решать независимый суд с учетом здравого смысла и в рамках единого подхода. С этим у нас тоже проблемы.

Что предлагают юристы Минэкономразвития?

В общем виде к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, здания. Далее следует важное дополнение: «Сооружения являются недвижимостью, если они прочно связаны с землей, то есть их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное значение и могут выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей». Уточнять перечень объектов, которые не считаются недвижимостью, будет уполномочено Правительство РФ. (Здесь, конечно, можно ожидать неприятных сюрпризов.)

Главный признак недвижимости — наличие записи об объекте в Едином госреестре недвижимости и включение объекта в кадастр. (Росреестру тоже придется вырабатывать единый подход.)

В законопроекте еще много важных и интересных пунктов. Например, положение о том, что многоквартирный или сблокированный дом не может «участвовать в гражданском обороте как вещь», подробное определение того, что считать «неотъемлемым улучшением». Отдельная глава посвящена «единым недвижимым комплексам».

Но в целом в этом документе видна некая общая логика и стремление снять хотя бы наиболее нелепые нестыковки действующей нормативной базы.

Кочка зрения

Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической компании «Качкин и Партнеры»:

– В проекте учтено многое из уже сложившихся в судебной и правоприменительной практике решений. В частности, уточнено понятие недвижимости и признаков отнесения к ней, урегулированы вопросы разделения и объединения объектов недвижимости и последствий таких действий для вещных прав. На уровне закона разрешены вопросы общего имущества применительно ко всем зданиям, а не только многоквартирным домам. Отдельно стоит упомянуть четкие и лаконичные формулировки по разграничению объектов недвижимости и улучшений земельных участков, самостоятельными объектами не являющихся.

В целом много правильных идей, которые уже давно поддерживаются судебной практикой (например, абсурдные регистрации «замощений» как недвижимости). Но есть серьезные вопросы к юридической технике. Если этот документ технически доработать, получится совсем неплохо.

Дмитрий Синочкин

Материал опубликован в журнале «Пригород» № 11 (153) ноябрь 2018

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ