Комментарии в СМИ

Журнал «Юрист Компании» публикует мнение Евгения Ширстова, старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», по вопросу регулирования проектом нового ГК РФ некоторых вещных прав.

Статьей 244 проекта Гражданского кодекса допускается возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее строительство без необходимых разрешений на земельном участке, находящемся в государственной собственности, при условии наличия права застройки данного участка и соответствия постройки градостроительным и строительным нормам и правилам. Отдельно выделяется право собственника земельного участка на признание собственности на самовольную постройку, размещенную с соблюдением целевого назначения земли, если строительство осуществлено таким собственником с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает права третьих лиц и не угрожает жизни или здоровью граждан. Учитывая, что проект Гражданского кодекса отдельно выделяет понятия «градостроительные и строительные нормы и правила» и «целевое назначение и разрешенное использование участка», предлагаемые изменения являются более либеральными и в текущей редакции позволяют говорить о возможности признания права собственности не только при неполучении необходимых разрешений, что по существующей судебной практике само по себе препятствует признанию собственности, но также и при несоответствии назначения самовольной постройки разрешенному использованию участка.

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:

Предлагаемая проектом Гражданского кодекса трансформация статьи о самовольной постройке, насколько можно судить из буквального смысла предлагаемой текстовки, направлена как на заполнение существующих пробелов регулирования, так и на общее усиление защиты прав собственников земельных участков.

В текущей редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ устанавливает, что признание собственности на самовольную постройку возможно за собственником соответствующего земельного участка. Далее в этом же абзаце пункта 3 указано, что в случае такого признания необходима выплата компенсация затрат лицу, осуществившему самовольное строительство. При этом выделены два критерия допустимости признания права на самовольную постройку: если сохранение такой постройки не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из текста существующей нормы видно, что в настоящее время в большей степени она регулирует ситуацию самовольного строительства с участием двух субъектов – собственника земельного участка и лица, самовольно построившего объект и претендующего на компенсацию.

Условия признания права на результат осуществленного самим собственником участка самовольного строительства в текущей редакции отдельно не выделены. Таким образом, имеющаяся норма должна применяться по ее буквальному содержанию, в результате чего за собственником земельного участка, самостоятельно осуществившем на нем самовольное строительство может быть признано право собственности при наличии лишь двух критериев – ненарушение прав иных лиц и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Однако, судебная практика по данному вопросу в настоящее время весьма разнообразна. Суды общей юрисдикции, действительно, часто ограничиваются лишь подтверждением соответствия самовольного объекта критериям безопасности для признания прав на него. Такая практика одно время была распространена и в системе арбитражных судов. Однако, в соответствии с позицией, изложенной в совместном постановлении Пленума ВАС РФ №22 и ВС РФ № 10 от 29.04.2010 было прямо указано, что право собственности не может быть признано за собственником участка, если такой собственник не предпринимал никаких усилий для получения необходимых разрешений для строительства объекта на своем участке. Более того, судебная практика в большинстве случаев придерживается еще и позиции, по которой право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если назначение размещенного объекта не соответствует виду разрешенного использования участка. Очевидно, что такие выделяемые практикой критерии являются дополнительными по отношении к законодательно установленным и не всегда соответствуют целям защиты права собственности.

Эта проблема вытекает из существующего чрезмерного зарегулирования градостроительной деятельности. На мой взгляд градостроительное планирование прежде всего должно осуществляться в отношении свободных от застройки земель, находящихся в государственной собственности для целей их дальнейшего предоставления под строительство. Если участок находится в собственности, то его собственник вправе рассчитывать на возможность оформления прав на качественно выполненную и безопасную постройку даже, если она возведена без необходимых согласований или не стыкуется с видением органа власти на развитие данной территории. Критерий безопасности объекта является основным, т.к. получение необходимых согласований и разрешений и направлено прежде всего на ее обеспечение. Критерий нарушения прав третьих лиц также важен, т.к. самовольное строительство, например, производственного объекта в жилом квартале недопустимо.

В статье 244 проекта Гражданского кодекса в п. 5 и п. 6 отдельно разграничены ситуации признания прав собственника участка на объект самовольного строительства в зависимости от того, возведен ли он самим собственником или иным лицом. Указанные в п. 6 ст. 244 критерии должны быть исчерпывающими, т.е. право собственности на самовольный объект может признаваться за собственником участка, осуществившем строительство без получения необходимых разрешений. При этом целевое назначение не равнозначно виду разрешенного использования, таким образом, в рамках земель поселений фактически станет допустимой возможность признание прав на любой объект, соответствующий установленным критериям.

Отдельно необходимо отметить установленную п. 4 ст. 244 проекта возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившем ее на землях государственной собственности. Это является абсолютно новой и достаточно важной нормой. При этом, необходимым условием такого признания является право застройки участка (ограниченное вещное право), которое само по себе является новеллой проекта кодекса. Учитывая, что в соответствии с п. 1 ст. 300.2 проекта назначение размещаемого объекта прямо не названо в качестве одного из существенных условий договора об установлении права застройки, если такое назначение не будет определено правом застройки, по критериям п. 4 ст. 244 проекта также можно говорить о возможности признания права на самовольную постройку, не соответствующую виду использования участка.

Однако, рассмотренные возможности вполне могут являться лишь текущими недоработками текста проекта, или быть нивелированы судебной практикой, как это сделано в настоящее время по имеющимся нормам.