Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает, что не включение собственников строящихся жилых поселков в дачные некоммерческие партнерства может быть рискованным подходом в решении вопросов содержания коллективного имущества.

Спад на рынке – свершившийся факт, да и странно было бы ожидать чего-то другого. В этой ситуации, как обычно, возрастает число «левых» и не вполне добросовестных предложений. И параллельно увеличивается количество тех, кто готов рискнуть ради «ну очень привлекательной» цены.

Никуда не делась неприятная практика строительства многоквартирных домов на землях ИЖС. Недавно суд кассации признал самостроем ЖК «Лахта-Модерн» на Конналахтинском, 55. Инвестор пытался выдать два таун-хауза за индивидуальные дома, объединив секции сквозными проходами. Судьи второй инстанции повелись на трюк, однако окружной арбитраж не поверил, что в доме площадью 1850 кв.м в 11 трехэтажных секциях будет проживать одна семья. Теперь служба Госстройнадзора будет добиваться сноса зданий.

Продолжаются юридические споры вокруг объектов, построенных на участках ИЖС группой лиц, имеющих отношение к компаниям «Ваш дом», «Параметр» и «ФилинЪ». Двадцатиквартирный дом на ул. Дружбы, 8 (Пушкин, поселок Александровская) признан «индивидуальным односемейным домом»; покупатели добиваются возврата денег.

В доме размещен пансионат для пожилых — здесь живут 19 старичков и старушек; тысяча рублей в сутки – с ходячих граждан, две тысячи – с тех, кто уже не может передвигаться самостоятельно… Соседи продолжают борьбу, администрация смотрит на это дело индифферентно.

И все же позиция государства по отношению к самострою ужесточается; счет искам Госстройнадзора о сносе неправильных построек идет уже на десятки.

В области тоже начали заниматься этой темой.

Обычные последствия: затяжные, через суд, попытки зарегистрировать собственность, а потом – еще и еще суды, чтобы доказать легитимность самой постройки. Потому что – внимание! – наличие на руках свидетельства от сноса не защищает.

Так что рекомендации гражданам просты: обязательно проверять статус и назначение земли и непременно заглянуть в разрешение на строительство. (У застройщика «Лахта-Модерн» разрешение как раз было, но – на индивидуальные дома).

Вторая группа проблем связана со статусом общих земель в садоводствах и дачных поселках, правами на сети и дороги.

На днях компания «АйДаДом» сообщила и о продаже последнего участка в поселке «Южная Дача». Компания заметная. На сайте фирмы заявлено полтора десятка проектов: «Петергофские Предместья»,«Жемчужина», «Южная Дача», «Долина Уюта» и др. Компанию считают застройщиком. На самом деле это продающая структура, некий «зонтичный бренд». Земля (на начальной стадии) обычно принадлежит частным собственникам, строительство и обустройство ведется на деньги будущих обитателей поселка.

В этом, собственно, нет подвоха. Проблема в другом. На рынке привыкли к тому, что покупатель участка становится членом ДНП, соответственно – получает долю в общем имуществе и право голоса при решении важных вопросов. Но не в случае с проектами, которые реализует «АйДаДом». В сданных («Петергофские предместья» и «Южная дача») и в строящихся поселках собственники в состав ДНП не входят! ДНП в этих проектах – это два-три человека, причем даже не из числа владельцев земли. Это значит, что хозяева участков не смогут контролировать общие расходы. Сотрудники компании «АйДаДом» заверили нас, что все шаги предпринимаются для блага покупателей, а в ДНП владельцев участков не принимают, «чтобы не создавать колхоза».

«Такой подход чреват непредсказуемыми рисками,- замечает специалист компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. – Расходы на содержание общего имущества нести все равно придется, а проверить их обоснованность будет сложно».

На форумах ситуация в поселках от «АйДаДома» обсуждается весьма оживленно: почему берут деньги за охрану, хотя забор еще не достроен, почему уменьшили и перенесли детскую площадку; некоторые из жителей считают расходы завышенными; администрация не пускает собственника в поселок «из-за долгов» — а он резонно возражает, что долги можно взыскивать только по суду, суда не было, да и договора с ДНП у него нет!

Проблема не в том, что не выполняются договорные обязательства – а в том, что непонятно, кому предъявлять претензии. Схема с «ручным» весьма ДНП удобна для застройщика, но может создать массу неприятностей в последующей жизни, после сдачи.

Но это все сущая мелочь по сравнению с ловушкой «неразграниченной сельхозки», в которую угодили уже сотни людей. Схема простая. Организаторы операции находят владельца приличного участка сельхозземли в хорошем месте. Затем развешивают объявления. Землю обещают или вообще бесплатно (например, «чтобы не платить налоги» — 36 000 рублей за оформление, и все!) или за смешные по сравнению с рынком деньги – 15-25 тысяч за сотку в Цвелодубово. Потом начинается разводка: сначала авансовый платеж, потом доплата за дороги, за оформление; потом свидетельства не получить, пока все не скинутся. (Это чтобы «пайщики» давили друг на друга). Деньги просят закладывать в ячейку… То есть фактически идет продажа долей в неразграниченных сельхозугодьях. Причем нередко и собственник земли не получает обещанной суммы.

Когда разгорается скандал, компания меняет юридическое лицо и офис. В этой сомнительной деятельности замечены: ООО «Объединенные земельные ресурсы», ООО «Студия Милан», ООО «УК Дачный поселок — Ясные Поляны», ООО «Комитет по развитию собственности землевладельцев», ООО « Лендкомитет», , ООО «Фонд перераспределения земель», «Земельный фонд развития», ООО «Феникс», и некоторые другие. По договору, эти фирмы «оказывают консультационные услуги», и выудить обратно деньги непросто. По словам потерпевших, к схеме непосредственное отношение имеют бывшие и действующие сотрудники компании РФН («Русский Фонд Недвижимости»). В лучшем случае покупатели остаются наедине с проблемами по инженерии и со свидетельством о собственности на непереведенные в другую категорию сельхозугодья.

С особенностями дикого дачного бизнеса пытаются справиться садоводы в поселках «Сказка-1», «Сказка-2», «Сказка-3», «Три озера», «Цвелодубово», СНТ «Ясные Поляны»…

В Смольнинском суде только к «Комитету по развитию собственности землевладельцев» — полтора десятка исков. Подробности можно посмотреть в группе «Вконтакте». Ситуация не безнадежная, но кислая. Вернуть деньги и добиться выполнения обязательств в полном объеме, скорее всего, не удастся. Легализовать собственность, добиться перевода земель и прокладки сетей – в принципе реально (хотя и не во всех случаях) и зависит от энергии инициативной группы и способности потерпевших действовать сообща.

Этот материал – только начало дискуссии. Полагаем, и руководителям названных в статье компаний найдется что сказать, да и покупатели вряд ли будут отмалчиваться. До встречи в следующем номере!

Дмитрий Синочкин, Роман Денисов

Ссылка на источник