Комментарии в СМИ

«Саммит «Весна-2011: Открытие сезона»»

Управляющий партнер «Качкин и Партнеры» Денис Качкин принял участие в саммите по малоэтажному строительству, поделившись своим мнением по вопросу развития данного сегмента рынка. Денис Качкин рассказал о ГЧП как молодом, но эффективном инструменте в этой области.

На весеннем саммите по малоэтажке, организованном редакцией журнала «Пригород», чиновники, бизнесмены и консультанты обсуждали принципы «мирного сосуществования», искали точки пересечения интересов.

Во второй части встречи, ведущие петербургские аналитики высказали свои предположения о том, как будет развиваться пригородная зона.
САММИТ «Весна-2011: Открытие сезона»:
1 часть «Принципы мирного сосуществования».
Государство и частный бизнес: контакты второго рода (ГЧП, новые федеральные программы и пр). Угроза кадастра: к чему приведет обложение недвижимости по рыночной стоимости?
Спикеры:
председатель Комитета по строительству ЛО Анатолий Каталевич;
заместитель председателя КУГИ ЛО Андрей Савченко;
вице-спикер ЗС ЛО Герман Мозговой,
председатель КАГ Евгений Домрачев,
глава Сланцевского района Владимир Петров;
управляющий партнер компании «Качкин и Партнеры» Денис Качкин;
заместитель руководителя Управления Росреестра по ЛО Андрей Низовский;
заместитель начальника петербургского Управления по развитию садоводства и огородничества Александр Шапкин;
директор компании «Росса Ракенне СПб» Игорь Жданов;
председатель Некоммерческого партнерства «Региональный центр жилищных программ» Валерий Солдатов;
управляющий партнер RightMark Group Михаил Бойцов;
генеральный директор компании «Имущественно-правовой центр» Александр Тимков;
руководитель проектного направления Фонда «Центра стратегических разработок «Северо-Запад» Эдуард Бозе;
руководитель петербургского филиала ЗАО «Банк Сосьете Женераль Восток» Елена Шевелева;
генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков,
ведущий аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев,
заместитель генерального директора КЦ «Петербургская недвижимость Ольга Трошева,
советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева,
директор по развитию ГК «Бюллетень Недвижимости» Ирина Гудкина.
управляющий партнер компании GIA Priority Анна Каменева.
директор Департамента загородной недвижимости АН «Бекар»Андрей Уманский;
директор департамента загородной недвижимости Корпорации. «Адвекс» Станислав Азацкий.

Владимир Петров, глава Сланцевского района:
— Рано или поздно необходимо обеспечить прямой и понятный мост в отношения между бизнесом и властью, потому что в рамках программы «Комфортное и доступное жилье», на базе которой создана программа «Свой дом», ставится задача увеличения ввода необходимых квадратных метров. Самое главное, чтобы это жилье было доступно, и все участники рынка четко понимают, что без прозрачной помощи государства, без того оживления на рынке, которое было до 2008 года, в необходимых объемах это сделать невозможно. Наша задача выработать и попытаться реализовать те механизмы, которые помогут достигнуть поставленных задач.
Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»:
— Поясните, пожалуйста, партия даст денег?
Владимир Петров, глава Сланцевского района:
— Деньги дает Правительство РФ, а не партия. Государственная дума может принять тот или иной закон, который поможет воспользоваться государственными деньгами. Существует ряд государственных программ, на ближайшие 5 лет выделено порядка 28 млрд рублей, которые будут реализованы через субъектов РФ. Пытаются продвинуть и реализовать само понятие государственно-частного партнерства. К сожалению, реального опыта по ГЧП на территории ЛО пока нет, но рано или поздно он будет реализован.
Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»:
— Т.е. подписание соглашения формирует механизмы, которые позволят создавать региональные программы и доступ к бюджетным программам федерального уровня?
Владимир Петров, глава Сланцевского района:
— Подписание соглашения позволяет легитимным образом связать через партийную программу «Свой дом» бизнес с властью. Администраторами бюджета по федеральным программам является бюджет субъекта.
Анатолий Каталевич, председатель Комитета по строительству ЛО:
— Сегодня президентом и премьером РФ поставлена задача до 2020 года обеспечить строительство жилья в количестве не менее 1 кв.м на гражданина. Для ее реализации Министерством регионального развития были разработаны методические рекомендации. Ленинградская область как субъект РФ в конце прошлого года на координационном совете в Минрегионе защитила проект нашей программы «Стимулирование жилищного строительства в ЛО». Сейчас та программа практически на выходе, она будет в ближайшее время утверждена в рамках Постановления правительства ЛО. Первоочередная задача – строительства малоэтажного сегмента эконом-класса. «Единая Россия» своевременно вышла на подготовку соглашения с регионом.
Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»:
— Чего вы ждете от этого соглашения?
Анатолий Каталевич:
— Мы как орган государственной власти можем проводить все решения и президента, и премьера, и губернатора только в рамках совместной работы с органами самоуправления. К сожалению, мы не всегда имеем обратную активную связь, не всегда руководители органов самоуправления оперативно реагируют на задачи, которые ставит само время. В этом случае «Единая Россия» незаменимый инструмент в реализации этих вопросов, потому что на местах есть отделения, члены партии, люди, способные работать с энтузиазмом и связывать воедино наши усилия.
Владимир Петров:
— Фактически все секретари местных политсоветов – это либо главы районов, либо главы администраций, поэтому инструментарий совершенно прозрачный.
Дмитрий Синочкин:
— Некоторое время назад мы обсуждали проблемы развития области в кругу прессы и бизнеса, и сложилась понятная картинка: да, бизнес развивается, но в каждом районе по своим правилам. Если сейчас это удастся привести к общему знаменателю, то, конечно, правила будут упрощены, а процедуры более понятны.
Герман Мозговой, вице-спикер Законодательного собрания ЛО
— Любая политическая партия на сегодня, к сожалению, неспособна организовать квалифицированное местное самоуправление. За эту задачу берется единственная политическая сила – партия «Единая Россия». Количественно мы сумели преодолеть эту проблему, теперь нужно качественно. Сегодня такое огромное количество полномочий на местах у органов местного самоуправления, что они не справляются с ними по квалификации. Сегодня бизнес приходит на места и задает вопрос – с кем разговаривать. Такое соглашение должно быть, мы должны быть стимулированы правительством и его заказом.
Дмитрий Синочкин:
— Будет ли возможность через партийные механизмы получать информацию, будет ли иметь возможность население влиять на муниципалитет, или органы местной власти делегируют свои полномочия на районный уровень и будут понемногу управлять оставшимся?
Герман Мозговой
— Это стопроцентно будет открытая информация в рамках тех информационных средств, которые имеем. Владимир Петров как известный девелопер выбран модератором этой программы в области, он прекрасно знаком с проблемой.
Анатолий Каталевич:
— Строительный комплекс ЛО достаточно мягко с точки зрения показателей пережил тяжелые 2009 и 2010. Было некоторое снижение добычи нерудных ископаемых, но это связывали с тем, что потребляет их, в основном, рынок Санкт-Петербурга. Оборот организаций, инвестиции, вкладываемые строительным комплексом, остались практически на уровне докризисных лет. В целом, все строительные организации, работающие в области, остались на рынке. За последнее время начали работу несколько предприятий по производству строительных материалов, изделий и конструкций. Благодаря правильной политике по привлечению инвестиций, обеспечено до 70% поступлений в доходную часть налогов. Был использован природный потенциал и географическое положение ЛО: порты, дороги, земельные ресурсы.
Дмитрий Синочкин:
— В 2010 году сдано 8 200 квартир и 3 800 частных домов. Какую часть из этого жилья купили петербуржцы?
Анатолий Каталевич:
— Сегодня наша задача в первую очередь работать на благо жителей ЛО. Ведь Петербург и область на самом деле разные регионы, у них разные бюджеты, разные источники финансирования.
Евгений Домрачев, председатель КАГ:
— Средняя стоимость квадратного метра в ЛО – 66 тыс руб. Этот показатель выше, чем в целом по РФ, и выше, чем в Северо-Западном федеральном округе. Показатель работы эффективности сегодня – это 26 квадратных метров, которые приходятся на 1 жителя. Эта цифра тоже выше, чем среднероссийская.
Герман Мозговой
— Необходимо понимать, кто и для кого строит столько жилья. Когда Ленинградская область говорит об объединении с Петербургом, объяснить это очень просто. По неофициальным данным население Петербурга, Москвы и двух областей приближаются к 15% населения России. Количество застраиваемых площадей должны в первую очередь определить градостроительные генеральные планы. Понятно, что в Тихвине или Усть-Луге, где строятся крупные мероприятия необходимо привлечение рабочей силы за счет жилищных условий. А вот для кого строят вокруг Санкт-Петербурга? Конечно, если речь идет о дачном строительстве, о загородном доме – это приветствуется. Но когда говорят о более выгодных условиях строительства в области или более дешевом домостроении для жителей Санкт-Петербурга, возникает вопрос, что будет с уплатой налога, как решатся социальные проблемы. Ленинградская область сегодня собирается решать эти вопросы за счет инвестора. Хорошо, что правительство Ленинградской области, законодательная база готова измениться в отношении к инвестору, но при этом все равно эти пограничные вопросы нужно решать совместно Правительствам и СПб, и ЛО. Почему, когда мы предоставляем инвестору возможности строить для горожан жилье, мы должны находиться в униженном положении по отношению к городским службам для присоединения к мощностям.
Дмитрий Синочкин:
— В тот момент, когда горожанин покупает квартиру в Кудрово, он меняет регистрацию, становится жителем области, и в ней же платит налоги. Он вправе задать вопрос о социалке и т.д. Когда строится дорогой коттеджный поселок, жители все равно приписываются к Петербургу и платят налоги там. Можно ли надеяться, что подписываемое сегодня соглашение, будет способствовать решению вопросов, в которые упирается любая строительная фирма, работающая в пограничной зоне: мощности, инженерия, социалка.
Владимир Петров:
По партийной линии невозможно кого-либо заставить что-то делать, потому что есть должностные инструкции и прямые обязанности. Но обеспечить лояльность можно гарантировано, при условии, что нет изначально возникших конфликтов. Саботировать не будут.
Дмитрий Синочкин:
— Уже возникали конфликтные ситуации: совместное развитие зеленой зоны теоретически возможно, а на практике никак – почему?
Владимир Петров:
— Потому что это различные субъекты федерации с различными задачами и различными исполнителями. Может быть, вырубка зеленых насаждений в каких-то единичных случаях и происходит, но она не носит массовый характер.
Дмитрий Синочкин:
— Где будут выделяться перспективные площадки для массового жилищного строительства?
Евгений Домрачев:
— Сегодня подписано соглашение с Комитетом по строительству, в ближайшее время – с Комитетом по архитектуре, пока вопрос выделения площадей сегодня неправомочен с юридической точки зрения. Землей распоряжаются муниципалитеты 1 и 2 уровня. В рамках этого мы, конечно, ведем работу как при подготовке генеральных планов, так и делаем заключения о переводе земельных участков для комплексного жилищного оснащения.
За последние 4 года переведено из земель сельхозназначения и включено в земли под жилищное строительство около 6000 га. 2000 га переведено в земли промышленного назначения. По нашим расчетам это даст возможность обеспечить жильем около 1 млн граждан, т.е. земельных ресурсов достаточно. Самые большие проблемы с этими территориями в инженерной и транспортной подготовке.
Владимир Петров:
— Программа «Свой дом» — это не коммерческий проект, она призвана обеспечить взаимоотношения между властью и бизнесом. Есть идея создания консультационного совета на базе программы, для того чтобы вносить законодательные инициативы в ЗакС ЛО и затем в Государственную Думу.

Андрей Савченко, заместитель председателя КУГИ ЛО:
— Те нововведения в законодательстве, которые описаны в Законе о внесении изменений в градостроительный кодекс, большей частью касаются вопросов территориального планирования, т.е. вопросов градостроительной деятельности. Радикальных изменений в земельном законодательстве этот документ не несет. 6 статья закон дополняет формулировки 172 ФЗ о переводе земельных участков, но эти изменения носят, скорее, терминологический характер. Определяется понятие «границы населенного пункта», конкретизируются компетенции органов местного самоуправления.
Дмитрий Синочкин:
— Программа реформ, которая публиковалась в конце 2009, предусматривала одним из пунктов отмену деления земель на категории.
Андрей Савченко:
Революции не произошло. Земельные участки в РФ делились на категории, делятся, и по моему мнению, будут также регистрироваться по категориям. Процесс перевода земельных участков в ближайшем будущем будет продолжаться. Деятельность тех органов, которые осуществляют полномочия по изменения категории земельных участков: органы исполнительной власти субъекта РФ, — будет продолжаться. Процедуры, связанные с включением земельных органов в границы населенных пунктов (ст. 4.1) также не потерпели существенных изменений.

Евгений Домрачев:
— Все мы ожидали переноса сроков по разработке градостроительной документации. Видеоконференцию проводил замминистра регионального развития Викторов А.П. Он сообщил, что всего лишь в 40 субъектах РФ утверждены схемы территориального планирования. За 5 лет это четвертый перенос сроков. Что говорит о том, что закон хоть и туго, но идет. Те сроки, которые были установлены при принятии Градостроительного кодекса, изначально были нереализуемы. По нашим данным это последний перенос сроков.

Теперь в законе разрешено сельским поселениям не разрабатывать генеральные планы и правила землепользования застройки, если там не происходят действия по включению, по переводу земель, не размещаются объекты регионального или федерального значения. В законе разрешено инициировать разработку генерального плана от заинтересованных лиц применительно к части территории поселения. Поправками к закону мы занимались в течение года, внесли свою лепту.
Упрощена процедура согласования генеральных планов, они носят теперь заявительный характер, представление в бумажном виде необязательно. Упрощены требования к составу и содержанию генпланов. У нас 203 муниципальных образования, 88 из них добровольно передали свои полномочия в области градостроительной деятельности на уровень района. У нас вызывает опасение качество приемки документации в образованиях, которые оставили полномочия за собой.
Михаил Бойцов, управляющий партнер компании «RightMark Group»
— Документ носит технический характер, в нем уточняются термины, приводятся к единому стандарту, более четко определяется порядок действий по территориальному планированию, устанавливаются сроки конкретных документов. Создана единая вертикальная структура документов территориального планирования, при которой документы муниципального уровня и уровня субъектов РФ не могут противоречить федеральным. Это упорядочивает процесс. Наиболее существенным изменением является декларация создания сайта, где будет находиться общедоступная федеральная информационная система территориального планирования. Установления необходимость публикации на этом официальном сайте проектов документов территориального планирования за 3 месяца до их утверждения. Важным нововведением является возможность подготовки документов планирования и физическим, и юридическим лицом за свой счет. Раньше такой возможности не было, девелоперам и инвесторам приходилось выдумывать различные механизмы, чтобы оплатить необходимым структурам деньги за эту работу.
Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»:
— В городе в этом году начались первые судебные процессы, где строительная компания доказывала, что они не должны разрабатывать градпланы, а заниматься этим должны чиновники Комитета по архитектуре. Первую часть дела они выиграли, но закон же говорит, что может разрабатывать муниципалитет, а может заинтересованное лицо. В такой ситуации муниципалитет будет ждать, когда придет инвестор, а не разрабатывать схемы сам…
Евгений Домрачев:
— Градплан заменил Архитектурно-планировочное задание на рабочее проектирование, он появился в декабре 2005 года. Его должен предоставлять орган местного самоуправления в течение 30 дней, эта обязанность остается. Заинтересованное лицо вправе представить материалы по обоснованию, за этим термином кроется вот что: оно может разработать проект планировки с межеванием и представить в администрацию с просьбой рассмотреть. Заявка проходит процедурные вопросы по проведению публичных слушаний и дальнейших утверждений проектов планировки. Вопросы по рассмотрению и утверждению проектов планировки сегодня делегированы на муниципальный уровень, но, как показывает практика, они в большинстве своем идут с нарушениями пожарных, технических, санитарных норм. В трети муниципалитетов архитектурными службами руководят неспециалисты. Мы настаиваем на том, что проекты планировки должны проходить экспертизу и направляться в вышестоящий орган на рассмотрение.
Дмитрий Синочкин:
— У нас строительство – это чистый бизнес, или оно должно решать также социальные задачи?
Евгений Домрачев:
— Все строительство жилья – это решение, в первую очередь, социальных проблем. Программа «Свой дом» носит концептуальный характер, а решать ее приходится муниципалитетам и органам власти. Созданием общего информационного сайта с возможностью найти на карте любой земельный участок, разработкой геоинформационной системы должны были озаботиться федеральные власти, еще в 2005 году.
Андрей Низовский, заместитель руководителя Управления Росреестра по ЛО:
— Выполнение этой задачи осуществляется на федеральном уровне. Все технические системы Росреестр берет на себя и формирует кадастровую карту. Об актуальности картографических данных по Ленинградской области говорить не приходится. Еще два года назад «залеты» для разработки карты населенного пункта могли осуществить как органы местного самоуправления, так и федеральные или органы государственной власти субъекта. На одно и то же тратились суммы из разных бюджетов. Сейчас есть концепция, в подведомственной организации СевЗапГеоИнформ на базе Госреестра будет формироваться тот орган, который будет включать весь государственный фонд данных, полученных в результате геодезических и картографических работ, а возможно, и в результате землеустройства. Мы очень надеемся, что в Росреестре будет рассмотрен вопрос о выделении средств из федерального бюджета для области в существенном размере, который позволит картографический материал хотя бы в половину актуальней.
Дмитрий Синочкин:
— Каковы перспективы включения ДНП в состав населенных пунктов?
Евгений Домрачев, председатель КАГ:
— Я не нашел в градостроительном кодексе положений о возможности включения ДНП в границы населенных пунктов. На территории области создано около 320 ДНП. Рекомендовалось в процессе обсуждения рассматривать такое жилье не как дачу, а как индивидуальный жилой дом. Но в окончательной редакции это не учли.
Михаил Бойцов, управляющий партнер компании «RightMark Group»
— Для конечного потребителя, который будет жить в садоводстве, важен объем предоставляемых прав. Это и электроснабжение, и, по возможности, газоснабжение. Понятно, что кроме как раздвинуть границы населенных пунктов, другого механизма нет, хотя в кодексе такой информации нет.
Александр Шапкин, заместитель начальника петербургского Управления по развитию садоводства и огородничества
— Население Ленинградской области составляет около1,6 1,5млн человек. По неполным данным на территории области находится порядка 500 тыс. участков, принадлежащих петербуржцам. Кроме того к садоводствам мы должны прибавить такие формы как ДНП, ДПК и пр. По нашим подсчетам около 2 млн петербуржцев на лето выезжают на свои садовые участки. Понятно, что эти 500 000 владельцев садовых участков являются потенциальными или реальными обладателями загородного дома. Учитывая, что часть садоводств имеет возраст более 50 лет, понятно, что дома имеют свойство стареть, технические требования к домостроению изменяются. Для малоэтажного сектора это дополнительный рынок сбыта, хоть и не массовый.
По существующему сегодня законодательству, человек, находящийся в садоводстве, оказывается вне правового поля. Он собственник, но при этом его нахождение на собственном участке не является местом пребывания. Выезжая в гостиницу в другой город, он пребывает в другом городе, а живя в собственном доме, он не находится нигде. Конституционный суд уже высказывался о том, что если садоводство находится в границах населенного пункта, то оно является местом пребывания. Этот случай инициировали члены союза садоводов России в Краснодарском крае. Недавно председатель массива «Мшинская» заявил, что количество проживающих постоянно зимой возросло на 15% и на сегодня составляет 12 тыс. человек. По области практически до 100 тыс. человек постоянно проживают в садоводствах.
Дмитрий Синочкин:
— Минрегион выступил с законодательной инициативой запретить строительство жилья на садовых участках. Союз садоводов выступил с инициативой придать садоводствам статус населенных пунктов. И тот, и другой варианты крайние. Возможен ли компромисс?
Александр Шапкин
— В бюджете МО «Мшинское» 8 млн составляет земельный налог с садоводов.
Дмитрий Синочкин:
— Возьмем типичного пенсионера, который живет по полгода в городе, и в садоводстве. Он хочет иметь двойной социальный пакет: поликлинику и там, и там, магазины, почту, транспорт.
Александр Шапкин
-Уже пять лет назад по медицинским полисам Санкт-Петербурга поликлиники и больницы области принимали наших садоводов. С транспортом есть определенные проблемы, но никто же не говорит, что транспорт бесплатный. Льготы компенсируются из городского бюджета.
Если подходить с точки зрения терминологии, то садоводства являются местом временного пребывания. Но сейчас многие коттеджные поселки, ДНП, СНТ существуют как юридические лица и выполняют все требования, предъявляемые к юридическому лицу. Есть ряд позиций, которые могут измениться при изменении статуса садоводств. Сейчас садоводы упоминаются только в одном федеральном законе – ФЗ-66, больше их нигде в принципе не существует. Поэтому необходимо менять целый юридический слой.
Герман Мозговой
Мы не раз выступали в качестве инициаторов изменения 131-го федерального закона об основных принципах местного самоуправления, где на сегодняшний день для всех субъектов РФ кроме Москвы и Санкт-Петербурга прописано, как они должны самоуправляться.
По 66-му закону инициатива должна исходить непосредственно от организаций, которые занимаются этими проблемами. По 131-му закону давайте взаимодействовать, определять статус садоводств и самих садоводов.
Александр Шапкин
— Еще полтора года назад мы обратились в ЗакС Санкт-Петербурга, к сожалению, от него законодательная инициатива по 131 закону не последовала. Надеюсь, что мы сможем посотрудничать с вами в этом направлении.
Игорь Жданов, директор компании «Росса Ракенне СПб»
— Мы сегодня говорим об изменении законодательства, о формах взаимодействия власти и бизнеса. В строительном бизнесе есть четыре основные точки: земельный кодекс, градостроительный, налогообложение и взаимодействие с муниципальными органами. Изменения в законодательстве должны быть позитивными переменами, в этом плане очень важен переход на налогообложение недвижимости по рыночной стоимости. Доходы муниципалитета будут напрямую зависеть от того, сколько люди будут платить налог на свое имущество. В основном объекты недвижимости, которые мы строим, размещаются сегодня в муниципалитетах 1-го уровня. Основная задача для муниципалитетов и для нас как девелоперов – изменить психологию взаимодействия. Без нового строительства на территории муниципалитетов власть не сможет нормально функционировать. Но и мы не можем обойтись без муниципалитетов, ведь они занимаются разработкой генеральных планов, схем территориального планирования. Именно они предлагают те участки, которые в дальнейшем выходят на торги. В первую очередь, при строительстве беспокоят нездоровые арендные ставки. Это влияет и на стоимость жилья. Как должна работать цепочка между инвестором, девелопером и муниципалами. И инвесторы, и муниципальные власти заинтересованы в том, чтобы объект недвижимости был возведен быстро, оценен честно и подведен в эксплуатацию, чтобы муниципалитет мог собирать налоги и пополнять бюджет. Отсюда следует, что девелоперу в аренду должен быть передан участок на таких условиях, чтобы ему было выгодно быстро построить. Но почему-то земельные участки, попадая от муниципальных образований на торги, имеют сегодня безумную стоимость как кадастровую, так и рыночную, но никак инженерно не подготовлены. Считаю, что все участки, которые муниципалитеты в соответствии с генеральными планами выставляют на торги, должны быть обеспечены инженерией либо за счет средств инвесторов, либо за собственные деньги муниципалитетов. Это нормальная практика, которая существует, например, у финнов. Земля – это не частная собственность муниципалитета, это такая же моя собственность как и собственность любого гражданина. Если в нее вложены средства, то земля становится продуктом, ее цена – это местоположение, обеспечение инфраструктурой, гарантии того, что рядом с этим земельным участком завтра не появится вредное производство. Для проживания людей должны выделяться лучшие земли, приближенные к водоемам, сухие незаболоченные участки, леса. Муниципальные образования, которым предоставлены права и полномочия распоряжаться землей, должны считаться с мнением девелоперов при подготовке генеральных планов поселений с точки зрения целевого назначения участков.
Евгений Домрачев, председатель КАГ:
— Хочу напомнить, что существуют общественные или публичные слушания, которые являются завершающей стадией в утверждении генпланов. В процессе их подготовки существует процедура публичных рассмотрений. Например, генплан Гатчины проходил их около 10 раз.
Игорь Жданов:
— Суть в том, что ни один девелопер не придет на плохой участок. По моему мнению, за последние 10 лет, когда не было четкого регулирования правил предоставления земельных участков под строительство, у муниципальных образований 1 и 2 уровня собственных земель фактически не осталось…
Евгений Домрачев:
— Нет, пласт собственных земель еще достаточно большой. Подготовкой к выставлению их на торги занимаются МО 1-го уровня, а непосредственно аукцион проводит 2-й уровень или КУГИ ЛО.
Игорь Жданов:
— Я как девелопер работаю в тех районах, которые на сегодня являются наиболее востребованными: Всеволожский, Приозерский, Выборгский, немного Ломоносовский и Гатчинский. Я не знаю, куда мне обратиться, чтобы посмотреть, какие участки могут быть выставлены на торги и интересны мне как девелоперу.
После реформы системы налогообложения схема будет проста: я предлагаю главе муниципалитета построить коттеджный поселок на 30 домов по 1 млн долларов, с которых он будет получать налогов 150 тыс. долларов в год. Или я могу построить 200 домов эконом-класса, с которых он будет получать столько же налога, но на инженерную подготовку такого участка у него уйдет средств неизмеримо больше. Значит, для эконом-программы необходимо такой участок расположить вблизи доступных транспортных магистралей, где наиболее выгодные условия подключения к электросетям, для того чтобы понести минимальные затраты.
Дмитрий Синочкин:
— Еще один вариант взаимодействия власти и бизнеса- государственно-частное партнерство
Денис Качкин, управляющий партнер компании «Качкин и Партнеры»:
— Сам институт ГЧП достаточно молодой. Он существует около 20 лет и зародился в Англии. В Великобритании было такое понятие как публичная финансовая инициатива, которая сегодня очень сильно развилась и уже стало явлением институциональным. По официальной статистике проекты ГЧП обеспечивают 17% экономии бюджета Англии. В странах с англо-саксонской традицией: Канаде, Австралии, США, — более 20% всей новой инфраструктуры разработано, построено и управляется частным сектором.
ГЧП понимают по-разному, особенно в РФ. Но есть устойчивое понимание этого института в международной практике, которое сводится к тому, что государство предоставляет публичные гарантии и обеспечивает снижение административных барьеров и планирует, оценивает и контролирует его исполнение (заказчик), а частный бизнес проектирует, строит, обслуживает и финансирует. Принцип разделения зон ответственности и рисков реализуется на уровне высокоинтеллектуальных и высокобюджетных проектов.
Что также немаловажно, только при такой модели возможно равноправное сотрудничество государства и бизнеса, во всех иных формах есть изначально заложенный дисбаланс прав и обязанностей, а это не может не влиять на отсутствие энтузиазма у многих потенциальных партнеров, изначально склонных к консерватизму.
Этот механизм позволяет производить те проекты, которые будучи реализованы бизнесом, понесли бы на себе непомерную нагрузку на население и имели бы очень длительный срок окупаемости от 20 лет. При единоличной реализации государством такие бы проекты явились тяжелой нагрузкой на бюджет с неясными сроками возврата и неэффективным управлением.
Традиционно ГЧП применяется в объектах транспортной инфраструктуры. Первый проект ГЧП в России это реновация аэропорта в Пулково. Его бюджет составляет более 1 млрд Евро. Петербург является пионером в сфере ГЧП в России, здесь реализуется одна из самых масштабных программ ГЧП в мире, в активной стадии подготовки документации находятся 7 проектов, и около 10 проектов на стадии предварительной разработки.
Текущим этапом развития института государственно-частного партнерства должно стать широкое внедрение его механизмов на региональном и муниципальном уровнях. При этом приоритеты и направления развития партнерства в субъектах Федерации должны определяться исходя из региональных стратегий социально-экономического развития, действующих программ и планов развития. Критическим является вопрос возможностей региональных органов государственной власти создавать и совершенствовать свои собственные инструменты работы с инвесторами.
Развитие ГЧП как эффективного механизма развития инфраструктуры Ленинградской области – это комплекс целенаправленных мер, которые потребуют значительных усилий и некоторых затрат на первоначальном этапе. Но самое главное – это наличие твердой политической воли на создание такой инвестиционной среды в регионе, которая будет привлекательна для инвестора не только исключительным местоположением региона, но и равномерно развитой инфраструктурой.
Дмитрий Синочкин:
— Возможны ли локальные проекты ГЧП? Возможны ли проекты ГЧП, которые решают проблемы социалки без привлечения международных финансовых институтов? Какая юридическая основа для этого нужна?
Денис Качкин:
Безусловно. Более того, возможны даже муниципальные ГЧП-проекты. Привлечение международных финансовых институтов необязательно, есть федеральные деньги, Инвестфонд, ВЭБ. При создании регионального фонда и успешных результатов работы можно рассчитывать на федеральное софинансирование, соответствующие механизмы закреплены законодательно.
Что касается юридической основы, то у меня есть однозначное понимание, что и как нужно делать. Развитие государственно-частного партнерства в регионе – это комплекс законодательных и институциональных мер, которые начинаются с определения основ и приоритетов региональной политики в сфере ГЧП. Далее необходимо создать организационную основу этой работы: нанять профессионалов, привлечь консультантов, сформировать команду, призванную реализовать утвержденную региональную политику. И после этого уже разрабатывать закон, административные регламенты и процедуры.
Ну, и конечно же, проект. Нужен первый ГЧП-проект, желательно, чтобы он был несложным, небольшой стадион или административный корпус правительства, например, чтобы на нем обкатать новый механизм, набить шишки и ринуться к новым, более амбициозным целям.
Валерий Солдатов, председатель Некоммерческого партнерства «Региональный центр жилищных программ»
— В рамках РГР и Минобороны ГЧП существует уже 8 лет, причем с реальными проектами. В результате было построено дешевое жилье, использованы рычаги административного влияния, разработана нормативная база.
ГЧП в виде управления проектами в рамках реализации государственных жилищных программ уже давно откатали на базе РГР. Но активности пока нет. У нас реализуется несколько государственных жилищных программ, которые финансируются под рыночные механизмы приобретения. Это не покупка жилья за счет федерального бюджета, а выдача субсидий, сертификатов, военной ипотеки.
Сегодня наше партнерство официально имеет договора с Минобороны. Три года я имел доверенность от них на развитие филиалов и системы. Это решение было принято на координационном совете Минобороны. Теперь нам хотелось бы применить этот механизм на базе Ленинградской области. Я обращаюсь в Правительство ЛО, меня хорошо принимают, но оправляют либо в «Оккервиль», либо еще куда-то.
Деньги в области есть, также как и земельные ресурсы, есть деньги коммерчески фирм, государственные субсидии. Такая форма, как ГЧП, позволяет безболезненно работать госорганам с некоммерческим партнерством и поддерживать его решение в рамках его деятельности. С помощью нашего партнерства построено порядка 5000 квартир.
Герман Мозговой:
— Вполне возможно какие-то меры можно принять по решению этого вопроса. В Пикалево подготовлены несколько площадок, правда, они связаны с привлечением инвесторов в промышленность. В жилищном строительстве пока такой механизм привлечения не выработан.
Евгений Домрачев:
— Начало такого сотрудничества частного и государственного – это возможность инженерной подготовки территорий и погашение областью процентов по кредитам. К сожалению, в областном бюджете были заложены деньги, но ряд застройщиков в 2009 году ушли с ковра. Все областные МУПы в сфере коммунального хозяйства должны акционироваться, есть много нерешенных правовых нюансов.

Дмитрий Синочкин:
— Как идет подготовка к налогообложению объектов недвижимости по рыночной стоимости?

Андрей Низовский, заместитель руководителя Управления Росреестра по ЛО:
— Мы говорим о земельном участке и объектах капитального строительства.
Существует две информационные системы: Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав. Кадастр недвижимости содержит сведения о земельных участках, а кадастр прав – сведения об объектах капитального строительства. Сейчас отдельно начисляется налог на земельные участки и отдельно на объекты недвижимого имущества. В идеале с 2013 года мы переходим на начисление единого налога на недвижимое имущество. Для этого представляется необходимым сопоставить две базы – Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав, которые содержат сведения об объектах капитального строительства, которые естественным образом находятся на земельных участках. Практически я не знаю, как это можно сделать. 30% земельных участков и объектов градостроительства мы сопоставим по адресам, имеющихся архивов ПТИ (Предприятие технической инвентаризации»). Остальная часть будет делаться в рамках каких-то государственных контрактов. Эта ситуация повсеместная.
Сейчас создан некий программный продукт, который называется ТИР, в котором сливаются две базы, но не для того, чтобы сопоставить объекты градостроительства с земельными участками, а для удобства работы органов налоговой службы. Благодаря этой программе мы видим земельный участок или объект капитального строительства (не важно, вместе они или отдельно) и видим правообладателя, которому необходимо начислить налог. Дальше из этой программы идет выгрузка информации в налоговую службу, проходит форматно-логический контроль. Этот контроль позволяет налоговой службе сопоставить все характеристики и высчитать конкретную сумму, необходимую для уплаты в бюджет. По ленинградской области выгружено – ноль процентов, есть субъекты Российской Федерации, которые дошли до уровня 30%. Работа потрясающая по материальным затратам и трудозатратам. Что мы получим в итоге – не знаю, но у нас есть еще месяца три.
С этого года мы имеем новую государственную кадастровую оценку земель садоводств, дач, огородов. На мой взгляд, оценка выполнена качественно. Пока никакой социальной напряженности в этой части мы не имеем. За исключением того, что люди, которые не знали, что с нового года будет вводиться эта оценка (на примере Всеволожского района), идут за выкупом, и цена в среднем в 2,5-3 раза выше, чем раньше. Это, конечно, неприятно.
Кроме того, Росреестром проведен миллиардный конкурс на проведение Государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества. Конкурс выиграла подрядная организация ФКЦ «Земля». Оценка уже идет, работает некий субподрядчик – московская фирма «Солид». Для меня представляется сложным, находясь в Москве, проводить оценку по другим субъектам Федерации. В Ленинградской области проводятся совещания с органами местного самоуправления, определяются факторы, которые будут влиять на оценку.
Дмитрий Синочкин
— Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и какими потрясениями это рынку грозит?
Александр Тимков, генеральный директор компании «Имущественно-правовой центр»:
— Несколько слов об оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. Неделю назад оценочное сообщество Петербурга проводило круглый стол, на котором среди прочих обсуждался вопрос предстоящей кадастровой оценки. Я постараюсь довести до вас основные моменты этого обсуждения. В подготовке федерального стандарта по кадастровой оценке в составе группы разработчиков принимали активное участие уважаемые мэтры оценки Санкт-Петербурга. В Минэкономразвития разработчиками был представлен вариант стандарта, в котором после редакции чиновников сохранились многие важные положения, но в то же время появились изменения в принципиальных моментах. Среди положительных итогов можно отметить, что теперь кадастровая стоимость привязана к рыночной. До настоящего времени оспаривать в судах результаты кадастровой стоимости было очень тяжело, потому что методологически кадастровая стоимость и рыночная стоимость – это были разные вещи. Поскольку на весах правосудия оказывались несопоставимые по сути материи, было не доказать, что кого-то обидели незаслуженно.
Далее. Разработчики стандарта предложили следующую трактовку определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости в текущем использовании, определяемая для целей налогообложения методами массовой оценки. Сочетание «в текущем использовании» – это принципиальное положение! В соответствии с методологией оценки рыночной стоимости необходимо проводить так называемый анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Когда проводится обычная оценка объекта недвижимости, анализ наиболее эффективного использования – это более половины работы: нужно рассмотреть различные планировочные варианты, разнообразные варианты реконструкции объекта недвижимости и т.д. В рамках массовой оценки это сделать практически невозможно. Теперь эти слова упразднены, и осталась просто рыночная стоимость.
Это может привести к тому, что практический любой отчет об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть легко оспорен. Достаточно доказать, что анализ наиболее эффективного использования не проводился, методология нарушена – и можно идти в Комиссию по оспариванию результатов кадастровой оценки.
Кроме того, разработчиками стандарта было предложено использование понижающего коэффициента 0,7, на который умножались бы результаты кадастровой наценки, для того, чтобы снизить риски возможного завышения реальной рыночной стоимости, которое неизбежно при массовой оценке и, тем самым, пойти навстречу собственникам. Это применялось в модели расчета арендных ставок в Санкт-Петербурге: рассчитанные в рамках массовой оценки арендные ставки умножались на 0,7. В предстоящей кадастровой оценке этот опыт и применение понижающих коэффициентов использоваться не будут. Вероятность завышения кадастровой стоимости над рыночной при массовой оценке является достаточно высокой. Это косвенно может быть обусловлено также тем, что оценку будет проводить московская компания, которая, скорее всего, не поедет в регионы, а посчитает кадастровую стоимость по географической карте.
Оценочное сообщество Санкт-Петербурга методологию и математические модели не знает. Предполагается использовать «черный ящик»: есть некоторая система, в которую закладываются цифры, на входе – параметры, на выходе получаются результаты. А что произошло внутри, неизвестно.
Еще из положительных изменений следует отметить то, что теперь можно будет оспаривать результаты кадастровой оценки не в суде, а в Комиссиях, которым предстоит быть созданными при Росреестре в субъектах РФ. Существует два принципиальных момента, по которым можно будет оспорить итоговую величину. Первый, когда в расчеты кадастровой стоимости попали недостоверные сведения об объекте недвижимости. В данном случае нужно будет доказать факт такой недостоверности. Второй, когда собственник считает, что рыночная стоимость рассчитана неверно.
Но здесь нужно учитывать два важных момента. Во-первых, если собственник принесет в комиссию отчет о рыночной стоимости объекта оценки, который он заказал у независимого оценщика, и результаты расходятся не более чем на 30% с кадастровой оценкой, то комиссия может рассмотреть данную ситуацию на основании отчета об оценке и принять решение. Но если индивидуальная и кадастровая оценки будут расходиться более чем на 30% , то к отчету независимого оценщика нужно прилагать рецензию на отчет саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит оценщик, сделавший независимую оценку.
Получается, что собственник, не согласный с результатами кадастровой оценки, должен заказать отчет у независимого оценщика, а на этот отчет нужно еще оплатить и сделать экспертизу. То есть, собственник должен платить дважды – оценщику и в СРО, а гарантий, что он получит какой-то результат, нет.
Дмитрий Синочкин.
— Можно уверенно прогнозировать огромное количество имущественных споров вокруг величины кадастровой оценки объектов недвижимости. В тех случаях, когда стоимость налога существенна, наверное, собственникам будет резонно пригласить независимого оценщика. Оценщики уже прогнозируют рост рынка, потирают руки, потому что клиентов будет много. Возможно обращение объединений, то есть, садоводство может обратиться за оценкой коллективом. Процедура не будет простая. Полагаю, на «притирку» понадобится год–полтора.
Важно то, что рыночная оценка, заверенная экспертизой, принимается уже без дальнейших судебных споров. В дорогом сегменте налог будет достаточно ощутим, но не на столько, чтобы человек отказался от планов на строительство. Это будет источником дохода для муниципалитетов. Возникает возможность государственного и частного партнерства, для развития инфраструктуры, дл строительства дорог, для повышения качества территорий. В эконом-классе, там, где массовая застройка, налоговые суммы тоже будут большими, достаточно крупными и серьезными, потому что много единиц и достаточно густая застройка.
Блок 2. Аналитика и прогноз
Дмитрий Синочкин:

Мы привыкли рассматривать административно – город отдельно, область отдельно. На самом деле речь идет о более сложном конгломерате. Имеем ли мы право рассматривать пригородную зону как некое единое с точки зрения рынка территориальное образование или все-таки лучше придерживаться административных границ?
Владимир Петров:
— С точки зрения рынка однозначно лучше придерживаться единого пространства. В зависимости от качества жилья, если сегмент выше, чем эконом-класс, то порядка 80% приобретается жителями Санкт-Петербурга.
Возникает вопрос – кто есть житель области? Многие люди живут за городом, ездят на работу в Питер и наоборот. В данной ситуации очень сложно провести границу. Существуют проблемы, как поделить денежные средства и как обеспечить потребности жителей – это те задачи, которые стоят перед органами исполнительной власти, в том числе и муниципалитетов.
С точки зрения застройщика или инвестора, необходимо понимать, что Петербург – это сложившийся рынок с уже готовой инженерной инфраструктурой, а в отношении Ленинградской области на 80% все проходит под лозунгом «Сделай сам». Этот лозунг у некоторых инвесторов, девелоперов или застройщиков вызывает радость, у некоторых отторжение.
Герман Мозговой:
— Границы районов весьма условны. На сегодняшний день есть пространство, которое привлекательно для застройки, привлекательно для инвестора, а конечный продукт востребован покупателем. Согласен, что существуют различные условия для инвесторов в Петербурге и в Ленинградской области. В Ленинградской области инвестор сталкивается с большим количеством проблем.
Формально подходить к пригороду нельзя. Все вопросы взаимодействия между инвестором и местной властью никак не должны отражаться на тех людях, которые в конечном итоге заселяются в новые дома…
Эдуард Бозе, руководитель проектного направления Фонда «Центра стратегических разработок «Северо-Запад»:
— Я представляю организацию, которая не является участником рынка.
Попробуем представить ретроспективу на 15 лет назад и перспективу на 10 лет вперед, а таков срок, в котором работают люди, занимающиеся стратегическим планированием, то для нас является очевидным, что сейчас рынок пригородной недвижимости стоит. И стоит он не потому, что есть ограничения по спросу или по предложению. Все эти ограничения носят технический характер и преодолимы. А стоит он по причине того, что концепция развития пригородной зоны зашла в тупик. Это связано с несколькими существенными обстоятельствами.
Первый момент. Существует акторно-сетевая теория Латура – достаточно современный социологический механизм. В этой концепции речь идет о гибридах. Судя по всему, мы находимся в ситуации, где на рынке спрос предъявляют не люди, а гибриды человека, машины и мобильного телефона. Это немножко другой покупатель. Представьте себе, у нас в городе 400 автомобилей на тысячу жителей, среди состоятельных 100% людей имеют автомобиль, и больше 100 телефонов на 100 человек. 10 лет назад этого не было. Это накладывает существенный отпечаток на образ нашей жизни. Потому что мы перемещаемся на длинные расстояния, в этот моменты мы не выключены из работы, мы находимся в этот момент в Интернете, мы перемещаемся с более высоким уровнем комфорта на личном автомобиле, мы живем по-другому.
Второе обстоятельство. Граница между рабочим временем и временем отдыха стирается. И мы работаем, когда отдыхаем и наоборот. Феномен деловых развлечений и делового отдыха растаял, когда мы ведем переговоры во время гольфа. В России строится куча гольф полей.
Третье обстоятельство – это наш индивидуализм. Мы живем в обществе, где вопросы анонимности и защищенности личного пространства выходят на первый план, где есть фетиш культа тела и здорового образа жизни, совершенно другое отношение к трате времени и денег на спорт, к экологии нашего пребывания.
Еще одно обстоятельство – это то, что из города сейчас выносятся виды деятельности, которые раньше (20 лет назад) из города невозможно было вынести в принципе. Промышленное производство, крупноформатная торговля – это сугубо городские объекты. Сейчас эти объекты зачастую обязательно должны быть расположены вне города.
Последнее. У нас под боком Финляндия, Прибалтика, европейские страны, где все это предъявлено. В Финляндии шоссейная сеть дорог фактически является уличной дорожной сетью.
Очевидно, что развитие пригородной зоны в концепции, что пригород является плоским малоэтажным экологически чистым спальным районом, а вся жизнь (работа, деятельность) находится в городе – тупиковое. Мы это увидели, как только началось разворачивание коттеджных поселков и всей пригородной застройки, когда были заблокированы выездные магистрали. Транспортный поток вырос в десятки раз.
Если сложить все эти факторы, то мы получаем модель, которую я пытаюсь называть сельско-городской образ жизни. Речь идет о том, что в своей повседневной жизни человек, живущий за городом, имеет не сельскую занятость. С этим мы будем работать следующие 10-15 лет, а это означает, что у нас ходовые связи пригорода приобретают совершенно другие значения.
Когда мы смотрим на карту транспортной инфраструктуры Ленобласти и Санкт-Петербурга, мы видим, что Петербург вкладывается в магистрали, рассчитывая, что в пригороде будут жить люди, работать они будут в городе, НДФЛ они будут платить Петербургу. Очевидно, что живущие в новых коттеджных поселках люди будут работать в загородных офисах, будут посещать загородные магазины и рестораны, проводить досуг на горнолыжных склонах. В пригороде сейчас развернулась полноценная городская жизнь в условиях определенной плоской системы. Это позволила сделать ситуация гибрида.
Мы понимаем, что автомобилизация будет нарастать. В Европе уже тысяча автомобилей на тысячу жителей. Так же будет и в России.
Запаздывание в осознании участниками рынка этой реальности накладывает большие ограничения на развитие пригородной зоны. Выиграют игроки, которые будут продавать другой образ жизни.
Дмитрий Синочкин:
— По данным исследователей, в России средний доход «верхних» 20 процентов населения — 54-53 тысячи рублей, а следующая за «двадцатка» зарабатывает только 24 тысячи – то есть в два раза меньше. Этот разрыв и не дает развиваться рынку. Существует верхняя группа, которая покупает и продает и есть средний класс, который изо всех сил дотягивается до первого взноса на покупку путем займов у родных и знакомых и еле-еле осиливает эконом-класс.
По доходам мы находимся на уровне Латинской Америки, а по уровню имущественного неравенства — на том же уровне, что и США.
Есть ли какие-то возможности подтянуть издержки к возможностям средней доходной группы, и есть ли возможности выравнивания доходов иным путем? Начинаем с ипотечного кредитования на загородном рынке.
Елена Шевелева, руководитель петербургского филиала ЗАО «Банк Сосьете Женераль Восток:
— В 2010 году основной спрос пришелся на высоколиквидные квартиры (малогабаритные однокомнатные и двухкомнатные квартиры). При этом коммерческими банками Петербурга выдано в 2010 году 7804 кредитов на сумму 14,6 млрд рублей против 4062 кредитов на сумму 7,1 млрд рублей годом ранее. Загородная недвижимость, а, следовательно, и загородная ипотека, не продемонстрировали серьезных признаков выхода из кризиса. В 2010 году сделки носили единичный характер.
Во-первых, владельцы загородной недвижимости не сбрасывали активно цены в последние 2-3 года, в то время когда падение цен на городскую недвижимость составило 20-30%. В связи с этим потребители проявляли куда меньший интерес к подобного рода инвестициям. Рынок загородной недвижимости является достаточно узким в силу того, что загородное жилье не является предметом первой необходимости, а скорее предметом роскоши. Интерес к загородной недвижимости начнет расти тогда, когда население восстановит уверенность в стабильности своих заработков и задумается о повышении качества жизни.
Кроме того, не стоит забывать про сложности с юридическим оформлением документов и отсутствием развитой практики оценки загородных объектов недвижимости. Объекты загородной недвижимости дифференцированы по качеству, местоположению и ликвидности. Каждый объект в своем роде уникален, что затрудняет применение сравнительного подхода в оценке стоимости такого объекта на рынке.
В период кризиса большинство строительных объектов за городом было «заморожено», поэтому сейчас покупка загородного жилья в стадии строительства сопряжена с высокими рисками. Кроме того, на первичном рынке ощутим перекос предложения в сегменте «комфорт» и «бизнес», в то время, когда спрос сконцентрирован в сегменте «эконом».
— Загородная ипотека могла бы стимулировать спрос, но ставки в этом сегменте выше, ввиду более высоких рисков и более низкой ликвидности объектов.
Тем не менее, эти риски могут быть нивелированы, следовательно перспективы для развития загородной ипотеки, стимулирующей рост спроса на рынке загородной недвижимости, есть.
Загородную ипотеку можно получить сегодня по трем видам кредитных программ банков
— «Земельный участок» — для приобретения земли с его последующим залогом;
— «Загородная недвижимость» — для приобретения коттеджа с земельным участком на вторичном рынке с их последущим залогом;
— «На улучшение жилищных условий» — для приобретения загородной недвижимости под залог городской недвижимости.
Загородную ипотеку на приобретение земельного участка с коттеджем выдают сегодня около 15 банков. Предложение по программе «Земельный участок» весьма ограничено. Ряд банков кредитуют только аккредитованные поселки после анализа их хозяйственной деятельности.
В 2010 году условия кредитования загородной недвижимости стали более лояльными и выгодными для потребителей. Так, в среднем по рынку ставки снизились в пределах 5%, а размер первоначального взноса сократился с 50-60% до оптимальных 30-40%. С одной стороны, при таком размере вложений собственных средств заемщик будет более дисциплинированным в плане обслуживания кредита. А с другой — долговая нагрузка не будет для него обременительной, и он сможет сохранить качество своей жизни в течение всего срока кредита. Однако, несмотря на положительные тенденции на рынке спрос на данные кредитные программы все еще не вернулся на докризисный уровень.
По программе «Земельный участок» предложение ограничено, ставки варьируются в пределах 13,5-16,5%, размер первоначального взноса составляет 40-50%.
По программе «Загородная недвижимость» предложений банков уже гораздо больше. Ставки более дифференцированы и лежат в диапазоне 11-17,5% годовых для кредитов в рублях. Размер первоначального взноса составляет также 30-40%, за исключением предложения Сбербанка. Размер комиссии за выдачу кредита — 1-1,5% от суммы кредита. Условия ипотечной программы «На улучшение жилищных условий» примерно идентичны. Не смотря на обилие сдерживающих факторов, у рынка ипотеки загородной недвижимости есть большой нереализованный потенциал. Но реализовать его возможно только путем взаимодействия всех трех сторон этого рынка – клиентов, банков, девелоперов.
С точки зрения клиентов:
— По мере снижения спроса в секторе городского жилья и роста цен на квартиры в черте города, а также стабилизации экономической ситуации в стране в целом, все больше клиентов будут проявлять интерес к объектам загородной недвижимости. Преимущества проживания в загородном доме в экологически чистом районе являются очевидными и будут привлекать клиентов в этот сегмент.
— Со временем недоверие к банкам и девелоперам при содействии прессы и других каналов коммуникаций, которые ведут работу над финансовой грамотностью населения, будут преодолены.
С точки зрения банков:
— Уже в 2011 году можно ожидать снижения процентных ставок, размера первоначального взноса и либерализации общих условий кредитования.
— Активного продвижения программ загородной ипотеки посредством прямой рекламы и участия в специализированных мероприятиях.
— Заключение партнерских соглашений с девелоперами по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение земельных участков и коттеджей с земельным участком после оценки и анализа финансовой деятельности девелопера (типовые поселки сегмента эконом).
С точки зрения девелоперов:
— Межевание пятна под застройку коттеджного поселка на более мелкие наделы и оформление участков в собственность до момента открытия продаж.
— Вывод на рынок объекты, соответствующие спросу. Комплексная многоквартирная малоэтажная застройка в ближнем пригороде.
— Готовность сотрудничать с коммерческими банками.
Вопрос из зала:
— «ВТБ 24» за 2010 год было выдано 4 кредита по загородной недвижимости, а всего заявок 27. Какова статистика по вашему банку?
Елена Шевелева:
— В 2010 году в BSGV поступило 45 заявок на кредит для приобретения дома вместе с землей, 12 заявок на кредит для приобретения только земельного участка. Было одобрено половина заявок и примерно две трети из них были выданы.
За 3 месяца 2011 года – 16 заявок и 7 соответственно. Мы рассчитываем на рост количества заявок за счет развития партнерских отношений с девелоперами. Сегодня мы сотрудничаем с «Вишневым садом» и «Кивеннапой», «Родекс Северо-Запад» и «Петростилем».
Дмитрий Синочкин:
— Мы рассчитываем, что банк будут двигаться в сторону потребителей, и, наверное, не в сторону массового, частного потребителя, а скорее через проекты коттеджных поселков, формат которых будет устраивать банк, то есть, там, где приемлемые площади, разумная цена, прозрачнее документы.
Анна Каменева, управляющий партнер компании GIA Priority:
— Средняя стоимость коттеджей в поселках класса элит составляет 47 млн. рублей. За дом с участком (131 тыс. рублей за кв. м). Проекты элитного сегмента являются дорогостоящими по себестоимости и более рискованными с точки зрения инвестиций для девелопера. Их не так много, потому что спрос на них еще меньше.
Последний год показывает не очень хорошие тенденции. Девелоперы с замиранием сердца ждут сезона. Хотя в элитном сегменте не было проседания цен, девелоперы не идут на снижение цен — из-за высокой себестоимости.
Есть другие варианты привлечения покупателей. В коттеджном поселке «Уварово» девелопер ввел беспроцентную рассрочку на пять лет, и эта рассрочка просчитывается под каждого клиента. У нас также есть договоренность с банком-партнером. В проекте «Уварово» все чисто по документам: земля уже давно переведена в ИЖС, кадастр сделан на каждый участок.
За прошлый год по рынку продано порядка 40 домов в 18 поселках в элитном сегменте.
Хочу сказать в пользу «Хонки», что это один из немногих игроков на рынке, который сохранил темпы продаж. Это обусловлено тем, что Honka – это раскрученный бренд, реализовавший не один проект с определенным уровнем качества. Если говорить о «Медном озере-2», то это успешный для кризиса проект, тем более что «Медное озеро-1» является своеобразной рекламой. Кроме того, цены приемлемые.
Городской элитная недвижимость реализуется хорошо. Спрос на квартиры идет не только за счет местных жителей, но и москвичей – бывших петербуржцев и жителей из регионов. 400 квартир в год – это большое число инвестиций в жизнь. Что касается загородной недвижимости, то здесь рынок более просевший. В основном покупатели местные и малая часть покупателей – с севера города.
Клиенты элитной загородной недвижимости, как правило, семейные люди, молодая семья 35-40 лет с двумя детьми, либо это старшее поколение – состоятельные граждане, которые покупают большие загородные дома, чтобы иногда принимать у себя детей и внуков. Из нашей практики мы увидели такую интересную тенденцию: состоятельные дети не жалеют для своих родителей купить дом.
Для того, чтобы увеличить продажи, каждый девелопер должен работать индивидуально и многопланово. Рекламы в Интернете или в печатном издании недостаточно в данном случае. Прежде всего, нужно делать точечные выстрелы: попадание в определенные круги, «сарафанное радио», собирание клиентов по крупицам. Скорее всего у той же «Хонки» работает «сарафанное радио». «Уварово» пока что еще новичок в области недвижимости, поэтому сейчас проводится работа в определенных кругах…
Дмитрий Синочкин:
— Девелопер поселка «Уварово» не собирается развивать проекты другого класса?
Анна Каменева:
В плане есть строительство дачного проекта. Это поселок бизнес-класса рядом с Коробицино. Сейчас идет перевод участка в статус ИЖС. Всего в проекте будет порядка 200 домовладений.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
— Когда мы говорим о загородном рынке, что Россия – это едва ли не единственная страна в мире, где широчайшее население, включая самые беднейшие слои, имеют городское жилье и загородный дом. Такого нет практически нигде в мире. В той же Европе, человек живет либо в квартире, либо в загородном особняке.
В свете того, что последние годы наше государство пытается обложить податями все, до чего может дотянуться, мы понимаем, что скоро и наши загородные дома попадут под эту тенденцию. Мне сейчас сложно сказать, как на это отреагирует население, будут ли они платить те деньги, которые с них будет пытаться брать государство. Мы можем увидеть большое количество заброшенных дачных домиков.
Что касается загородного рынка в целом, то здесь наблюдается интересная ситуация. Мы имеем достаточно обширную практику по консалтингу, в том числе и по загородной недвижимости. С четвертого квартала прошлого года у нас случился бум по разработке концепций различных коттеджных поселков. Можно видеть, что спрос растет, но преимущественно в нижнем ценовом сегменте, и явно растет не теми темпами, которыми у нас сейчас пополняется предложение. Предложение по домам класса «А» и «B» достаточно стабильно, то есть, выводится на рынок ровно столько, сколько и поглощается, а в классе «С» предложение в течение прошлого года резко возросло. Это говорит о том, что предложением пополняется опережающими темпами в сравнении со спросом, хотя и не доходит до кризиса перепроизводства. Что же касается нижнего ценового сегмента, то на ближайшие год-полтора можно с уверенностью предполагать жесткую конкуренцию, причем преимущественно ценовую. Мы понимаем, что проекты класса «С» – это не те проекты, где за счет каких-то изысков концепций можно добиться конкурентного преимущества.
Если говорить о более дорогих сегментах – о сегментах «А» и «B», то там уверенно стабильная ситуация. Там нет ажиотажного роста спроса, и вообще особо не заметно роста спроса. Объем продаж по сравнению с худшими кризисными кварталами увеличивается. Но с другой стороны появляется достаточно мало новых проектов. Девелоперы и собственники земельных участков пока что очень консервативно смотрят на верхний ценовой сегмент. Следствием этого является ценовая стабильность. В классе «А» в течение последних кварталов цена колеблется около отметки 130 тыс. рублей. В классе «В» примерно то же самое» – в диапазоне 78 тыс. рублей за квадратный метр.
Если смотреть на среднесрочную перспективу у высоких ценовых сегментов, наверное, лучшие перспективы с точки зрения их развития. Во-первых, в нижнем сегменте мы наблюдаем большее количество предложений, чем может поглощать рынок. А во-вторых, богатые у нас богатеют, а бедные – беднеют. Прослойка состоятельных людей узкая, но богатая. В связи с этим основная конкуренция, которая будет происходить в этом сегменте – это, прежде всего, конкуренция качества реализации проектов.
Владимир Петров:
— Прежде всего, у нас продается место. Задача девелопера это место не испортить.
Можно развивать плохое место, закапывая туда кучу денег. У меня есть два примера коттеджных поселков, которые я лично вел. Это проект «Золотые пески» на территории 70 га. Реализовали проект за 70 млн. долларов, проинвестировав всего 15 за 13 месяцев. Второй проект, который мы делали – Румболово. Общий объем выручки должен был быть 80 млн. Изначально в нашем распоряжении было голое поле, по которому проходит Мельничный ручей. Закопали 30 млн., и в результате 40 получили обратно. Но вопрос стоит не в деньгах, а в том, что при сегодняшнем спросе в элите может продать себя только место…
Ольга Трошева, заместитель генерального директора КЦ «Петербургская недвижимость:
— На сегодняшний день мы насчитали около на рынке 320 коттеджных поселков. В этих проектах можно купить и готовые коттеджи, но, к сожалению, объем такого предложения достаточно мал. Активно развивается предложение о покупке участка с подрядом. В посткризисный период это предложение нарастает. Эта тенденция активизировалась в 2010 году. Проекты в массовом сегменте в 2010 по цене были в диапазоне от 3,5 до 6-7 млн. рублей в загородной зоне. Но сегодня можно купить и от полутора миллионов дом с участком на достаточно отдаленных территориях. В предложении у нас появился Кингисеппский район, развивается Лужский район.
Дома эконом-класса – это альтернатива готовой квартире. Активно сегодня развивается юг. А до кризиса мы говорили, что большая часть предложений у нас на севере. Сегодня у нас догоняют северные районы Гатчинский и Ломоносовский. Развивается направление в 50 километрах от города. Но качество проектов в этих районах нужно оценивать отдельно. Появляются ДНП, и возможно где-то заявляются как коттеджные поселки. Но перевод земель в ИЖС у нас проходит долго. Остается в лидерах Всеволожский район. Там присутствует разнообразное предложение. В том числе там активно представлен дорогой сегмент.
Если оценивать общую емкость рынка, то есть все то, что заявлено во всех коттеджных поселках, то на начало 2011 года у нас выходит 17 тысяч домовладений в коттеджных поселках. Если оценивать реальный объем существующего предложения, то большую долю этого предложения составляют участки, участки с подрядом – примерно 70%. При этом доля непроданных объектов порядка 63%. В элите в 2010 году уходили единичные проекты. База с участками постоянно пополняется. Есть качественные предложения, которые быстро реализуются. За 2010 год реализовано примерно 5-7 участков. Сейчас есть нарастание потенциала по продажам.
По объему предложения. На сегодняшний день около 30% составляет эконом-класс. Эконом и средний класс до 10% продаж 30ти километровой зоны коттеджной застройки в радиусе 200 домовладений.
Поглощение от общего объема рынка за 2010 год составило около 8%-10%. Городской рынок в таких ситуациях рухнул бы за 3 месяца.
Динамика меняется мало. В экономе – 4-7 миллиона по предложению, в среднем классе порядка 8 млн. рублей, в бизнес классе – порядка 18 млн.
Вопрос из зала:
— Вы пробовали считать процент реализации среди участков с домами? Потому что рынок рухнул бы за три месяца в том случае, если бы там были заморожены деньги. Сколько процентов в год от суммарного предложения по готовым ломам продается?
Трошева:
— 6-8%. Активность продаж участков и готовых домов не сильно отличается. Хотя бытует противоположное мнение. Возможно, там заложены большие рентабельности, иначе не возможны большие темпы продаж.
По спросу тенденция следующая. Потенциальный спрос у нас сосредоточен на ценовую категорию до 3 млн. рублей. В загороде все зависит от предложения, которое формирует спрос. Линейка 4-8 млн. Сегодня очень привлекательна.
Покупателя не интересует дом в поле, его интересует еще и среда. К сожалению, обеспечить это могут не все проекты, и строить всю очередь не все компании готовы.
Кроме того, если будет развиваться ипотечное и загородное направление, то это может оживить рынок. Сейчас застройщики активно рекламируют свои партнерские отношения с банками.
Дмитрий Синочкин:
— На первом этапе девелоперу необходимо добиваться партнерских отношений с банком, а когда банк профинансирует строительство поселка, он будет активно предлагать кредиты покупателям, чтобы вернуть средства, вложенные в проектное финансирование.
Вопрос к банку: вы охотнее профинансировали бы проект элитного поселка, проект большого поселения эконом-класса или дали бы денег человеку на кадастровое оформление участка, который у него в собственности? Какая из операций будет привлекательнее?
Елена Шевелева:
— Традиционный банк будет прежде всего смотреть на финансовую устойчивость компании. И роль отдельного проекта в данном случае важна на 40%.
Сергей Бобашев, ведущий аналитик ГК «Бюллетень недвижимости»:
— С предложением все понятно: если есть деньги, рабочая сила и возможность – почему бы и не построить. Другое дело – кто же все это купит. Я люблю сравнивать рынок загородной недвижимости с рынком автомобилей середины 90х. Есть некоторое сходство. На рынке есть два предложения: лохматое Жигули либо черный Мерседес, BMW и Джипы. Лохматые Жигули, если переводить на рынок загородной недвижимости – это старые садоводства, а те Джипы, черные Мерседесы и BMW – новое строительство.
На авторынке появилось нормальное предложение: не только черные автомобили, но еще и разноцветные, и мы, наконец, узнали, что кроме Мерседесов и BMW, есть еще много хороших и достаточно успешных марок.
К сожалению, на загородном рынке ничего подобного не происходит. Он находится в патовой ситуации последние пять лет не зависимо от кризиса.
Аналогичная ситуации была в Москве, и сложилась она раньше. В 2006 году в Москве произошло насыщение рынка дорогих коттеджных поселков. И в поселке могло продаваться 2-3 коттеджа в год.
В Питере иная ситуация. По разным сведениям обеспеченных домохозяйств от 60 до 100 тысяч. Ощущение такое, что богатых людей много, но их оценка идет сверху. В этой связи мы видим, что у нас сейчас предложение в эконом-классе составляет 11000. Это только первичный рынок, на вторичном предложений не меньше. Богатые, обеспеченные люди не вчера стали такими. Если они хотели и могли себе позволить купить коттедж, то уже купили. В отличие от квартир, второй коттедж покупают редко. Коллекционеры квартир в городе присутствуют, а вот коллекционеров коттеджей я за свою жизнь не встречал. Повторюсь: в данный момент ситуация патовая. Нет предложения жилья в пригороде для среднего класса, с одной стороны, адекватного по цене, с другой стороны, включенного в социальную инфраструктуру города. Это или «Новая Ижора», которую сложно называть коттеджным поселком, потому что это, скорее, некий специфический продукт, похожий на современную трехкомнатную квартиру в городе, раскатанную на двух сотках.
Вряд ли сейчас сформируется средний класс, который сможет покупать себе коттеджи в Репино, Комарово. Ситуация, на мой взгляд, удручающая. Вряд ли в ближайших пригородах, которые, с одной стороны, устраивают с точки зрения транспортной доступности людей, работающих в городе, появятся адекватные предложения эконом-класса. Нет инфраструктуры социальной. Очень показательной была прошедшая зима, потому что для многих она убила саму идею постоянного проживания в пригороде. Произошел очень серьезный отток людей, которые пытались жить за городом.
Пока не произойдет радикального улучшения связки пригород-город, пока не будет финансовых инструментов, таких же, как работающие в городе при покупке квартиры, например, ипотека, ситуация на рынке пригородных предложений для постоянного проживания не улучшится. Дачи живут, это продукт понятный, известный с советских времен. Никто пока не предлагает на рынке набор «разноцветных автомобилей» по доступной цене, очень хочется их увидеть.
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»
— Ленинградская область для жизни жителей области и как место жительства горожан – принципиально разные две модели. Возвращение снежных зим начинает обратный процесс возвращения в квартиры даже тех, кто осуществил свою мечту жить за городом и работать в городе. Но эти зимы никак не сказываются на жителях области, которые там же и работают.
Сначала чиновники и государство диктуют нам свои условия, а все понимают, что на сегодняшний момент их исполнить практически невозможно. Потом девелоперы говорят, что не хватает гольф-полей и запускают проект с домами по 74 млн. Реально заявленные цены и цены, по которым происходят сделки — разные.
Думаю, итоги, которые будем подводить через год, будут отличаться от результатов 2010-го. И немаловажная причина для этого – появление в нашем регионе тяжелых зим и посткризисное состояние инфраструктуры в областях, не зависящих от застройщика: отсутствие прогрессии в строительстве дорог, коммерческой недвижимости. Не километраж страшен, а пробки и невозможность дорог пропустить через себя ту массу автомобилей, которая едет за город.
До недавнего времени дачные коттеджные поселки, которые традиционно пользовались спросом в нашем регионе, уступили несколько пунктов поселкам для постоянного проживания. Было модно, было желание жить на природе. Километраж был основным из факторов конкуренции. Сегодня не так страшно проехать лишние 20 минут, сколько стоять в определенной зоне.
В очередной раз начинается конкуренция между поселками для постоянного проживания и поселками, которые позиционируют себя как дачные. В этой ситуации основным фактором будет природное окружение. Локация продает себя. Уже сейчас мы ощущаем возврат клиентов более удаленные районы. Ушла конкуренция между новыми проектами и проектами в завершающейся стадии строительства. Раньше клиент боялся совершить покупку из-за того, что ему казалось – вот, еще два месяца и на рынке появится лучший красавец-поселок. Сейчас этой боязни нет. Во-первых, красавцы что-то не появляются, во-вторых, новым поселкам еще строить и строить, и непонятно будет ли он таким красавцем, как заявлено. В связи с макроэкономическими процессами люди притормозили свои решения. Тот клиент, который за три предыдущих года не сделал выбор, приходит обратно на загородный рынок в те проекты, за которыми он наблюдал, которые находятся в завершающей стадии строительства и абсолютно прозрачной стадии документов и приобретаемого товара. Готовые объекты, действительно, появляются, но не факт, что они являются панацеей и очень желаемыми. Скорее, клиента сегодня интересует абсолютно готовая для его проживания земля с работающими системами и внятные сроки возведения объекта. Это влечет за собой следующую интересную тенденцию, которая связана с тем, что строить на этой земле. Сегодня опять происходит всплеск на типовые решения. Это накопленная загородным рынком коллекция типовых проектов с четкой сметой и быстрым сроком возведения. Дома для постоянного проживания и дома для сезонного отдыха имеют принципиальную философию отличий. Это относится и к материалам возведения, и к конструктиву, и к земельному участку. Пришло обратно очень хорошее время для «деревянщиков». Задача номер один – это взвешенность по цене. Всем придется перестроиться.
На мой взгляд, у нас элит-сегмент существует абсолютно отдельно, он подвержен меньшим перепадам. Как правило, в элитном сегменте приобретается не первый загородный объект. Там и финансирование принципиально другое. Если говорить о более широких слоях, совершавших сделки на рынке загородной недвижимости, то, действительно, банки либо не получат никогда свои проценты, либо им придется повернуться к реальному рынку лицом. Осенью наступил абсолютный коллапс в продажах в 90% коттеджных поселков в связи с обсуждением ФЗ о сельхозземлях. Когда эти законопроекты подвисли, часть аудитории, готовой к приобретению, тоже затормозила. Банки не дают ипотеку на земли ДНП.
На загородном рынке есть огромная проблема. Те, кто могут купить эконом-класс в области, не будут его покупать – у них другие запросы. А жители области или обитатели малогабаритных квартир и хотели бы, но не могут.

Дмитрий Синочкин

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ