Комментарии в СМИ

«Дети подземелья»

Бум e-commerce и сервисов доставки, нехватка помещений в старых границах городов и взлетевшие ставки привели к тому, что под склады «последней мили» теперь сдают все: от подвалов до чердаков. Эксперты — о том, почему это только начало, а количество неформатных лотов на рынке будет продолжать расти.

Анастасия Яковлева, юрист практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры», участвует в экспертном обсуждении: «На рынке недвижимости действительно часто можно встретить предложения о продаже помещений, расположенных в подвальных этажах, на цоколе или на чердаке.

Спрос на подобные помещения очевидно имеется и чаще всего такие помещения приобретаются для их использования под склады, в т.ч. self storage, пункты выдачи товаров и магазины (мини-маркеты). По нашему мнению, наличие спроса на подвальные/чердачные помещения в этих целях, связано, в первую очередь, с более низкой стоимостью квадратного метра на такие помещения, а также с более низкой арендной ставкой на них.

Принимая решение о покупке/аренде подобного помещения, покупателю/арендатору следует учитывать два момента.

Во-первых, законность нахождения подобного помещения в частной собственности находится под вопросом. Тут следует отметить, что в помещениях, расположенных в подвале или на чердаке обычно имеются инженерные коммуникации, мусоропроводы, иное оборудование, обслуживающие более 1 жилого/нежилого помещения. При этом, из положений жилищного законодательства РФ, сложившейся судебной практики следует, что такие помещения в многоквартирном доме должны входить в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, следовательно, не могут законно находиться в частной собственности. Покупка такого помещения чревата оспариванием права собственности на него и, соответственно, утратой этого права.

Во-вторых, эксплуатация помещений, расположенных в подвале или на чердаке, существенно ограничивается санитарными нормами и пожарными правилами. Например, в подвальном и цокольном этажах запрещается размещать, например, склады любого назначения, в т.ч. оптовой и мелкооптовой торговли, магазины с режимом работы после 23:00, прачечные и химчистки («СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»). Указанное означает, что в подвальных, цокольных помещениях не допускается складской деятельности. Прямо ответа на вопрос, возможно ли в подвальных помещениях размещать пункт выдачи заказов, в действующем законодательстве не имеется. Ответ на этот вопрос зависит от того, что подразумевает под собой деятельность пункта выдачи – является ли она складской, или это деятельность магазинов.

В чердачных помещениях жилых домов также запрещено хранить какие-либо предметы, что делает невозможным использование чердаков под склады.

При этом, если рассматривать чердачные и подвальные помещения в нежилых зданиях, стоит отметить, что к ним применимы ограничения, установленные Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479, среди которых также есть запрет на их использование для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов».

Влад Лория

Полный текст опубликован в номере CRE «Склады и логистика», февраль 2021  

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Анастасия Яковлева

Адвокат
Юрист практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Анастасия Яковлева

Адвокат
Юрист практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ