Комментарии в СМИ

«Форс-мажор как предлог»

Карантинные меры привели к срыву множества контрактов. Могут ли предприниматели избежать штрафов и пени, ссылаясь на «обстоятельства непреодолимой силы»? Экспертным мнением делится, в том числе, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

О том, что мероприятия по предотвращению развития эпидемии,будут считаться форс-мажором, сообщил 17 марта первый вице-премьер Андрей Белоусов. Чтобы смягчить последствия невыполненных контрактов, нужно получить заключение Торгово-промышленной палаты. По госконтрактам и внешнеторговым сделкам такие заключения выдает ТПП РФ. В регионах полномочия переданы местным палатам.

Первые 20 заключений о форс-мажоре выданы петербургским предпринимателям.  По ТПП Ленобласти статистики нет, зато областная палата сделала эту услугу бесплатной. (В Петербурге она стоит 13 500 рублей).

Арендаторам и собственникам, девелоперам и подрядчикам важно понимать, в каких случаях можно ссылаться на форс-мажор, в каких – не стоит. Однако типовых алгоритмов на этот счет нет.

Существенный нюанс – различие между обстоятельствами непреодолимой силы (ОНС) и предпринимательскими рисками. По мнению юристов (подтвержденному судебной практикой), финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты – это именно риски, а не форс-мажор. Споры такого рода будут решаться в суде. И региональные ТПП выдают заключения по конкретным контрактам, а не в связи с «общим ухудшением положения предприятия».

На сайте Consultant.ru разбирают типовую ситуацию. В Москве организатор выставки заключил договоры с участниками. Причём в договорах не было условия о том, что стороны несут ответственность при наличии форс-мажора. Из-за указа мэра Москвы исполнить эти договоры стало невозможно. Последствия: обязательства прекратятся; организатор не понесет ответственности; заказчики не смогут потребовать возмещения убытков; организатору придется вернуть часть денег, которые он не успел освоить.

На портале Klerk.ru – другой кейс. Фитнес-клуб в торговом центре закрылся по требованию  Роспотребнадзора на «каникулы». Может ли предприятие не платить за аренду владельцу ТЦ со ссылкой на форс-мажор? По мнению консультантов ТПП, невозможность выполнять обязательства по оплате аренды напрямую не связана с закрытием, так как есть иные источники формирования денежных средств: кредит, заём от учредителя. Отсутствие денег у должника – недостаточное основание…

Подтвержденный заключением ТПП форс-мажор в большинстве случаев позволит избежать выплаты неустойки и пени. Но не от выполнения обязательств по договору.

Как указано в постановлении Пленума ВС от 24 марта 2016 года №7, «наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали».

Некоторые ситуации (включая смягчение условий по аренде) входят в пакет правительственных мер по поддержке бизнеса. Как их конкретно будут применять – отдельная история. Например, набор для поддержки застройщиков исключает претензии дольщиков за просрочку.

Кроме того, экономисты напоминают: в договорах участвуют две стороны. И если совсем освободить от выплат арендаторов и заемщиков – форс-мажор может наступить у собственников недвижимости и кредиторов. А льготы муниципальным арендаторам сделают неконкурентоспособными тех, кто сидит в коммерческих помещениях…

Похоже, корпоративные юристы сокращений и безработицы пока могут не опасаться.

Мнения экспертов

Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и Партнеры»:

— Обстоятельства непреодолимой силы не устанавливаются какими-либо нормативно-правовыми актами. Такая формулировка не должна приводить к иллюзиям, что теперь все решено и можно не исполнять обязательства. Оценивать ситуацию будет суд, в совокупности с остальными доказательствами по делу. Для форс-мажора необходимо наличие признаков чрезвычайности, непредотвратимости. Кроме того, такие обстоятельства должны непосредственно влиять на невозможность исполнять конкретное обязательство.

Например, введение официально объявленных «нерабочих дней» формально препятствует исполнению обязательств и в целом соответствует признакам форс-мажора.

Однако последствия форс-мажора — это, по общему правилу, освобождение от ответственности за нарушение обязательства, но не от самого обязательства. Кроме того, важно направить второй стороне по договору уведомление о невозможности соблюдать условия в порядке и в сроки, предусмотренные договором.

В контрактах нередко есть пункт, указывающий: если обстоятельства непреодолимой силы длятся более определенного срока (как правило, три месяца), это является основанием для одностороннего отказа от договора любой из сторон.

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group:

— Торгово-промышленной палатой РФ даны указания региональным палатам выдавать по запросам бизнеса заключения о действии обстоятельств непреодолимой силы. Однако до введения на территории РФ режима чрезвычайной ситуации и установления тотального карантина преждевременно говорить о безусловной допустимости неисполнения договорных обязательств без начисления штрафных санкций.

Если впоследствии суд при оценке правомерности неисполнения конкретного договора  установит, что надлежащее и своевременное исполнения договора было фактически возможно и не привело бы к нарушению введенных властями ограничений, сторону, нарушившую договор могут привлечь к ответственности.

Арина Довженко, партнер компании Borenius Attorneys Russia:

— Во время пандемии коронавируса арендаторы офисных и торговых помещений ищут аргументы в пользу снижения размера арендной платы, продления сроков оплаты или расторжения договора. Наиболее остро вопрос стоит, в частности, для заведений общепита в объектах торговли, фитнес-центров, образовательных учреждений, деятельность которых на текущий момент приостановлена.

Освобождение от гражданско-правовой ответственности в связи с наступлением ОНС предусмотрено п. 3 ст. 401 ГК РФ. Эта статья подлежит применению исключительно к ответственности за неисполнение обязательства (например, при рассмотрении вопроса о неустойке за просрочку внесения арендной платы) и не применяется в целях освобождения от исполнения договора.

Также возможно прекращение обязательств на основании акта органа госвласти или органа местного самоуправления. В судебной практике сложилась позиция: арендная плата не подлежит взысканию, если по независящим от арендатора причинам он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Гражданский кодекс, в первую очередь, предлагает сторонам договора самостоятельно договориться при наступлении существенного изменения обстоятельств.

Если договориться не удалось, стороны могут обратиться в суд. Однако в судебной практике сложился достаточно жесткий подход к трактовке существенного изменения обстоятельств. В спорах по аренде суды не признавали основанием для досрочного расторжения договора или снижения арендной платы ухудшение экономической обстановки, снижение спроса, сокращение штата, снижение рыночной стоимости арендуемых помещений и изменение конъюнктуры рынка.

Вместе с тем, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Например, арендодатель закрыл бизнес-центр…

Мы рекомендуем тщательно проанализировать договор аренды с точки зрения наличия в нем условий, позволяющих в сложившейся ситуации снизить арендную плату или отсрочить платежи.

Дмитрий Синочкин

Материал опубликован на сайте NSP.ru 01.04.2020

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ