Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказывает о спорах собственников объектов с арендаторами, а также о том, к чему они чаще всего приводят.

Продолжается противостояние вокруг здания на Большой Разночинной, 27, лит. А, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти принял решение отложить дело по иску о незаконности приобретения недвижимости. Следующее заседание назначено на 15 марта.

Таким образом, арендатор, дого­вор с которым расторгнут, но ко­торый продолжает физически кон­тролировать объект, продолжает борьбу.

Тихий дом на Петроградской

Здание бывшего детского сада на Петроградской стороне ныне занимает Невский институт язы­ка и культуры (НИЯК). Садик на Большой Разночинной площа­дью 1973 кв. м отошел «Лентрансгазу» (ныне «Газпром трансгаз Петер­бург») по зачету долгов. Газовики решили показать себя социально ответственной организацией и пе­редали здание в аренду институ­ту. При этом цена за пользование зданием была изначально нерыноч­ной — 17,2 тыс. рублей. В 2008 году отношения концерна и НИЯКа охладели. Здание на Разночинной было продано ООО «Приморский-Строй». С тех пор эта компания пы­тается выселить институт. Вначале компания-владелец требовала повысить арендную плату с символических 17,2 тысяч до сверхрыночных 2 млн рублей в месяц. Воз­можно, был расчет, что при такой ставке институт сам расторгнет до­говор. В судебном порядке, с уче­том экономической экспертизы было принято решение, что соб­ственник может на период догово­ра повысить арендную плату лишь в несколько десятков раз, до ры­ночной величины 592,3 тыс. рублей в месяц (включая НДС).

Срок действия договора аренды истекал в конце 2012 года, но соб­ственник в августе прошлого года добился его досрочного расторже­ния. Решение арбитража вступи­ло в силу, в октябре НИЯК должен был освободить здание. Институт добровольно решение суда не вы­полнил. В итоге собственник ре­шил действовать жестко. Без су­дебных приставов 29 декабря в здание вошли рабочие и стали крушить аппаратуру, в результа­те чего были нарушены жизнен­но важные для соседнего действу­ющего детсада сети. В ситуацию вмешался Смольный. Здание, где квартирует НИЯК, было взято под охрану полицией Петроградского района, и студенты смогли продол­жить занятия.

Мы, собственники

На прошлой неделе представи­тель собственника Денис Котляр и юрист «Приморского-Строя» На­талия Киселева провели пресс-конференцию, где разъяснили, что происходит.

По словам Дениса Котляра, ко­торый известен в городе как девелопер и не раз оговаривался, что «Приморский-Строй» — это его ком­пания, под новый год ничего особо страшного не произошло. Фирма-собственник могла входить на собственный объект, судебные приста­вы для этого не нужны. Водопровод детского сада был нарушен, но это случилось из-за того, что обреме­нение не было обозначено на доку­ментах Водоканала. Денис Котляр говорит: «Для института ситуация оказалась сюрпризом. Руководство НИЯКа вызвало правоохранительные органы. Мне препятствовали направить рабочих для восстанов­ления водоснабжения детсада. По­том я разговаривал с его дирек­тором — женщина была напугана, на нее давили, чтоб она написала заявление с обвинением».

В районной администрации в се­редине января состоялось сове­щание. Его итоги, в изложении девелопера, вкратце таковы. Власть еще раз проверила и убедилась, что «Приморский-Строй» — закон­ный собственник объекта. НИЯКу придется съехать. Город предло­жил выкупить у владельца здание с земельным участком, чтобы вновь открыть здесь детский сад. В ответ собственник предложил другой вариант: здание сносит­ся, он строит на этом месте жилой комплекс со встроенным детским учреждением, которое бесплатно передает городу. Хотя и вариант продажи в казну он не отрицает, но речь могла бы идти лишь о вы­купе по рыночной цене, которая составляет, как сказал г-н Котляр, от 10 млн USD до 15 млн EUR. При этом процедура покупки городом довольно сложна — потребуется вносить строку в бюджет, прово­дить ее через Законодательное со­брание.

Г-жа Киселева обратила внима­ние, что действия института позво­лили расторгнуть с ним договор до­срочно. В частности, представителя арендодателя не пускали на объ­ект, неаккуратно вносились плате­жи за коммунальные услуги, не заключались договоры с городскими монополистами. Все аргументы из­учены не один раз, говорит она: «Законность приватизации здания неоднократно проверялась. Наши оппоненты не раз заявляли, что объекты образования нельзя перепрофилировать. Но в договоре по данному объекту такого условия нет. Кроме того, мораторий на из­менение вида использования объ­екта при приватизации, даже когда он появлялся, был ограничен пя­тью годами».

«Съезжать мы не собираемся!»

У руководства НИЯКа позиция прямо противоположная. Корре­спонденту «Кто строит в Петербур­ге» ее изложила ректор институ­та Марина Диброва. По ее версии, первоначально была попытка за­хвата не только здания, но и бизне­са негосударственного вуза.

«Наш институт существует офи­циально с 1996 года, но фактиче­ски его история началась рань­ше. В его основе образовательный центр, который еще в первой поло­вине 90-х годов занимался с ино­странными студентами, желаю­щими изучать русскую культуру и язык. Это были студенты из Гар­варда, Принстона, Йеля, Эдинбурга и других университетов. Молодежь из Ямало-Ненецкого и Ханты-Мансийского округов также хотели получать образование в Петербур­ге. Так возник НИЯК», — рассказала г-жа Диброва.

Нерыночная арендная плата в 17 тыс. рублей, которая была на­значена изначально, по ее словам, учитывает, что институт, помимо этой символической суммы, вло­жил в ремонт и реконструкцию зда­ний около 100 млн рублей, ведь зда­ние два года стояло брошенным.

Она также говорит, что собствен­ник уже готов снести бывший са­дик, чтоб построить жилой дом. Ректор даже видела объявление О продаже в нем квартир и проект жилого дома, который для участка подготовили в архитектурной ма­стерской Рейнберга и Шарова.

Марина Диброва отмечает це­лый ряд нестыковок, которые она видит в деле, но которые не видят чиновники и Фемида. Например, по условиям договора аренды соб­ственник должен был предупредить НИЯК о смене собственника зда­ния за месяц, а сделано это было задним числом. Да и город, давая согласие на передачу здания газо­вой компании, оговорился, что оно должно использоваться «в образо­вательных целях». В свидетельстве о собственности указан не объект недвижимости, а почему-то Невский институт языка и культуры как объект собственности. Стран­ной она считает приватизацию зем­ли (за 0,84 га на Петроградской сто­роне собственник здания заплатил 505 тыс. рублей).

И вообще «Приморский-Строй» ректор называет компанией с соб­ственниками в оффшоре, которые, как она утверждает, менялись раза четыре. Отсюда их торопливость и готовность действовать неправо­выми методами.

«Хотя нынешняя арендная ставка в 600 тысяч рублей в месяц выше рыночной, так как надо платить еще и платежи за содержание зда­ния — 500 тысяч рублей в месяц, но съезжать мы не собираемся!» -заявила Марина Диброва. Возмож­но, она рассчитывает, что новые власти поставят под сомнение пра­ва собственника на здание, и тянет время.

Суд делу не помеха

Заместитель генерального дирек­тора АН «АРИН» Владимир Спарак подтвердил, что в нынешнем состо­янии здание вместе с землей мо­жет стоить порядка 10-15 млн USD. «Что касается выкупной цены, по­лученной городом, то приватиза­ция земли проходит по кадастровой стоимости, которую определяет КУГИ. Сомневаюсь, что город из­менил цену в ущерб себе»,- пояс­нил эксперт.

Для нашей газеты ситуацию про­комментировал старший юрист практики по недвижимости и ин­вестициям юридической компа­нии «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов: «Спор по поводу здания на Большой Разночинной улице яв­ляется классическим конфликтом. Такие ситуации практически всегда возникают между инвесторами, чьи проекты не предполагают сохране­ния существующей недвижимости, и арендаторами, если договор арен­ды не предполагает возможности его расторжения в связи с намеча­емым строительством».

Проблема в том, что арендатор, обладая безусловным правом на вла­дение и использование здания, не является собственником и дол­жен осуществлять свои правомочия строго в рамках договора аренды. Заключая договор аренды, ком­пания должна быть готова к тому, что однажды срок действия дого­вора истечет. И если собственник будет иметь определенные планы по развитию своей недвижимости, не предполагающие дальнейшую сдачу ее в аренду, будь то рекон­струкция, снос, консервация и т.д., то арендатор уже не сможет ничего поделать, сказал юрист.

Таким образом, необходимо по­нимать, что если права нынешнего собственника здания не будут оспо­рены в суде, то в конце 2012 года истечет срок существующего до­говора аренды и нахождение ин­ститута в здании будет являться незаконным. Что касается теку­щей ситуации, то имеется вступив­шее в законную силу решение суда апелляционной инстанции, под­твержденное в кассации, о расто­ржении текущего договора аренды и выселении института, исполнение которого собственник может тре­бовать в принудительном поряд­ке независимо от того, обжалуется данное решение в суде или нет. Ин­ститутом подана жалоба в ВАС РФ для рассмотрения спора в порядке надзора, но перспективы такого об­жалования сложно оценить, сделал вывод Евгений Ширстов.

Представители собственника, кстати, рассказали, что строитель­ство в этом месте жилья по генплану вполне допустимо (зона ЗЖ). И если даже объект признают памятником и запретят сносить, то на право вла­дения этот факт не повлияет. Просто сносить его будет нельзя, а придет­ся оборудовать здесь бизнес-центр, когда НИЯК съедет.

Денис Котляр пояснил корре­спонденту историю с проектом. Этот эскиз в мастерской Рейнберга и Шарова подготовили для прошло­го собственника для предпродаж­ной подготовки, чтобы было видно, что можно извлечь из участка.

Алексей Миронов