«Недвижимость: изменения в законах за первое полугодие 2026 года»

Виды разрешенного использования земли

Павел Остапчук, адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:

Закрепили понятие вида разрешенного использования (ВРИ) для земельных участков. Установили, что назначение зданий и сооружений должно соответствовать ВРИ земли за рядом исключений (Федеральный закон от 31 июля 2025 г. № 295-ФЗ).

Советы гражданам. Сверьте фактическое использование своего участка с его ВРИ согласно выписке из ЕГРН. Есть расхождения – поменяйте ВРИ или подход к распоряжению землей, чтобы исключить риск привлечения к административной ответственности и изъятия участка (ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, ст. 284–286 Гражданского кодекса РФ).

Вы вправе самостоятельно определить ВРИ. Основные и вспомогательные ВРИ из установленных регламентами можно выбрать без дополнительных разрешений и согласований (п. 1 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ)).

И помните, что не запрещено размещать на участке без изменения его ВРИ некапитальные строения, например ограждения, бытовки, навесы и проч. (подп. 4 п. 4 ст. 14.3 ЗК РФ).

Советы бизнесу. Изучите договор аренды публичной земли. У арендатора нет права самостоятельно менять ВРИ участка, кроме случаев комплексного развития территории (п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ). Если фактическое использование земли не соответствует ВРИ, то необходимо вносить изменения в договор.

До старта проекта проанализируйте документы по планировке территории. Именно такая документация определяет допустимый ВРИ в некоторых случаях, например для особых экономических зон, территорий опережающего развития и пр. (п. 5 ст. 14.2, п. 6 ст. 14.4 ЗК РФ).

Следите за лимитами на вспомогательные ВРИ. В градрегламенте может быть установлен предельный процент площади участка, которую разрешено задействовать с учетом вспомогательных ВРИ (ч. 1.2 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ).

Инициируйте аукцион под нужный ВРИ. Теперь заинтересованное лицо может предложить органу власти выставить участок на аукцион с конкретным ВРИ из предусмотренных регламентом (п. 11 ст. 14.4 ЗК РФ).

Имейте в виду, что правообладатели земель сельхозназначения меняют ВРИ только на основании решения исполнительного органа субъекта РФ. Исключение – случай, когда для участка установлен градрегламент. Такой порядок действует до принятия специального закона (ч. 13 ст. 16 Федерального закона от 31 июля 2025 г. № 295-ФЗ).

Новый ГОСТ по отделке

Екатерина Дятлова, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнeры»:

Утвердили ГОСТ Р 72509-2026 по отделке. Он вводит требования к штукатурке и покраске стен, устройству полов и потолков, облицовке, поклейке обоев и другим видам отделочных работ в жилых домах, бизнес-центрах, гостиницах и прочих зданиях, а также определяет, как выявлять недостатки.

Установлены 8 классов отделки. При этом к жилым помещениям применяются только классы 1–6. Чем ниже номер класса, тем выше качество.

Например, после малярных работ 1–3-го классов на окрашенных водно-дисперсионными красками поверхностях не допускаются полосы, пятна, подтеки, брызги и исправления. При 4-м классе малярных работ такие недостатки могут занимать не более 0,025% общей площади отделочного покрытия, при 5-м классе – не более 0,05%, а при 6-м классе – не более 0,075%.

ГОСТ добровольный. Он становится обязательным, только если на него дана ссылка в договоре, проектной декларации или техническом задании.

В договорах могут быть отсылки к ГОСТу или стандарту застройщика. Это разные документы, и требования к их применению предъявляются разные.

Советы дольщикам. Проверьте, есть ли ссылка на ГОСТ в договоре долевого участия в строительстве или проектной декларации. Если нет – потребовать от застройщика качества отделки по ГОСТу не получится.

Когда можно сослаться на ГОСТ в договоре, обязательно уточните, какому классу будет соответствовать отделка помещений. Во избежание спора пропишите конкретный класс, а не диапазон. Полу, потолку и стенам можно присвоить разные классы отделки.

Советы заказчикам подрядных работ. Сошлитесь в договоре на ГОСТ, чтобы сделать его обязательным для подрядчика.

Вместе с тем лучше не усложнять базу договора, а вынести необходимые требования в приложение. И не переписывайте весь ГОСТ, укажите только важные параметры. Например, «штукатурка стен: отклонение от вертикали (до 3 м) – не более 6 мм; неровности при проверке двухметровой рейкой – не более 2 шт. глубиной до 4 мм на 4 кв. м».

Прописывайте конкретный класс отделки для каждого вида работ. Например, не «4–6-й классы», а «5-й класс». Скорее при указании диапазона подрядчик выполнит работы по наименее строгому классу. Четкие формулировки помогут избежать разночтений.

Определите, кто и как проведет проверку работ (например, с использованием каких инструментов), где будет зафиксирован ее итог (например, подойдет акт с фототаблицей).

Увеличение участка через перераспределение земли

Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:

Упростили порядок перераспределения земель (Федеральный закон от 30 января 2026 г. № 12-ФЗ).

Теперь перераспределение частных участков с публичными землями допускается в целях приведения участка в соответствие с требованиями ст. 11.9 ЗК РФ, а не только для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ и чересполосицы. Перераспределение возможно на основании схемы расположения земельного участка. Лимит на увеличение площади – не более 1000 кв. м при отсутствии проекта межевания.

Советы землепользователям. Для перераспределения земли подайте заявление вместе со схемой расположения участка и прочими документами. При положительном рассмотрении вам направят решение об утверждении схемы. Далее нужно организовать кадастровые работы по учету участков, образуемых путем перераспределения. По итогу вам передадут на подписание соглашение о перераспределении, в котором будет указан размер платы за увеличение площади.

Плата за аренду публичной земли

Анна Лимарова, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:

Скорректировали правила определения платы за аренду государственных и муниципальных земельных участков. В частности, при аренде федеральной земли без торгов сумма назначается исходя из кадастровой стоимости участка (Постановление Правительства РФ от 1 декабря 2025 г. № 1974).

Утвердили методические рекомендации по применению основных принципов определения платы при аренде государственных и муниципальных земель (Приказ Росреестра от 31 октября 2025 г. № П/0398/25).

Совет арендаторам. Проверьте правильность определения арендной платы, в том числе методику расчета и применяемые принципы. Зачастую органы используют неверные ставки, ошибочно устанавливают начало и конец начисления арендной платы, не учитывают очередность погашения требований при образовании долга.

Освоение земли

Софья Дорофеева, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнeры»:

Собственники садовых и огородных участков должны приступить к использованию земли со дня приобретения права на нее, а если требуется освоение – не позднее 3 лет (ст. 85.1 ЗК РФ).

Перечень мероприятий по приведению участков в пригодное состояние и признаки их неиспользования определены Распоряжением Правительства РФ от 24 апреля 2025 г. № 1021-р и Постановлением Правительства РФ от 31 мая 2025 г. № 826.

С 1 марта 2026 г. правообладатели земельных участков всех категорий обязаны бороться с инвазивными (чужеродными) растениями, перечни которых устанавливают субъекты РФ (Федеральный закон от 31 июля 2025 г. № 294-ФЗ).

Обычно в перечнях инвазивных растений фигурирует борщевик. В 2026 году он исключен из списка растений, наличие которых учитывается в качестве признака неиспользования земель сельхозназначения. То есть участок не изымут как запущенный лишь из-за нескольких зонтиков борщевика. Такое возможно, только если контролирующий орган не найдет на участке следы хозяйственной деятельности, в том числе обнаружит заросли сорняков (Постановление Правительства РФ от 7 марта 2026 г. № 251, информация Росреестра от 21 июля 2026 г.).

Советы землепользователям. Распоряжайтесь землей в соответствии с ВРИ и целевым назначением. Своевременно застраивайте участок и сносите разрушенные объекты, не допускайте зарастания сорняками и захламления. При проведении проверки активно взаимодействуйте с надзорным органом и оперативно устраняйте нарушения.

Материал опубликован на сайте «Адвокатская газета» 10.08.2026