Комментарии в СМИ

Павел Остапчук, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о ПЗЗ и Генплане.

В правительстве области планируют воспользоваться возможностью объединения двух документов планирования и зонирования в единый документ. Такое нововведение на федеральном уровне уже включено в систему регулирования отношений территориального планирования и градостроительного зонирования РФ в соответствии с ФЗ № 541 от 19 декабря 2022 года. Об этом сообщила и. о. министра градполитики региона Ирина Жданова на минувшем заседании правительства области в среду, 6 декабря.

Год назад была введена ст. 28.1 Градостроительного кодекса РФ о введении возможности использования единого документа планирования и зонирования. За это время были подготовлены проект изменений в региональный закон № 89, по которому правительство Калининградской области будет наделено дополнительными полномочиями по подготовке единого документа террпланирования и градостроительного зонирования для каждого из 22 муниципальных образований. Также правительство будет принимать решения по подготовке в него изменений, утверждению состава и порядка деятельности комиссии для утверждения проекта и уже готового единого документа применительно к территориям двух и более муниципальных образований.

Кроме того, для улучшения показателя по внесению в ЕГРН границ населенных пунктов и территориальных зон поправки в региональный закон № 89 разрешат устранять пересечения границ населенных пунктов и территориальных зон с границами земельных участков без согласования с правительством. Это ускорит подготовку документов с описанием границ населенных пунктов и территориальных зон и поспособствует наполнению ЕГРН необходимыми сведениями.

Третье нововведение коснется наделения правительства области, в частности, министерства градостроительной политики, полномочиями по согласованию архитектурного облика новостроек. Это право заберут у муниципалитетов на региональный уровень в соответствии с последними требованиями федерального законодательства. В случае если застройщик не выполнит требования ранее утвержденного проекта архитектурного облика здания, у министерства градполитики появятся серьезные основания для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

«Отступление от проектной документации и от документов, которые послужили основанием для выдачи, <…> будет являться основанием», — подчеркнула и. о. министра Ирина Жданова.

«Мне хочется понять, можно менять, нельзя менять? Может, они лучше собрались делать по ходу стройки? Мне бы не хотелось коррупционной какой-то истории, которая вдруг у нас возникнет. Если у вас будут полномочия по изменениям по поводу того, что вы изначально согласовали, то это точно, однозначно, путь к тому, что мы будем кого-нибудь сажать потом», — раздраженно начал рассуждать губернатор Антон Алиханов.

«Нет. Согласование архитектурного облика — это отдельная услуга. Она осуществляется до получения разрешения на строительство. В ходе разрешения на строительство нельзя будет изменить то, что ранее в рамках другой услуги было согласовано», — пояснила заместитель министра Веры Касьяновой.

«Я вас слышу, но я в этом очень сильно сомневаюсь», — парировал глава региона, поскольку всё равно «есть случаи, когда допускается внесение изменений в проектную документацию».

Проект внесения изменений в отдельные законы Калининградской области по объединению генплана и ПЗЗ в единый документ, а также еще двум новеллам был согласован правительством области и направлен в Законодательное собрание региона для дальнейшего рассмотрения депутатами и утверждения.

Что касается введения единого документа в градостроительной деятельно, то, по мнению одного из авторов реформы градостроительного законодательства, замглавы института НИиПИ генплана Москвы Александра Колонтая, между генпланом и ПЗЗ часто возникает конфликт. Генплан ориентирован на перспективу, ПЗЗ — на настоящий временной промежуток. Однако, например, в европейской практике правила землепользования и застройки входят в качестве подтверждающей части в аналог генплана. «Там нет конфликта между теоретическим документом под названием «Генеральный план» и тактическим — ПЗЗ. Другое дело, что у них формируются отдельные стратегические документы, не являющиеся юридическими», — говорит Александр Колонтай.

С одной стороны, снижаются риски того, что участок окажется в разных функциональных и территориальных зонах, что не является редкостью применительно к Калининграду и городам побережья. Однако, по мнению юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры» Павла Остапчука, ввиду объемности включаемых сведений документ будет представлять огромный массив информации, подлежащей анализу в случае нарушений. Риск возникновения спорных ситуаций, таким образом, только повысится.

Кроме того, порядок внесения изменений в единый документ на основании инициативных предложений прописан для части, связанной с ПЗЗ, но такое не предусмотрено в части генплана. Принимать нужно будет новый единый документ вместо точечных изменений согласно поступившим предложениям от органов власти, физических и юридических лиц, компаний реализующих программу комплексного развития территории (КРТ).

• Генеральный план и ПЗЗ изначально являлись разными нормативными актами, утверждаемыми по отдельным процедурам. Генплан предназначен для «установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов». Правила землепользования и застройки содержат устанавливаемые виды разрешенного использования для участков и предельные параметры разрешенного строительства на них.
• В июне этого года администрация Калининграда провела общественные обсуждения очередных крупных изменений в генплан областного центра. В частности, власти запланировали расширение проектируемой ул. Благовещенской вместе с полосами отвода за счет ИЖД и засыпку пруда южнее Суздальского парка. Кроме того, корректировки позволят ликвидировать СНТ «Дружба Девау» с более чем 100 участков, дач и и частных домов из-за запланированного обустройства спортивного парка на территории аэродрома Девау. Из-за расширения ул. Денисова запланирован снос северо-восточной части СНТ «Октябрьское». Также планируется, что ул. Толстикова в Балтрайоне получит статус магистральной улицы и будет расширена за счет западной части СНТ «Заря» и трети восточной части СНТ «Рассвет». Обновленный генплан Калининграда на начало декабря все еще не был подписан губернатором Антоном Алихановым.
• Следом в июле 2023 года был утвержден генплан Светлогорского городского округа с новыми изменения в отношении ряда ценных земельных массивов, в том числе по застройке рядом с заповедным Варникенским лесом. При этом до сих пор не приняты новые ПЗЗ Светлогорска. Практикуется лишь перманентная корректировка документа еще от 2012 года.

Материал опубликован на сайте «Rugrad» 08.12.2023