Статья

Павел Остапчук, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры» с материалом о неустойках и штрафах для застройщиков.

Почему больше нельзя взыскать с застройщика потребительский штраф в размере 50%? Какие теперь ставки для взыскания неустойки, если застройщик допустил строительные недостатки? Что вообще можно требовать с застройщика в 2024 году? Эта статья о том, какие изменения произошли для застройщиков и какие санкции к ним применяются в 2024 году.

С 1 сентября 2024 года вступили в силу поправки, которыми существенно снижены меры ответственности застройщиков (Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ).

Главное нововведение: теперь с застройщиков могут взыскать только те неустойки, штрафы и проценты, которые указаны в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости <…>» (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Речь идет о приобретении недвижимости по договору о долевом участии в строительстве. Это означает, что меры ответственности, указанные в Законе от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), больше не применяются к долевому участию в строительстве.

Поправки распространяются и на договоры долевого участия в строительстве, которые были заключены до 1 сентября 2024 года.

На заметку

В течение 2024 года действует мораторий на применение многих санкций к застройщикам (п. 2 Постановления Правительства от 29.12.2023 № 2380). Но они касаются только отношений по передаче объекта дольщику-потребителю.

Подробнее об этом читайте в статье «Мораторий на пени с застройщиков в 2024 году: что запретили взыскивать дольщикам?»

Неустойка при строительных недостатках

Как стало. Изменился размер неустойки, которую можно потребовать с застройщика в связи с наличием строительных недостатков. Речь идет о требованиях дольщиков о взыскании неустойки:

• за нарушение срока устранения недостатков,
• за неисполнение требования о соразмерном уменьшении цены,
• за неисполнение требования о возмещении расходов на устранение недостатков.

Теперь с застройщика могут потребовать пени:

• если дольщик – гражданин, приобретающий объект для личных нужд, то 1/150 ставки рефинансирования Банка России, но не более суммы расходов на исправление дефектов,
• в других случаях – 1/300 ставки рефинансирования Банка России.

Неустойка рассчитывается от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, или от суммы, подлежащей возмещению дольщику. Если недостаток – основание для признания объекта непригодным для проживания, то неустойка считается от цены договора (ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Как было. Раньше при таком нарушении применялся п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей. То есть можно было требовать неустойку в размере 1% за каждый день просрочки от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, или от суммы, подлежащей возмещению.

ПРИМЕР

Стоимость расходов на устранение недостатков – 200 000 рублей. Просрочка – 60 дней.

Раньше неустойка: 1% за каждый день просрочки от стоимости расходов, то есть 1%*200 000*60 = 120 000 рублей.

Теперь неустойка: 1/150 от ставки рефинансирования Банка России (например, с 29 июля 2024 года ставка 18%), то есть 1/150*18%*200 000 * 60 = 14 400 рублей.

Штраф за отказ добровольно исполнить требование

Как стало. При удовлетворении требований гражданина-дольщика по договору, заключенному для личных нужд, суд в дополнение взыскивает штраф в размере 5% от присужденной суммы, если застройщик не удовлетворил требования добровольно (ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ). При этом потребительский штраф по ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей больше не применяется. Фактически штраф снизили в 10 раз.

Как было. Раньше подобный штраф был предусмотрен в Законе о защите прав потребителей и составлял 50% (ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

ПРИМЕР

Суд взыскал с застройщика в пользу дольщика 500 000 рублей расходов на устранение недостатков.

По новым правилам штраф составит 25 000 рублей.

Раньше потребительский штраф составил бы 250 000 рублей.

Компенсация морального вреда

Как стало. В Закон № 214-ФЗ включили положения о том, что дольщик вправе требовать компенсацию морального вреда. Размер компенсации определяет суд (ч. 2 ст. 10 Закона № 214-ФЗ).

Но для практики это ничего не меняет.

Гарантийный срок

Как стало. Минимальный гарантийный срок на объект недвижимости по договору долевого участия в строительстве теперь 3 года (ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Например, он применяется при наличии недостатков в конструктивных элементах здания: стенах, крыше, окнах. Гарантийный срок считается со дня передачи объекта дольщику. При этом гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не изменился, он составляет 3 года.

Как было. До этого минимальный гарантийный срок на объект составлял 5 лет.

Павел Остапчук, юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнeры»

Что можно и нельзя получить с застройщика в 2024 году, если обнаружены строительные недостатки?

Нужно учитывать, что в 2024 году действует мораторий на взыскание ряда санкций с застройщиков (на основании Постановления Правительства от 18.03.2024 № 326). В частности, не подлежат взысканию:

• • неустойка за нарушение срока передачи за период с 22.03.2024 по 31.12.2024;
  • убытки, причиненные за период с 22.03.2024 по 31.12.2024;
  • проценты за несвоевременный возврат денежных средств при расторжении договора за период с 22.03.2024 по 31.12.2024;
  • неустойка, штраф, пени, иные финансовые санкции, подлежащие уплате гражданину-потребителю с учетом п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ за период с 22.03.2024 по 31.12.2024.

Если требования из этого списка были предъявлены до вступления в силу Постановления № 326 (до 22.03.2024), то в случае удовлетворения судом иска застройщику предоставляется отсрочка по их уплате до 31.12.2024.

Итого с учетом положений Закона № 214-ФЗ в новой редакции, а также Постановления № 326, при обращении к застройщику с претензией о строительных недостатках после 01.09.2024 заявитель может рассчитывать на:

• • устранение недостатков в разумный срок (более подробно в п. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ), либо соразмерное уменьшение цены договора, либо возмещение стоимости расходов, понесенных на устранение недостатков помещения;
  • неустойку за нарушение срока устранения недостатков, срока исполнения требований о соразмерном уменьшении цены или срока возмещения стоимости расходов (1/300 или 1/150 ставки рефинансирования Банка России в зависимости от того, будет признан покупатель потребителем или нет). При этом неустойка начнет начисляться с 01.01.2025 при условии, что мораторий не будет продлен;
  • убытки, возникшие после 01.01.2025, при условии, что мораторий не будет продлен;
  • компенсацию морального вреда в устанавливаемом судом размере (чаще всего речь идет о нескольких десятках тысяч рублей);
  • судебные расходы (госпошлина, представительские расходы, экспертизы, почта и пр.);
  • штраф в размере 5% от присужденной суммы (применяется после 01.01.2025).

Допустим, договор с застройщиком был заключен 01.03.2023, квартира была сдана 01.02.2024. В ней обнаружены недостатки, которые застройщик не устранил, о чем дольщик направил претензию 01.03.2024. Застройщик получил ее 05.03.2024. При этом дольщик не мог жить в квартире и ему пришлось платить за аренду другой квартиры. Дата подачи иска – 05.09.2024 года. Что сейчас может требовать дольщик в иске и что суд взыщет только по окончании моратория?

Необходимо учитывать все обстоятельства спора. Многое зависит от содержания договора долевого участия в строительстве, от избранного истцом способа защиты права и т.д.

Если потребитель подал иск об устранении недостатков. Срок для устранения недостатков начнет течь с момента получения претензии застройщиком, то есть с 05.03.2024. При этом такой срок может быть предусмотрен в договоре. Если срок не предусмотрен в договоре, то расчет сроков для устранения недостатков производится с учетом п. 1 ст. 20 Закона о защите прав потребителей (в данной части применение Закона о защите прав потребителей допустимо с учетом положений п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ), согласно которому такой срок может составлять до 45 дней.

Итак, в зависимости от конкретной ситуации срок для устранения недостатков может даже не истечь до 21.03.2024, следовательно, на неустойку, штраф, пеню, убытки гражданин-потребитель в приведенном случае рассчитывать не сможет. Если все же срок устранения недостатков истек до 22.03.2024 (к примеру, 15.03.2024), то на период с 16.03.2024 по 21.03.2024 (то есть 6 дней) указанные санкции к застройщику применимы. Однако и в этом случае независимо от даты принятия судом решения застройщик вправе требовать отсрочки исполнения решения по требованиям о взыскании неустойки, штрафа, пени, убытков до 31.12.2024 (подп. 6 п. 1 Постановления № 326).

Таким образом, обратившись с иском 05.09.2024, в случае окончания рассмотрения дела до 31.12.2024 истец фактически может рассчитывать лишь на понуждение застройщика к устранению недостатка, взыскание судебных расходов и компенсацию морального вреда.

Если рассмотрение дела закончится после 31.12.2024 (например, 01.03.2025), взысканию также будут подлежать неустойка за период с 01.01.2025 по 01.03.2025, а также по день фактического исполнения обязательства (при соответствующем заявлении), убытки в размере стоимости аренды квартиры с 01.01.2025 по 01.03.2025, штраф в размере 5% на присужденную сумму.

Если потребитель подал иск о возмещении стоимости расходов/соразмерном уменьшении цены договора. Эти требования являются более выигрышными, поскольку не привязаны к возможности проживания в квартире, то есть заявителю после ремонта во всяком случае не придется тратить собственные средства на аренду иного помещения.

Требования о возмещении стоимости расходов/соразмерном уменьшении цены договора подлежат удовлетворению в течение 10 дней со дня предъявления (ст. 22 Закона о защите прав потребителей), то есть 14.03.2024 срок истечет. Следовательно, с 15.03.2024 подлежат применению меры ответственности в отношении застройщика.

В остальном возмещение расходов или соразмерное уменьшение цены не сильно отличается от устранения недостатков, поскольку ответственность застройщика идентичная – неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России в день от цены договора (п. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, главным отличием между указанными способами защиты права выступает срок удовлетворения требований гражданина-потребителя, который четко определен и составляет 10 дней с момента предъявления требования. В то же время срок устранения недостатков в отсутствие прямого указания в договоре может растянуться на 45 дней. В данном конкретном случае это отличие существенного значения не имеет. Однако если претензия была бы подана 01.02.2024, разница могла бы составить 30 дней, на которые подлежали начислению неустойка и иные меры ответственности.

При этом в случае с возмещением расходов на устранение недостатков, соразмерным уменьшением цены гражданин-потребитель во всяком случае не будет вынужден нести дополнительные расходы на аренду другой квартиры, во взыскании которых в отсутствие определенных доказательств суд может вовсе отказать.

Материал опубликован на сайте «Шортрид» 05.09.2024