Комментарии в СМИ
«Бесконечно малая приватизация»
Юрий Халимовский, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», поделился собственным опытом судебных споров по вопросам малой приватизации.
Госдума намерена сделать малую приватизацию бессрочной, сократить перечни не приватизируемых объектов и вернуть НДС всем арендаторам, которые уже выкупили свои помещения у государства. По словам депутата Госдумы Алексея Плахотникова, Комитет по собственности уже готовит такие поправки. Благодаря этому число выкупленных помещений может вырасти в 300 раз.
О готовящихся поправках сегодня сообщил член думского Комитета по собственности Алексей Плахотников, выступая на посвященном малой приватизации заседании круглого стола в Торгово-промышленной палате Петербурга. Изменения будут касаться, прежде всего, трех пунктов. Во-первых, предполагается сделать приватизацию бессрочной. Первоначально ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (о малой приватизации) разрешал арендаторам государственных помещений выкупать занимаемые «квадраты» у государства только с 1 января 2009 года до 1 июля 2010-го. Потом срок продлили до 2013-го.
В большинстве регионов приватизация идет крайне медленно. По данным Плахотникова, из 5,15 млн помещений, подпадающих под действие закона, выкуплено пока только около 17 тыс. «Есть 20 субъектов РФ, где выкуплено меньше 20 помещений в каждом. А в Москве вообще пока ни одного», — сообщил Алексей Плахотников.
Второй пункт поправок связан с уточнением критериев, по которым местные исполнительные власти могут включать арендуемые малыми и средними бизнесменами (МСБ) помещения в перечень не подлежащих приватизации. «Из-за того, что в 159-м ФЗ не прописаны критерии, власти составляют эти перечни по своему усмотрению. Часто случается, что если на здание положил глаз инвестор, власти тут же находят повод, чтобы внести его в такой список. И арендатор помещений лишается права преимущественного выкупа, а договор аренды с ним расторгается», — заявила координатор Лиги арендаторов госимущества Яна Боровицкая.
В такой ситуации оказался, например, гендиректор ООО «Компания «Полезные подарки» Сергей Красавцев. Он рассказал, что занимал в здании два помещения – площадью 300 кв. м и 370 кв. м. Без его ведома КУГИ объединил кадастровые номера помещений, и они стали одним объектом площадью 670 кв. м. По петербургскому закону о праве преимущественного выкупа на льготных условиях МСБ может приобретать недвижимость только до 500 кв. м. «Наши помещения включены теперь в перечень не приватизируемых. Если их выставят на торги, мы не сможем выкупить их на общих основаниях», — утверждает Красавцев.
Яна Боровицкая предполагает, что если такой бизнесмен будет судиться с городом, то шансов на выигрыш у него не много. Однако старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Юрий Халимовский не согласен: «В сомнительных случаях суд действительно может предпочесть толковать законодательство в пользу исполнительной власти. Но когда очевидно, что нет оснований для включения в перечень объектов, не подлежащих приватизации, то вероятность победы есть. В Петербурге были такие случаи и, в частности, в нашей практике тоже. Правда, не много».
Петербургские бизнесмены также давно критикуют запрет, наложенный Смольным на выкуп недвижимости вдоль основных городских магистралей. Именно там, прежде всего, и стоит приобретать «квадраты» в собственность, так как арендная плата там наиболее высокая.
Третий пункт поправок – возврат НДС, уплаченного бизнесменами, которые уже выкупили свои помещения. С 1 апреля вступят в силу изменения в Налоговый кодекс РФ, освобождающие «выкупателей» от НДС (18%). Однако обратной силы закон не имеет – то есть те, кто с 2009 года уже приобрел недвижимость на льготных условиях и уплатил НДС, назад своих денег не получат.
По оценке КУГИ Петербурга, в 2010 году бизнесмены, выкупившие свои помещения, заплатили НДС в размере свыше 1 млрд руб. Учитывая, что на тот момент было заключено около 1,1 тыс. выкупных договоров, на каждого предпринимателя пришлось в среднем по 900 тыс. руб. Для малого бизнеса суммы не маленькие.
«Если государство вернет эти деньги бизнесменам, то оно не сильно пострадает, а вот для бизнесменов это будет существенной помощью», — считает депутат Законодательного собрания Петербурга Александр Ольховский.
Кроме того, эксперты отметили, что есть и ряд других проблем, тормозящих малую приватизацию. Например, начальник отдела организации работы с малым бизнесом управления продаж и обслуживания корпоративных клиентов и малого бизнеса Сбербанка в Петербурге Антон Сермягин сообщил, что МСБ очень неохотно кредитуются. За 2009-2010 годы было выдано всего два кредита. Исполнительный директор Фонда содействия кредитованию малого бизнеса Александра Питкянен подтвердила: в фонд за два года поступило лишь пять заявок.
«Главная причина – бизнесменам трудно подтвердить в банках свою финансовую состоятельность – у банков слишком жесткие критерии оценки. Нужно их упростить», — поясняет Яна Боровицкая.
Среди проблем, с которыми сталкиваются бизнесмены, — завышение оценки стоимости выкупаемых помещений, которую дают назначаемые властями оценщики. «Бывает, что в течение года стоимость одного и того же помещения, по данным оценщика, вырастает в пять раз», — сообщил Плахотников. Однако, по его мнению, главная проблема – нежелание региональных властей содействовать выкупу. «Если власть хочет что-то дать малому бизнесу, она дает. Мы это видим на примере Петербурга», — добавил депутат, заявив, что Северная столица – безусловный лидер в РФ по продвижению программы малой приватизации.
Законопроект с поправками предполагается внести в Госдуму уже в весеннюю сессию.
Справка БН:
По информации КУГИ Петербурга, с начала действия ФЗ №159 было подано 1908 заявок на выкуп объектов недвижимости, из них продано 1336 объектов (в 2009 году – 943, остальное в 2010-м) на общую сумму 6,775 млрд руб. Отказ получили 189 заявителей, еще 141 – отказались от выкупа сами. В среднем 1 кв. м проданной недвижимости стоил 43,83 тыс. руб. Одна сделка по приватизации равняется по стоимости примерно 12-16 годовых арендных плат, которые перечисляет арендатор в бюджет Петербурга. Всего под действие 159-го ФЗ в Петербурге подпадает около 4,5 тыс. помещений.
Ольга Мягченко
