Комментарии в СМИ

В июне этого года Владислав Жижкун, владелец небольшого продуктового магазина на Лесном проспекте, приватизировал свое помещение в рамках федерального закона о целевом выкупе. Подтверждать права на встройку ему пришлось в Арбитражном суде. О том, как впервые в городе предпринимателю удалось выиграть иск у ФГУП «Почта России», он рассказал в интервью «КН».

— Каким образом вам досталось это помещение и когда?

— Магазин расположен на Лесном проспекте, дом 59, корпус 5-6. Он находится во дворах и не выходит на саму магистраль. Площадь встройки – 93,7 кв.м. Возможно, кому-то непонятно, зачем разводить целую историю из-за такого скромного объекта. Однако я здесь работаю давно, и это помещение всегда считал своим. К тому же это мой единственный магазин и мне совсем не хотелось его лишаться.

По договору, заключенному в 2002 году, я получил встройку на правах субаренды от ФГУП «Почта России». Мои 90 метров входили в состав большого помещения, в котором когда-то давно размещалось отделение почтовой связи. Если я не ошибаюсь, почта там не работала с 1994 года. Хотя в суде представители ФГУП утверждали, что находятся там до сих пор. Даже представили соответствующую справку из ПИБа.

В апреле 2005 года я заключил прямой договор аренды с КУГИ, а комитет, в свою очередь, расторг к этому времени арендный контракт с почтой. К слову, почта городу ничего не платила, поэтому совершенно логично, что я как арендатор был гораздо выгоднее. Тогда площадка, которую я занимал, уже была сформирована как отдельный объект недвижимости со своим кадастровым номером.

— Получается, по срокам аренды ваше помещение подпадало под действие 159-ФЗ о целевом выкупе? Когда вы подали заявку на приватизацию?

— Да, по всем критериям я мог приватизировать объект. Договору аренды было больше трех лет. Площадь помещения не превышала допустимых в Петербурге параметров. По всем признакам я относился к добросовестным арендаторам. Во второй половине 2009 года я обратился в КУГИ с соответствующим заявлением. Однако мне ответили отказом – тогда и оказалось, что по моему помещению уже несколько месяцев (с марта 2009 года) идет судебный процесс между «Почтой России» и городом. Я об этом раньше не знал, меня даже не пригласили на заседания. А когда все выяснилось, комитет уже успел проиграть дело в первой инстанции. Решением суда помещение было отнесено к федеральной собственности и на правах хозведения отдано «Почте России».

— Ваши действия?

— Я обратился к знакомому юристу. Однако даже мне, неспециалисту, показалось, что подготовленный им отзыв для суда был весьма неубедительным и слабым. Тем не менее, с горем пополам мы его подали. Однако продолжать дальнейшее сотрудничество мне не хотелось. Я вышел на координатора Лиги арендаторов Санкт-Петербурга Яну Боровицкую. Она смогла разобраться в этом деле и даже продумала линию защиты в суде, нашла необходимые законодательные акты. Однако представлять мои интересы не стала, хотя и была привлечена к процессу по доверенности. Мы решили, что разумнее и надежнее работать с профессиональным юристом. Для этого обратились в юридическую компанию «Качкин и Партнеры», которая поручила мое дело одному из своих юристов – Юрию Халимовскому. Я чрезвычайно благодарен и ему, и Яне Юрьевне (Боровицкой – «КН») за все то, что они для меня сделали. Сам бы я не справился. Я знаю, что в абсолютно такой же ситуации своей встройки лишилась моя знакомая. Она, правда, арендовала не целое помещение, а только его часть. Я в свое время уговаривал ее обособить площадку, но она не согласилась.

— Как развивался судебный процесс?

— Для начала я был привлечен к делу в качестве третьего лица: удалось доказать, что судебное разбирательство без моего участия ущемляет мои интересы. Вместе с КУГИ мы обратились в 13-й Апелляционный суд, требуя отменить решение первой инстанции. Мой юрист на девяти листах очень внятно и подробно изложил суть дела, сославшись на множество законодательных актов. Было указано, что передача помещений «Почте России» нарушает не только мои права на выкуп, но и мои права на аренду. В этой части юрист ссылался на то, что договор аренды между моей компанией (ООО «Телеком+») был должным образом оформлен и зарегистрирован. Дальше речь шла о том, что у почты не было и права хозведения на помещения. В качестве важного аргумента в пользу позиции КУГИ был приведен договор аренды 1987 года, заключенный еще с Выборгским узлом связи. Он в итоге оказался решающим и подтвердил, что почта пыталась установить права на помещения, которыми на самом деле не владела.

— На чью сторону встал суд?

— В январе этого года дело было решено в мою пользу. На самом деле, «Почта России» иск частично выиграла – ей достались права на оставшиеся помещения по этому адресу. А мою встройку признали собственностью города. Сразу же после вступления в силу решения суда комитет подписал мое заявление на приватизацию. Дальше все пошло, как по маслу, все необходимые документы были собраны, ГУИОН провел оценку, Фонд имущества за несколько дней все оформил. Довольно долго документы регистрировали в ФРС, однако в июне я получил свидетельство о праве собственности.

— Вы изначально были уверены в своей правоте?

— Было известно, что судебная практика по таким делам складывается в пользу «Почты России». Я даже писал письмо в аппарат Президента, которое переадресовали его представителю в Северо-Западном округе, просил обратить внимание на эту ситуацию и помочь. Со мной очень долго говорили по телефону, я, правда, не помню фамилию чиновницы, которая со мной общалась, но никакой помощи я не получил. Единственное, что мне посоветовали, так это обратиться в суд. Кстати не в пример этому региональные чиновники, с которыми я столкнулся в суде и при оформлении документов, были гораздо человечнее.

Если честно, некоторая уверенность в своих силах появилась лишь после того, как я уже подключился к судебному разбирательству. Суд объявил перерыв, чтобы дать мне время ознакомиться с материалами дела. Именно тогда мне показалось, что все может разрешиться удачно.

— «Почта России» не пыталась оспорить решение суда?

— Они подали кассационную жалобу. Но заявление было направлено слишком поздно, когда я уже вступил в права собственности. В суде я предъявил свидетельство ФРС, и суд почтовикам отказал. Однако дело было даже не в этом: кассационная инстанция подтвердила нашу позицию, а свидетельство о собственности лишь стало дополнительным аргументом.

— Вы знаете, что теперь город надеется выиграть и другие аналогичные иски?

— Да, я слышал об этом. Знаю, что удалось выиграть дело о признании прав на помещение на улице Шотмана, которое арендовала компания «Фармакор». Там была похожая ситуация: почтовое отделение закрылось еще в 1993 году, а недавно почта попыталась заполучить объект в собственность.

Буквально на днях завершился процесс по помещению в доме 148-150 по Невскому проспекту, которое занимает компания «Яркий мир». В марте 2009-го «Почта России» подала иски по двум встройкам общей площадью 310 кв.м, расположенным в этом здании. Решения в пользу «Почты России» вынесли первые две инстанции. Но в марте этого года суд отменил прежнее решение (в части помещения «Яркого мира») и отправил дело на новое рассмотрение. В итоге арендатору удалось выиграть. КУГИ, основываясь на материалах моего дела, заявил, что почта встройки не использует, а, между тем, спор затрагивает интересы третьего лица — в данном случае компании «Яркий мир». В середине июля почте было отказано в правах на объект «Яркого мира», а вторую встройку им все-таки отдали.

Мнение эксперта
Юрий Халимовский, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:
Ключевым моментом данного спора было наличие договора аренды помещения с КУГИ. Почта была осведомлена о правах арендатора, но оспорены они не были. Стратегия ФГУП «Почта России» основана на том, что наличие арендаторов вообще замалчивается, а КУГИ по каким-то причинам попустительствует этому, не привлекая их в качестве третьих лиц. Так было и в этот раз.

Между тем, это в корне неверно. Да, если почта выигрывала иск, право аренды сохранялось (хотя зачастую впоследствии удавалось оспорить и его). Однако возможность выкупа не распространяется на федеральное имущество, а потому права арендатора – субъекта малого предпринимательства – все равно нарушаются.

Сокрытие факта аренды и инерция позитивной для почты судебной практики (а судьи обычно стараются разрешать споры в русле имеющихся тенденций) сформировали у юристов ФГУП «Почта России» неоправданную уверенность в незыблемости своих позиций. Однако детальный анализ ситуации, законодательства и практики показал, что предъявленный ФГУП «Почта России» иск не был надлежащим способом защиты в ситуации, когда помещение использовалось арендатором. Суд первой инстанции просто не мог отметить этого, поскольку не знал об арендаторе, но в апелляции и кассации этот факт получил должную правовую оценку. Существенным моментом также была давность: почта не владела и не пользовалась помещением много лет.

Тем самым суд в полной мере реализовал принцип состязательности и формального равенства сторон перед законом и не стал автоматически защищать интересы государственного предприятия.

Следует ожидать, что ФГУП «Почта России» скорректирует свою позицию и будет предъявлять виндикационные иски, но в любом случае у арендаторов появилось больше шансов отстоять свое право на аренду и выкуп. Более того, нам удалось преодолеть некорректную тенденцию арбитражной практики, что облегчит будущее участников споров по аналогичным делам.

Евгения Иванова