Комментарии в СМИ

Ирина Митина, старший юрист практики по инфраструктуре и ГЧП «Качкин и Партнеры», полагает, что толчком для развития сегмента недвижимости для пожилых может стать закон о ГЧП.

Российский рынок недвижимости для пожилых требует по крайней мере 50 млрд рублей инвестиций. Этих денег хватит, чтобы закрыть дефицит мест в домах престарелых, официальная очередь в которые сейчас составляет 16 000 человек. Реальная потребность в таких услугах оценивается в десять раз выше.

В России проживает более 30 млн пожилых людей. Это делает нашу страну серьезным рынком как услуг по уходу, так и специальной недвижимости, предназначенной для проживания старшего поколения. Актуальный объем услуг по уходу за пожилыми внутри страны оценивается в 420-450 млрд рублей в год. Пока на частный сектор приходится не более 10% рынка. Но тенденция к старению населения стремительно улучшает перспективы бизнеса.

По данным «КИТ Финанс», у нас в стране на 30 млн пожилых оборудовано всего 200 000 мест для проживания (для сравнения: в США на 50 млн — 3 млн). Примерно в трети российских семей есть старики, которые требуют постоянного ухода. Деменцией страдают, по версии World Alzheimer Report, около 1,3 млн человек. Однако даже в этом случае семьи предпочитают или вынуждены оставлять пожилых родственников дома. В 94% семей за ними ухаживают самостоятельно, тратя на это в среднем 9587 рублей в месяц, сообщает Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ). Услугами госучреждений социальной защиты пользуются лишь 4% россиян. Еще 2% опрошенных обращаются в частные патронажные службы (за услугами надомных сиделок). Однако в четырех наиболее обеспеченных регионах России: Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях — частные стационары и пансионаты для престарелых исчисляются уже десятками. Причем они не жалуются на низкую заполняемость: 80–85% мест занимают постоянные жильцы. На оставшиеся существует высокий сезонный спрос от родственников, которые хотели бы устроить себе двухнедельный отпуск.

С миру по нитке

По данным компании «Опека», которая управляет семью частными стационарами для пожилых людей в Петербурге и Ленобласти, затраты на строительство и оборудование пансионата составляют порядка 100 000 рублей за кв.м. Чтобы выйти на доходность на уровне 10– 15%, пребывание должно стоить около 2000 рублей в сутки. Хотя в Москве тариф на постоянное проживание может достигать и 200 000 рублей в месяц. При этом, по данным НАФИ, жители обеих столиц готовы в среднем платить за услуги этих заведений 28 125 рублей в месяц. Как правило, оплата складывается из пенсии жильца и денег, собранных родственниками. Иногда к этому добавляются средства от сдачи в аренду квартиры, принадлежащей пожилому человеку. Создать собственные накопления «на старость» в России мало у кого получается, а страхования на случай долгосрочного ухода на пенсию на внутреннем рынке нет. Однако 77% людей полагают, что дети должны финансово заботиться о родителях, если собственных средств стариков для этого недостаточно. По закону 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан РФ» можно рассчитывать и на частичную компенсацию расходов из бюджета — в пределах тарифа, установленного на содержание в госучреждениях такого типа. Для этого достаточно, чтобы частное заведение входило в региональный реестр поставщиков соцуслуг. В Москве тариф на содержание пожилых составляет от 600 до 1650 рублей в сутки, в Ленинградской области — от 600 до 996. С 2014 года часть госзаказа передают частным пансионатам. Существенный минус: конкурс на размещение госзаказа согласно 44-ФЗ должен проводиться раз в год. А люди, особенно солидного возраста, хотят постоянно жить на одном месте.

Кто идет?

В НАФИ утверждают, что в частных пансионатах России сейчас содержится не более 1% стариков. Но каждая десятая семья, имеющая родственников, которым требуется уход, готова в будущем обратиться в такие учреждения. То есть рынок услуг стационаров может вырасти в 10–11 раз. «Старение населения России требует огромных инвестиций в специализированную недвижимость и создания устойчивого операторского бизнеса, — поясняет Наталья Курачева, председатель совета НП «ОКИУСП». — Результаты первого же исследования показывают: спрос на качественный уход есть и будет расти. Людям нужны пенсионные, страховые и инвестиционные продукты, обеспечивающие старость».

Недвижимость для пожилых, по оценке JLL, может быть интересна крупным жилищным девелоперам, основной бизнес которых страдает от высокой конкуренции, или девелоперам коммерческой недвижимости, если они ориентированы не на спекуляцию, а на устойчивые доходы от аренды. Тем не менее отечественные инвесторы воздерживаются от входа в бизнес за неимением опыта. Иностранцев останавливает отсутствие адекватной оценки рынка. Европейские компании готовы консультировать российские проекты, но не брать на себя управление ими. Перспективнее, считает Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга JLL, иметь дело с интересантами из стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Они приходят на рынок в комфортном тандеме «инвестор — оператор».

По мнению Ирины Митиной, старшего юриста практики по ГЧП и инфраструктуре компании «Качкин и Партнеры», толчком для развития сегмента может стать закон о ГЧП, который ввел понятие частной инициативы инвестора. Теперь бизнес вправе предложить государству сотрудничество на своих условиях, попытаться разделить с ним риски и получить землю без торгов и по льготной арендной ставке.

В среднем для организации одного объекта требуется земельный участок порядка 2-3 га, говорят в NAI Becar. Средняя площадь объекта составит от 5 000 до 8 000 кв.м.  Размер инвестиций в новое строительство – от 100 000 руб./кв. м, однако реконструкция существующего объекта, в зависимости от его состояния, может оказаться дешевле. Для организации дома престарелых подходят, например, соцобъекты советской постройки — пансионаты и лагеря.  «Многие из них «камнем» осели на балансе госкорпораций, требуя постоянных расходов на поддержание. Поэтому пансионаты все чаще фигурируют в составе продаваемого имущества таких компаний, как, например, Мосэнерго, ВТБ Северо-Запад, фонд РЖС и многих других. Однако, не все объекты могут быть приведены в соответствие с требованиями сетевого оператора», — предупреждают в NAI Becar. При номерном фонде на уровне 120 юнитов, выручка составит, по консервативным оценкам, около 50 млн в год. Окупаемость объекта может составить от 7-8 лет в зависимости от размера первоначальных инвестиций.

В последнее время было заявлено о реализации проектов совокупным объемом более 30 млрд рублей, подсчитали в NAI Becar. В число инвесторов входят как частные компании, так и квазигосударственные компании и ГЧП.

Один из последних анонсированных проектов – строительство четырех пансионатов для пожилых людей в Московской области. Реализует его подконтрольный РЖД пенсионный фонд «Благосостояние», заявленный объем инвестиций – 3,2 млрд рублей. Стоимость пребывания в комплексе, состоящем из одно- и двухместных номеров, составит около 2500 рублей в сутки, говорит представитель фонда. Строительство четырех центров планируется завершить к 2020 году, срок окупаемости одного объекта – восемь лет. У «Благосостояния» уже есть опыт создания подобных проектов: в Щелковском районе Московской области он построил пансионат для пожилых «Монино».

В июне «Сбербанк» заявил о выделении 1,6 млрд рублей на строительство двух новых пансионатов для пожилых людей под Петербургом (в Репино и Павловске). Два объекта вместимостью 700 человек планируется ввести до 2020 года. Проект будет реализован по схеме государственно-частного партнерства. После завершения строительства пансионаты планируется передать на обслуживание городу.

Досье

По данным СГЦ «Опека», Санкт-Петербург – самый «старый» город России. Более 25% населения Северной столицы – люди пенсионного возраста (в среднем по стране этот показатель составляет около 20%), и год от года эта цифра растет.

В июне в Комарово открылся гериатрический центр «Спутник». Инвестором выступила Группа «Илим», которая вложила в проект 17 млн долларов. Общая площадь комплекса – 4500 кв.м, которые заняли 64 одноместных номера, процедурные, стоматологические и диагностические кабинеты, соляная пещера, зал лечебной физкультуры, душевые комнаты, столовая, библиотека, отделение для диментных пациентов и пр. Стоимость проживания – от 3500 до 4500 рублей в сутки.

Материал опубликован на сайте KOMNED.RU 01.08.2016