Комментарии в СМИ

Денис Качкин, управляющий партнер «Качкин и Партнеры», на примере Ново-Адмиралтейского моста пояснил, какие затраты может понести город в случаях отмены запланированных крупных строительных проектов.

Сэкономив за счет отказа от строительства Ново-Адмиралтейского моста, Смольный теряет инвестиции в развитие одноименного острова. Отрезанный от материка Ново-Адмиралтейский остров неинтересен инвесторам.

Не та линия

В 2009 году Смольный признал вариант, обозначенный в генплане, неудачным: для обеспечения переправы пришлось бы возвести такие огромные конструкции, что они перекрывали бы исторические панорамы Петербурга. Поэтому и был выбран другой вариант размещения моста.

Но строить его запретили суды. Городской суд Санкт-Петербурга, а за ним и Верховный суд признали незаконным проект планировки Ново-Адмиралтейского острова, разработанный с учетом строительства одноименного моста. Истец – депутат петербургского парламента Алексей Ковалев – утверждает, что контракт с ЗАО «Пилон» на строительство моста заключен незаконно, так как город сделал это, не дожидаясь решения суда. И даже выкупил часть территории острова площадью 2,8 га у Объединенной судостроительной корпорации (ОСК), которой принадлежат расположенные на острове Адмиралтейские верфи. Земля обошлась городу в 560 млн рублей. Участок нужен был для строительства переправы. Решение о выплате ОСК было принято экс-губернатором Валентиной Матвиенко.

Деньги были перечислены ОСК незаконно, убежден Алексей Ковалев, так как Смольный не имел права начинать градостроительный проект, противоречащий генплану.
Напомним, что соглашение о переносе мощностей «Адмиралтейских верфей» с Ново-Адмиралтейского острова на остров Котлин Смольный и ОСК подписали летом 2010 года. Два месяца назад президент ОСК Роман Троценко сообщил, что в середине 2012 года будет проведен инвестиционный конкурс по освоению территории острова. По его словам, окончательно верфи покинут Ново-Адмиралтейский остров не раньше чем к 2020 году.

Губернатор Георгий Полтавченко предложил вариант решения проблемы с заплаченными ОСК деньгами – перепродать выкупленную у компании землю инвесторам. По мнению советника по консалтингу и оценке NAI Becar Игоря Лучкова, задачу вернуть потраченные казенные средства таким образом выполнить можно, но вопрос в том, выиграет от этого город или проиграет. «Вместо дополнительного моста, без которого город и так задыхается, мы получим нагрузку на существующую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру. Инвесторы это тоже понимают, поэтому, несмотря на дефицит участков в центре города, с осторожностью относятся к таким проектам», – говорит Игорь Лучков. Он не взялся оценить стоимость всей земли на острове, пояснив, что все зависит от условий продажи и градостроительных ограничений, от состояния инженерных сетей острова и т. д.

«Проблема пересечения Невы стоит остро, поэтому отмена строительства переправы понизит инвестиционную привлекательность территорий», – комментирует отказ Смольного от моста руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева.

ЗАО «Пилон» тоже озаботилось получением своих денег. Предчувствуя, что с оплатой контракта могут возникнуть проблемы, «Пилон» в сентябре этого года (еще до объявления об отказе от строительства моста) направил в суд иск, с помощью которого рассчитывает получить от города аванс на возведение переправы – 68,4 млн рублей (вся сумма контракта – 3,91 млрд рублей).

В бюджете 2011 года на мост предусмотрено 240 млн рублей. Из них распорядитель бюджета ГУ «Дирекция транспортного строительства» перечислил лишь около 5% (данные на конец сентября 2011 года). Пока «Пилон» вел лишь подготовительные работы на объекте. До выдачи разрешения на ведение строительных работ дело так и не дошло.

Дорогая экономия

Экономии на пересмотре проекта строительства моста (это было главной причиной отказа новой команды Смольного от данного проекта) не получится, считают эксперты. Во-первых, город потеряет потенциальных инвесторов, которые планировали вложиться в развитие территорий на острове. Во-вторых, изменение проекта и проведение нового конкурса по отбору подрядчиков потребует дополнительных вложений. Например, на проектирование моста в створе 22-23-й линий ЗАО «Стройпроект», выигравшее контракт в 2006 году, получило свыше 130 млн рублей.

«Отмена или приостановка любого начатого строительного проекта означает затраты. Как минимум на его консервацию. Прежде чем принимать то или иное управленческое решение, обычно рассчитывают его стоимость, которая складывается непосредственно из строительных работ по консервации и затрат, которые необходимо будет понести для корректного прекращения начатых правоотношений с остальными участниками строительного процесса. В противном случае последуют судебные иски, и их урегулирование потребует еще более значительных затрат», – резюмирует управляющий партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Денис Качкин.

Даже девелоперы с соседних территорий, не относящихся к Ново-Адмиралтейскому острову, отмечают, что на их проекты повлияет отказ от строительства моста. Например, гендиректор компании «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто (его компания строит жилой квартал «Илматар» на Васильевском острове, вблизи Ново-Адмиралтейского) признает: мост существенно облегчил бы транспортную ситуацию, и компания была заинтересована в его появлении. Правда, отказ от моста не повлияет на планы «Лемминкяйнена» – комплекс на 2000 квартир на Васильевском острове продолжает строиться.

А вот для развития самого Ново-Адмиралтейского острова отсутствие моста – определяющий фактор.
Прежнее правительство Петербурга во главе с Валентиной Матвиенко было убеждено, что наилучшим вариантом использования Ново-Адмиралтейского острова была бы нарезка освобожденной Адмиралтейскими верфями территории на лоты и продажа их инвесторам.

Проблема в том, что из 17 га площади острова около половины занимают охраняемые объекты исторического наследия. Но, как считали в Смольном, их можно было бы приспособить для размещения офисов, гостиниц, торговых, социальных и прочих нежилых объектов общей площадью около 45 тыс. кв. м. Остальные примерно 8,5 га предполагалось застроить жильем такой же площадью, где могло бы поселиться около 3600 человек.

В октябре в реестр памятников регионального значения было внесено еще семь островных объектов. Однако КГИОП не видит в этом проблемы для застройки острова. Объекты будут охраняться как отдельные памятники, а не как единый комплекс, поясняют чиновники. Это означает, что у инвесторов на острове будет больше свободы в принятии архитектурных решений, чем если бы речь шла о едином комплексе. Главным будет условие сохранить сами памятники.

Другой вариант развития острова, получивший шансы на реализацию с приходом Георгия Полтавченко, – передача освобожденных ОСК территорий Санкт-Петербургскому госуниверситету. Сам университет в начале осени обратился в Смольный с предложением о целевой передаче. С аналогичной инициативой в ноябре выступили депутаты петербургского Законодательного собрания. По их мнению, на Ново-Адмиралтейском острове уместнее всего будет выглядеть классический студенческий кампус, включающий учебные корпуса, жилые малоэтажные здания, объекты спорта и культуры, а также музей судостроения и флота России. Спикер парламента Вадим Тюльпанов считает, что доступ к этим достопримечательностям должен быть открыт для всех, а не только для студентов и преподавателей СПбГУ.

Георгий Полтавченко заявил, что он не против такого проекта, если СПбГУ выкупит территорию у города. Для этого можно продать часть принадлежащих университету зданий, которых у него на данный момент около 400.

Кому дать?

Вадим Тюльпанов рассуждает: если остров отдать частным инвесторам, то они построят там «суперэлитное жилье, и только супербогатые петербуржцы и москвичи смогут купить там квартиры. А они и так это делают по всему городу, покупая квартиры и целые парадные. Это не решит проблемы с жильем, не сократит списки очередников, не уменьшит и количество коммуналок». Зато кампусом город сможет гордиться и хвастать перед туристами, добавляет г-н Тюльпанов.

С такой оценкой не согласна Вероника Лежнева: «На мой взгляд, здесь необходимо развивать интересный проект формата «Набережной Европы»: культурная, жилая, сопутствующая коммерческая составляющие. Это будет интереснее, чем научный городок СПбГУ. Место позволяет организовать транспортную инфраструктуру и большой жилой и деловой район».

Президент Союза архитекторов Петербурга Владимир Попов более осторожен. Прежде чем принимать решение о внесении изменений в генплан и вообще об использовании острова, нужно провести экономическую и архитектурную экспертизы, уверен он: «Я очень уважаю университет, и мне хотелось бы пойти им навстречу, но это сложный вопрос, и он должен быть изучен с экономической и архитектурной точек зрения». По словам Владимира Попова, оба варианта использования острова – продажа участков инвесторам и передача СПбГУ – имеют право на существование.

ПОДЕЛИТЬСЯ

Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ