Комментарии в СМИ

Денис Качкин, управляющий партнер «Качкин и Партнер», рассказал о регулировании государственно-частного партнерства на федеральном уровне.

Отсутствие достаточных средств в городском бюджете не позволяет развивать инфраструктуру территорий за государственный счет, и инвесторам приходится строить ее на свои деньги. А это удорожает жилье для конечного покупателя. Приемлемый для всех вариант – схема государственно-частного партнерства (ГЧ П), которая, по мнению участников рынка, пока работает не слишком эффективно.

Идеальная модель взаимоотношений города и застройщика для инвесторов очевидна: социальная, транспортная и инженерная инфраструктура, словом, подготовка участков – забота властей, а возведение жилья и коммерческих помещений – дело застройщика.

Идеальная теория

«Строительство объектов, обеспечивающих социальную инфраструктуру, должен взять на себя город. Школы, больницы, детские сады, поликлиники, стадионы – это те объекты, которые в итоге принадлежат городу. Поэтому обеспечить население данными объектами и взять на себя ответственность за них, в идеале, должен город. Все, что касается строительства самих жилых комплексов и прилегающих к ним объектов: паркингов, детских площадок, зон отдыха, – а также благоустройство территории ложится на плечи застройщика», – поясняет Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам компании «Лидер Групп».

Безусловно, застройщики заинтересованы, чтобы возводимое жилье было обеспечено инфраструктурой: такое жилье лучше продается. Однако, подчеркивает генеральный директор ООО «КВС» Сергей Ярошенко, «строить социальные объекты за свой счет застройщикам невыгодно, ведь они нужны не для извлечения прибыли, а для выполнения общественно значимых задач, причем государственного масштаба».

Управляющий партнер юридической фирмы «Лигал Студио» Валентин Рыбаков полагает, что публичными объектами должно заниматься государство, а инженерной инфраструктурой – застройщики, но в виде отчислений в бюджет.

Председатель комитета по инвестициям и стратегическим проектам Олег Лысков отмечает, что сегодня все разговоры о развитии строительного комплекса Петербурга и взаимодействия девелоперов с городской администрацией сводятся к разделению ответственности в вопросе обеспечения застраиваемых территорий инфраструктурой. «С одной стороны, в вопросах инфраструктурного развития регионов главенствующую роль занимают муниципальные органы, и желание инвесторов освободить себя от инфраструктурного бремени вполне понятно.

С другой стороны, вполне очевидно, что городской бюджет не безграничен и не можете единовременно удовлетворить потребности всех девелоперских проектов, инициированных в Петербурге. Ресурсы, необходимые для сбалансированного развития проектов комплексного освоения территорий, выходят за рамки объективных возможностей городского бюджета, что подталкивает нас к поиску путей сотрудничества», – рассуждает г-н Лысков.

Например, сегодня Петербург активно практикует механизм взаимодействия города и инвестора, присваивая значимым для города с социально-экономической точки зрения проектам статус «стратегический инвестиционный проект Санкт-Петербурга».

«В соглашении со стратегическим инвестором может быть установлена ответственность сторон по обеспечению территории необходимой инфраструктурой, – поясняет Олег Лысков. – В настоящее время в городе реализуется 28 стратегических инвестиционных проектов с общим объемом инвестиций более 800 миллиардов рублей. Среди преимуществ такого статуса – возможность получить содействие города в реализации проектов, включая их непосредственное сопровождение специалистами исполнительных органов государственной власти Петербурга».

«Идеальная модель – это когда город занимается стратегией, определяет приоритеты и пути развития. Дальше идут частные инвесторы. Реперная точка – там, где пересекаются интересы инвестора и города, – это и есть ГЧП. Обязательные условия для сотрудничества – когда инженерную и социальную инфраструктуру город должен брать на себя. По такой модели работает подавляющее большинство крупных городов в развитых странах», – заключил Андрей Назаров, генеральный директор ООО «УК «Старт Девелопмент».

Практический аспект

Далеко не каждый проект может рассчитывать на поддержку городских властей, приобретая статус стратегического. Поэтому обычная практика сегодня – дополнительные обременения для застройщика в виде инфраструктурных объектов. В результате мы получаем или очень дорогое жилье, или жилую застройку без необходимых инфраструктурных объектов. При этом инженерную инфраструктуру застройщик возводит в любом случае – иначе проект не сдвинуть с места.

«В реальности отмечается дефицит детских садов и школ, малое количество спортивных сооружений. Зачастую в месте предполагаемого строительства соцобъекта отсутствуют технические возможности подключения к сетям из-за дефицита их мощности», – перечисляет Сергей Ярошенко.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», уверен: социальные объекты застройщику придется возводить в любом случае – они значатся в градостроительном плане застройки квартала. «Другой вопрос, что многие застройщики пытаются оставить неизбежное напоследок. То есть заняться строительством социальной инфраструктуры уже после того, как все дома будут построены, в надежде на то, что к этому времени ситуация в стране изменится, заработает механизм ГЧП и так далее», – иронизирует он.

В проекте «Балтийская жемчужина» социальные объекты – обязанность застройщика перед городом по инвестдоговору. Это, по данным застройщика, увеличивает объем инвестиций. По оценке Ларисы Окунь, заместителя генерального директора компании «Отделстрой», если застройщик строит социальные объекты за свой счет, а затем оставляет их на своем балансе, вложения в них окупаются лет через 15. Строительство детского сада на 230 мест обходится в 300 млн рублей, стандартной школы на 800 мест – в 1 миллиард.

Теоретически застройщик может возвести социальные объекты за свой счет, но затем город должен взять их на баланс. Однако известны случаи, когда застройщик пытается передать построенные по договоренности с городом помещения, а администрация не берет – средств на содержание объекта в бюджете не заложено. «Зачастую застройщик вынужден самостоятельно возводить детские сады, школы и прочие объекты, необходимые будущим жильцам для полноценной жизни в жилом комплексе. Конечно, существует механизм последующего выкупа этих построек городом. Но на сегодняшний день этот процесс не настолько эффективен и не всегда является решением проблемы», – констатирует Виталий Виноградов.

Надо отметить, что строить инфраструктурные объекты за свой счет может далеко не каждая компания. По мнению Андрея Назарова, это под силу лишь таким, которые «работают на масштабных проектах и могут привлечь крупный капитал».

Дорогая социалка

Отдельная тема – дополнительные затраты застройщика на инфраструктурные объекты. «Просто переложить эти расходы на плечи покупателя в отдельно взятом проекте не удастся. Рынок есть рынок: больше, чем может заплатить покупатель, он не заплатит, независимо от того, за чей счет построена социалка», – рассуждает Олег Громков, старший аналитик ООО «Северо-Запад Инвест». Однако участники рынка единодушны: инфраструктурные затраты удорожают стоимость жилья для конечного покупателя.

По словам Андрея Назарова, цена может вырасти в разы. А снизить нагрузку на квадратный метр жилья получится только за счет масштабности всего проекта: чем больше территория освоения, тем меньше затраты на жилую единицу.

Виталий Виноградов говорит о 10–20‑процентной «наценке» на жилье, когда застройщик тратится на инфраструктуру. Но все зависит от конкретного проекта, подчеркивает он: «Например, если застройщик возводит один жилой дом и возникает задача построить дополнительно детский садик, то в данном случае увеличение стоимости квадратного метра, возможно, будет больше чем на 20 процентов. Но если мы говорим про жилой квартал, в рамках которого стоит задача возвести объекты инфраструктуры, увеличение стоимости квадратного метра будет несколько меньше».

Следовательно, застройщику при существующем подходе властей к строительству жилья выгоднее заниматься крупными проектами.

Однако кардинально это не снизит цены на жилье. «Цена на жилье растет такими же темпами, как и стоимость самого строительства», – подчеркивает Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК «Балтрос». Если город не участвует в проекте, все расходы закладываются в себестоимость.

В доле с городом

Говоря об участии города, застройщики сегодня уже не рассчитывают, что выставленные на продажу территории будут инженерно обеспечены, а социальные объекты построены за счет городского бюджета. Сегодня в лучшем случае речь идет о схемах ГЧП, которые, полагают участники рынка, задействованы не столь часто и работают не столь эффективно, как хотелось бы.

Схемы ГЧП активно применяются в мировой практике. Эта схема рассказывает Валентин Рыбаков, появилась в Великобритании только потому, что все признают: бизнес более эффективно способен решить локальные задачи. В Германии на основе ГЧП строятся объекты образования, в Австралии – здравоохранения и т. д. В России Петербург – единственный город, где эта схема действует. «Правда, пока только на крупных проектах», – добавляет г‑н Назаров.

По мнению Валентина Рыбакова, накопленный у нас опыт вполне можно распространять на другие регионы. «В регионах есть интерес – у них тоже средств нет», – поясняет он.

По словам Олега Лыскова, использование ГЧП для обеспечения новых микрорайонов социальной инфраструктурой позволяет быстрее обеспечивать их необходимыми объектами. «Ключевая особенность этого подхода – возложенная на инвестора задача строительства объекта и его последующей эксплуатации в течение срока действия соглашения. Именно эта особенность позволяет обеспечить необходимую мотивацию инвестора на создание объекта с улучшенными эксплуатационными характеристиками и повысить качество предоставляемых услуг. Кроме того, длительный срок соглашения позволяет осуществлять возврат инвестиций партнеру в течение длительного времени, что резко снижает единовременную нагрузку на бюджет», – рассказывает Олег Лысков.

Принимая ответственность по обеспечению новых городских территорий инфраструктурой в рамках того либо иного проекта КОТ чиновники исходят прежде всего из социально-экономической значимости конкретного проекта для города. Каждый проект поэтому рассматривается индивидуально. «Даже в рамках существующих механизмов такая приоритетность формируется при условии вовлеченности инвестора в инфраструктурное развитие территории. А в условиях прагматичной бюджетной политики вес этой ответственности со стороны инвестора повышается», – пояснил Олег Лысков.

Это объясняет небольшое количество действующих соглашений о ГЧП. «Мне кажется, что формат ГЧП недостаточно используется, властям следовало бы применять его более активно с учетом отмечающегося дефицита бюджета. Нужно заинтересовывать инвесторов‑застройщиков в участии в ГЧП с помощью дополнительных условий и с предоставлением гарантий», – уверен Сергей Ярошенко.

«Механизм работает, но не так эффективно, как хотелось бы», – сожалеет Виталий Виноградов. Первый в России договор о ГЧП группа «Балтрос» заключила с городской администрацией в апреле 2011 года. Три детских сада и две школы (на 1980 мест) застройщик возвел на подаренной им городу земле в проектах «Новая Ижора» и «Славянка» за счет заемных средств: Северо-Западный региональный центр банка «ВТБ» открыл дочерней компании ГК «Балтрос» – ООО «УК «Перемена» – невозобновляемую кредитную линию с лимитом 2,2 млрд рублей до 2022 года.

Затем УК в течение 10 лет будет эксплуатировать здания. Соглашение о ГЧП с городом действует 12 лет. Через несколько лет город начнет рассчитываться с застройщиком. Согласно договору, максимальная сумма выкупа – 3,765 млрд рублей. Школа в «Славянке» сдана в эксплуатацию в конце 2011 года. Валентин Рыбаков рассказывает, что на первом проекте ГЧП много времени ушло на подготовку документов, согласования. Сегодня заключен договор выкупа, стороны определились с передачей объекта городу. В ближайшее время пойдет первый платеж инвестору от города за эксплуатацию; платежи за строительство уже идут.

«Если сейчас у города денег нет, а надо построить социальный объект, – ГЧП выручит, – поясняет Валентин Рыбаков. – Это дороже, чем госконтракт, но объект будет качественным: партнер города заинтересован в качественном строительстве, потому что потом ему предстоит эксплуатация объекта».

По словам Дениса Качкина, управляющего партнера юридической компании «Качкин и партнеры», на федеральном уровне ГЧП регулируется концессионным законодательством и основная часть проектов в рамках этой схемы «упаковывается в соответствии с законами субъектов РФ». Но юридические риски остаются, ключевой – переквалификация правоотношений в концессионные и применение норм федерального законодательства: «В такой нестабильной правовой среде инвестор ощущает себя весьма некомфортно. Правила игры должны быть установлены, и лучше, если это будет рамочный федеральный закон о ГЧП».

Денис Качкин подчеркнул: для реализации проекта ГЧП основополагающими остаются наличие политической воли и профессионала, который будет заниматься непосредственно проектом. «Помните, что всегда нужно отталкиваться от цели публичного субъекта. Если это, например, обеспечение водоснабжения, то необходимо выстраивать взаимодействие в рамках концессии и в дальнейшем передавать проект инвестору. Если же цель региона – строительство школ и обеспечение высокого уровня образования, то компания будет привлечена лишь для строительства», – пояснил он.

Политическая воля есть – по крайней мере, продекларирована: нынешней весной Владимир Путин предложил сделать механизм ГЧП одним из основных при реализации социальной политики: «Прошу самым внимательным образом изучить лучший отечественный и зарубежный опыт государственно-частного партнерства в социальной сфере. Нам необходимо сделать этот институт одним из важнейших механизмов реализации социальной политики».

Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь», не рассчитывает на бюджетное финансирование социальных объектов: «Мы видим выход в привлечении частных инвесторов, которые готовы вкладываться в это нелегкое дело, а мы, в свою очередь, будем поддерживать их усилия и вложения. Таким образом, пока вместо государственно-частного партнерства в этой области мы работаем в частно-частном партнерстве».

Сегодняшнюю ситуацию на строительном рынке игроки оценивают как неопределенную, без четких правил игры. Заявления властей о нехватке средств в бюджете на инфраструктурные проекты уверенности не прибавляет. Тем не менее работать строители и девелоперы не прекращают. А судя по последним статистическим данным, доля проектов КОТ, начатых в чистом поле и нуждающихся в инфраструктуре всех видов, будет только расти.

В этих условиях судьба инфраструктурных объектов не слишком ясна. «Пока никто не отменял нормативы, на которые просто так рукой не махнешь», – говорит Андрей Назаров. Регламенты регламентами, однако застройщик, по словам Сергея Ярошенко, «взвешивает возможную прибыль от реализации коммерческого проекта и затраты на строительство социального объекта в рамках этого проекта, и делает для себя выводы – быть или не быть».

Вместе с тем для застройщиков очевидно: инфраструктура нужна, ее наличие или отсутствие влияет на скорость реализации проекта и эффективность продаж жилья.

«При выборе жилья в доме, вокруг которого нет необходимых объектов инфраструктуры, потенциальный покупатель либо откажется приобретать квартиру вообще, либо будет готов ее купить, но за меньшую стоимость, – заключил Виталий Виноградов. – Поэтому, к сожалению, у застройщика не остается другого выбора, как решать вопросы инфраструктуры самостоятельно».