На этом сайте используется Яндекс Метрика для анализа данных, связанных с использованием сайта.
Подробнее смотрите в Политике конфиденциальности.
Комментарии в СМИ
«Дольщик в залоговой петле»
Александра Улезко, юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры», обращает внимание на обилие процессуальных тонкостей в делах о банкротстве.
Покупатели, заключившие ДДУ, могут получить дополнительные преимущества при банкротстве застройщиков. Конституционный суд должен решить, признавать их залоговыми кредиторами или нет.
От ответа на этот вопрос зависит, какую сумму получат дольщики, расторгнувшие договоры, если имущество должника будет пущено с молотка. Дискуссия возникла в связи с новыми правилами банкротства.
Напомним, летом 2011 го вступили в силу поправки в закон о несостоятельности. В параграфе № 7 был подробно расписан порядок банкротства фирм, привлекавших деньги дольщиков.
Документ уравнял граждан, заключавших разные договоры: предварительные, инвестиционные, долевого участия… Дольщики смогли предъявлять требования о передаче квартир. Закон позволил им создавать ЖСК и достраивать дома своими силами. Но обставлял такой вариант рядом условий. Например, объект должен находиться в собственности банкрота либо фирма должна обладать правами на участок. Стоимость объекта не должна превышать размер требований всех дольщиков более чем на 5%. Есть и другие нюансы.
Если покупатель решил расторгнуть договор и вернуть деньги, то он получает преимущество перед большинством кредиторов. Выше стоят только банки, чьи требования обеспечены залогом, и работники компании-банкрота, перед которыми есть долги по зарплате.
Однако это не значит, что дольщикам вернут все деньги, если готовый или недостроенный объект придется продавать на торгах. Возврат даже части вложений не гарантирован.
Если объект находится в залоге, то вырученные средства поделят следующим образом: 60% — залоговому кредитору, 25% — дольщикам, 10% — на погашение требований других кредиторов и 5% — на оплату судебных расходов, вознаграждение управляющему и т. д. С одной стороны, доля, причитающаяся дольщикам, невелика, но с другой — до внесения поправок им и этого не полагалось. Теперь же закон ограничивает притязания банков.
Если объект не обременен залогом, то дольщики могут претендовать на 85% вырученных средств.
На торги может быть выставлено право требования отдельных помещений, но это не значит, что деньги от продажи конкретной квартиры пойдут на расчеты с тем дольщиком, которому она причиталась. Доход поступит в общую корзину и будет поделен между кредиторами в соответствии с очередностью.
Такой расклад устраивает не всех покупателей. Например, один дольщик собирался приобрести квартиру в новом доме в Краснодаре. В 2008 м он заключил ДДУ с местной фирмой «Универсал-Авто». В 2009 м компания оказалась в стадии банкротства. Через год в отношении фирмы ввели внешнее управление, чтобы дать ей шанс завершить стройку. Дольщик расторг договор, надеясь вернуть деньги — 2,2 млн рублей плюс штраф.
После того как суд применил к «Универсал-Авто» новые правила банкротства, этот гражданин потребовал учесть его требования как обеспеченные залогом. В этом случае он смог бы рассчитывать на 60% от реализации имущества, которое ему причиталось. Сейчас объект готов и введен в эксплуатацию.
Инстанции разошлись во мнениях. Дело дошло до Высшего арбитражного суда. На прошлой неделе Президиум ВАС отказался самостоятельно выносить вердикт. Он направил запрос в Конституционный суд: можно ли признать дольщика, который покупал квартиру по 214 ФЗ, залоговым кредитором?
Юристы говорят, что от исхода этого дела зависит дальнейшая банкротная практика. Если суд признает право залога, то покупатели квартир по ДДУ получат преимущество, хотя изначально идея параграфа № 7 состояла в том, чтобы уравнять граждан, заключавших разные договоры.
«Это дело, безусловно, прецедентное. Если суд вынесет решение в пользу дольщика, возникнет много новых вопросов. Например, нужно ли гражданам с ДДУ подавать отдельные ходатайства, чтобы их признали залоговыми кредиторами; если нужно, то в какой срок; что делать тем, кто уже включен в реестр, и т. д.», — рассуждает Александра Улезко, юрист корпоративной и арбитражной практики компании «Качкин и Партнеры».
Роман Денисов
