Комментарии в СМИ
«Самовольное уплотнение Озерков»
В Озерках на участках, предназначенных под ИЖС, продолжается возведение многоквартирных домов. Юристы утверждают, что это незаконно. Строители надеются, что им удастся легализовать построенное.
Многоквартирные дома и таун-хаузы возводятся на Первомайской и Большой Озерной, на Варваринской и Елизаветинской улицах. Частные дома строятся вплотную к «красным линиям», нередко занимают бОльшую часть надела.
Как правило, инициаторами таких проектов числятся физические лица (владельцы участков).
Расхождения с планом
По действующим Правилам землепользования и застройки и по Генплану зона между Суздальскими озерами и Выборгским шоссе относится к категории Т1Ж2-2. Здесь можно строить ТОЛЬКО одноквартирные отдельно стоящие жилые дома. Никакие таун-хаузы и многоквартирные здания законом не предусмотрены.
Многоквартирный дом на Большой Озерной, 77 (55 квартир) возведен до вступления в силу ПЗЗ; право собственности физического лица на этот объект зарегистрировано по решению суда. Три квартиры — в продаже.
На Большой Озерной, 70а и 70б есть согласованный проект, но разрешения на строительство нет. Дом на 53 квартиры уже готов, как теперь его ввести в эксплуатацию — непонятно. Владелец участка — физическое лицо; строила и продавала объект компания «Аксиома».
Представители «Аксиомы» надеются, что им удастся пролоббировать внесение поправок в Генплан. Если нет — будет предпринята попытка зарегистрировать объект по такой же схеме, через суд.
На Варваринской и на Софийской улицах, по данным администрации Выборгского района, владельцам участков выдавались разрешения на строительство индивидуальных жилых домов. «Документами о вводе данных объектов в эксплуатацию (актами МВК) администрация не располагает», — написано в официальном ответе районных властей на запрос «НП».
Зато актами МВК располагает застройщик — компания «Аксиома». На Варваринской фирма построила два двух¬этажных таун-хауза по три квартиры в каждом. На Софийской — комплекс «Золотой квартет»: четыре таун-хауза по две квартиры. Дома сданы в эксплуатацию, им присвоены милицейские адреса, на квартиры оформлено право собственности.
На улице Корякова, 36 строится очередной жилой комплекс (по документам — два индивидуальных дома). Строит компания «Аксиома»… По этому адресу госстройнадзор проводил проверку и установил, что на участке «находится дом давней постройки». Может, контролеры изучали какой-то другой участок?
На Первомайской, 7 таун-хауз согласно официальным ответам построен «хозяйственным способом», застройщик — физическое лицо, «Аксиома» помогала подвести сети, сейчас — рекламирует объект по договору с собственником.
Вопреки ограничениям градрегламента квартиры продаются.
Недостатки статуса
Ситуация осложняется тем, что в ноябре должен вступить в законную силу «Обзор арбитражной практики» ВАС, касающийся самовольных построек (см. «НП», №43/2010).
Согласно этому документу самовольной должна быть признана любая постройка, возведенная с нарушением действующих норм и правил. Далее — госстройнадзор (или прокуратура, или активисты «Живого города») обращаются в суд с иском о сносе… И ссылки на «дачную амнистию» здесь вряд ли будут уместны.
«Дачная амнистия» предусмотрена для случаев, когда гражданин построил дом для себя, но не учел формальности. А здесь налицо предпринимательская деятельность, слегка прикрытая заботой о решении «жилищного вопроса».
Органам надзора и суду придется решать непростую проблему. Если такие постройки незаконны — их надо снести. Если законны — значит, любой владелец участка вправе построить нечто подобное.
По мнению исполнительного директора компании «Аксиома» Дмитрия Макарова, при принятии Ген-плана и ПЗЗ были допущены досадные ошибки. По крайней мере, часть Озерков следовало бы отнести к зоне Т1Ж2-1, допускающей хотя бы таун-хаузы. «Здесь уже построено немало многоквартирных домов, — говорит Дмитрий Макаров. — И фирмы строили, и просто граждане. Снести все это — немыслимо…»
Кстати, в ответе из КГА указано, что Комитет по строительству и администрация района предлагали внести изменения в ПЗЗ — как раз для того, чтобы «узаконить строительство многоквартирных (малоэтажных) жилых домов в районе Суздальских озер». Дальнейшая судьба этих предложений неизвестна.
А пока Фонд имущества продает участок в 40 соток на углу улиц Корякова и Первомайской как ИЖС — за 23 млн рублей (стартовая цена). Под многоквартирную застройку эта земля стоила бы гораздо дороже. На очередных торгах покупателя не нашлось. Возможно, потенциальные домовладельцы предвидят проблемы с коммуникациями.
И пока территория Озерков сохраняет свой статус со всеми предписанными для него ограничениями, мы (редакция «НП») будем считать строительство многоквартирных домов здесь незаконным, а покупку квартир в таких домах — высокорискованными инвестициями. Так что дольщиков с жалобами просим не обращаться.
Мнения экспертов
Юрий Халимовский,
старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры»:
– Объекты, построенные без разрешений и с нарушением градостроительных и строительных норм, являются самовольными постройками. Законодатель и судебная практика трактуют закон так, что возведение иного объекта, чем объект, указанный в разрешении (например, таун-хауза вместо индивидуального одноквартирного дома), эквивалентно строительству без разрешения.
Градрегламент для зоны, о которой идет речь в материале, установлен ст. 18 городского закона о ПЗЗ. Основное назначение участков в этой зоне — застройка одноквартирными домами. Если в доме две квартиры и более — он многоквартирный, а не индивидуальный.
Ввести такой дом в эксплуатацию будет сложно даже в судебном порядке. Суд, установив противоречие постройки градостроительным нормам и правилам, с высокой долей вероятности откажет в удовлетворении иска.
По нашему мнению, при нарушении ПЗЗ сохранить самовольную постройку невозможно: суд может признать право на постройку, но не уполномочен разрешать отступление от целевого назначения и разрешенного использования участка.
На практике нельзя исключать влияния на позицию суда различных социальных факторов: единственное ли это жилье, для чего реально используется, насколько агрессивна позиция органов власти и т.п.
Ольга Карпова,
старший юрист коммерческой практики компании Rightmark group:
– Полагаю, что эти объекты следует отнести к самовольным постройкам, поскольку они возведены без разрешения на строительство. Исходя из положений п.п. 1 и 2 части 2 ст. 49 Градкодекса они относятся к домам блокированной застройки, а не к ИЖС. Разрешение на их строительство должна выдавать Служба госстройнадзора и экспертизы. Кроме того, объекты недвижимости возведены не в соответствии с разрешенным для этой территории использованием.
Получить разрешение на их ввод в эксплуатацию в Службе госстройнадзора будет невозможно — именно потому, что она не выдавала разрешения на строительство.
Не исключено, что разрешение на ввод может выдать районная администрация, но в этом случае велика вероятность, что Управление Росреестра откажет в госрегистрации права собственности на такой объект.
На принадлежащем ему участке гражданин может строить объекты недвижимости, но лишь в соответствии с видами разрешенного использования, установленными градрегламентом.
Если гражданин обратится в суд с иском о признании права на самовольную постройку, суд должен установить, возведен ли объект в соответствии с видами разрешенного использования участка, соблюдены ли строительные и прочие нормы и правила, не нарушает ли постройка права и интересы других лиц…
Евгений Баранов
