Пресс-релиз
Получат ли дольщики новый способ защиты прав при банкротстве застройщика, определит Конституционный Суд РФ
Изменения в Закон о банкротстве, касающиеся банкротства застройщиков, вступили в силу еще в августе 2011 года, но некоторые положения закона до сих пор применяются по-разному. Процесс банкротства проходит под контролем арбитражного суда, и роль судей в толковании спорных положений велика, рассказывает юрист «Качкин и Партнеры» Александра Улезко. В частности, сегодня Высший Арбитражный Суд РФ передал на рассмотрение Конституционного Суда РФ вопрос об одном из способов защиты прав дольщиков.
Как правило, у дольщиков есть два варианта участия в процедуре банкротства, и, соответственно, получения какого-либо возмещения от строительной компании, поясняет Александра Улезко.
1. Включение в реестр участников строительства с требованием о передаче жилых помещений
Если дом соответствует ряду условий, участники строительства могут принять решение о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок объединению дольщиков, как правило, жилищно-строительному кооперативу. Так дольщики получают право достраивать объект самостоятельно. Только если решение о передаче объекта участниками строительства не принято в должный срок, дольщик имеет право на получение денежной компенсации за счет имущества застройщика. Если строительство дома завершено, дольщики также могут при соответствии его ряду условий принять решение о погашении их требований к застройщику путем передачи жилых помещений. Однако, предостерегает юрист, на практике объект недвижимости редко соответствует многочисленным критериям, предъявляемым законом, и получить квартиру таким способом нелегко.
2. Заявление дольщиком денежных требований с расторжением договора долевого участия
Дольщик может также в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в строительстве и просить арбитражный суд включить его требования в реестр требования кредиторов застройщика как денежные. Такой дольщик, соответственно, не будет участвовать в финансировании достройки объекта и не сможет претендовать на получение компенсации путем передачи квартиры, но получит денежное возмещение из средств, полученных от продажи иного имущества застройщика, а также из других источников, предусмотренных Законом о банкротстве. «Хотя такие требования имеют высокий приоритет, на практике значительную часть средств «съедают» текущие платежи: гонорар арбитражного управляющего, услуги юристов и другие расходы, которые производятся в первую очередь», — говорит Александра Улезко.
Шансы дольщика на получение возмещения возрастают, если его требования являются «залоговыми»
В силу закона у дольщика находятся в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды /субаренды на указанный земельный участок и сам недостроенный объект недвижимости. Закон о банкротстве предусматривает, что, в случае реализации предмета залога, 60 % средств направляется на удовлетворение обеспеченных залогом требований. Высший Арбитражный Суд РФ сегодня рассмотрел дело, в котором дольщик потребовал права на получение, вместе с другими кредиторами, чьи требования обеспечены залогом имущества застройщика и включены в реестр в соответствующем статусе, 60% от продажи предмета залога. Суды нижестоящих инстанций удовлетворяли требования дольщика, подтверждая, что при наличии нераспределенных квартир во введенном в эксплуатацию доме и при установлении требований дольщика как залоговых, он будет иметь право на преимущественное удовлетворение его требований. Тем не менее, Высший Арбитражный Суд направил вопрос на рассмотрение Конституционного Суда РФ, который подтвердит или опровергнет данный подход.
