Комментарии в СМИ

«Превратятся ли петербургские новостройки из унылых «человейников» в приятные для жизни пространства?»

Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», отвечает на опросы редакции о будущем новостроек.

В Петербурге с начала года ввели уже около 2 млн кв.м жилья. Ленобласть в 2021-м наращивает темпы сдачи новостроек…
Жилые корпуса продолжают расти, как грибы, на фоне высокого спроса и увеличения доступности проектного финансирования. Неужели унылых «человейников» становится всё больше? Или, на ваш взгляд, качество массовой жилой застройки постепенно улучшается, и она не выглядит уже столь монотонной? Сможете назвать новостройки последних лет, которые произвели на вас хорошее впечатление (речь необязательно о жилье)? Какие красивые и яркие проекты сейчас в стадии реализации?
Есть ли в Петербурге и пригородах локации, которые в целом развиваются гармонично и вполне «френдли» по отношению к обитателям?

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg:
– Безусловно, темпы строительства в Петербурге и Ленобласти продолжают удивлять и огорчать одновременно. Появилось немало домов, очень напоминающих обновлённые многоэтажные «хрущёвки». В погоне за сохранением низкого уровня цен (относительно среднерыночного) экономия происходит на всех этапах строительства – от архитектурного облика (который, увы, в масштабных проектах зачастую отсутствует) до квартирографии (основанной на типовых планировочных решениях), качества стройматериалов, отделки мест общего пользования, благоустройства территории. За счёт максимально допустимой высотности и преобладания малогабаритных квартир в этих ЖК высокая плотность населения. В то же время в последние годы стали появляться проекты с улучшенными характеристиками. Девелоперы стараются организовать интересные детские площадки и места для отдыха взрослых (например, в ЖК Ultra City или Ligovsky City). Возникают более продуманные планировки квартир – с просторными кухнями-гостиными, кладовыми, гардеробными, мастер-спальнями. Другие компании делают ставку на архитектурный облик (например, ЖК Ariosto! или Modum).

Вера Серёжина, руководитель направления клиентского опыта Группы RBI:
– Девелоперский продукт активно развивается. И в массовом сегменте это как раз очень заметно. Те проекты комфорт-класса, которые строятся сегодня, ещё 10 лет назад, с учётом их характеристик, мы назвали бы «бизнесом».
Не могу сказать, что город сегодня растёт только за счёт «человейников», хотя крупные проекты достраиваются и стартуют, но всё же это понятие скорее уходит в прошлое. Что ассоциируется с этим словом? Высокая плотность застройки, недостаток социальной инфраструктуры, архитектурная «безликость». Но в последние 5 лет у девелоперов достаточно строгие обязательства по социальной инфраструктуре. Архитектурно современные проекты массовой застройки тоже ярче и разнообразнее, чем 10 лет назад.
И, кстати, всё это не повод так уж критиковать крупные жилые массивы, сложившиеся на окраинах Петербурга в 2000-2010-е. Масштабное строительство в этих локациях в своё время дало возможность купить отдельное жильё десяткам тысяч людей. Для большинства из них это предпочтительнее, чем жить с родителями или в коммуналке.

Хороший пример более «новой» локации массовой застройки, которая развивается гармонично и не выглядит однообразно, – это Каменка. За исключением единичных проектов, район начал застраиваться менее 10 лет назад. Он интересный, разный, более «человечный» и обеспеченный социальной инфраструктурой. В одном только Ultra City – школа и два детских сада, прекрасное благоустройство.
Стоит заметить, что своя гармония есть и у кварталов КОТ, которые, в отличие от Каменки, созданы одним застройщиком в рамках единой архитектурной концепции.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– Рынок недвижимости постоянно развивается, и качество жилой застройки растёт. Если раньше в России было преимущественно панельное домостроение, причём с низкими техническими характеристиками, сегодня покупателям есть из чего выбрать. На рынке представлены кирпичные и кирпично-монолитные дома.
Меняется и подход к проектированию жилой среды: почти все проекты уровня комфорт-класса и выше реализуются с закрытыми от автомобилей дворами. Более обдуманным становится благоустройство внутренней территории, к нему чаще привлекают ландшафтные бюро и архитектурные студии, в том числе зарубежные.
Если оценивать фасады новостроек, на мой взгляд, мы, напротив, уходим от однообразия «человейников»: застройщики стремятся отстроиться от конкурентов и придать жилым комплексам уникальность. Особенно заметно это в локациях комплексной застройки – например, в Приморском районе (на Парашютной ул.) или в Московском (на Предпортовой и на территории бывшего комбината «Самсон»).
Наиболее яркие и качественные проекты появляются в премиум-сегменте: BauHaus, One Trinity Place. В бизнес-классе можно выделить комплексы RBI, в сегменте «комфорт» – ID Murino.
К гармонично развивающимся пригородам Петербурга можно отнести Стрельну: малоэтажные дома, близость к городу, невысокая плотность застройки делают эту локацию приятной для жизни.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– Не могу разделить ваш пессимизм. Я всё-таки верю в потребителя и спрос, определяющий предложение. А он сегодня качественно меняется. Новая покупательская парадигма диктует принципиально другое отношение к жилью: не как к спальному месту, а как к инвестиции.
А для инвестиции определяющим ингредиентом является локация. Люди готовы пожертвовать метрами в угоду хорошему расположению, комфортной среде и наличию инфраструктуры (как транспортной, так и социальной). Покупатель сегодня хочет платить только за полезную площадь в хорошем месте. А это уж точно не унылые «человейники». Если верить в то, что именно спрос определяет предложение, то таких «френдли»-проектов, как ЖК «Поэт», ЖК «Байрон» и ЖК «Шекспир», реализованных по периметру квартала у проспекта Просвещения, будет становиться всё больше.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– Набор опций, которые предлагают девелоперы покупателям квартир, расширяется с каждым годом: от улучшенного благоустройства, интересных прогулочных зон, спортивных и игровых площадок до современных систем безопасности и систем «умного дома». Внешний облик ЖК тоже меняется: на рынке представлены проекты разных стилей, в том числе в популярном скандинавском (например, «Солнечный город. Резиденции»). Другая заметная тенденция – экологичные технологии и оборудование, например, на детских площадках. Так, одной из особенностей второй очереди ЖК Svetlana Park станут дворы, оформленные как островки леса в городе. Среди интересных в архитектурном плане проектов хочу отметить «Стрижи в Невском» и «Стрижи в Невском 2» с «парящими дворами»: секции ЖК свяжут между собой воздушные мосты со стеклянным ограждением, приподнятые над землёй. У жителей «Стрижей в Невском 2» будет и собственное общественное пространство с эксклюзивным проектом озеленения.
Среди других запоминающихся проектов выделим «Дом на излучине Невы» от Группы RBI на Свердловской набережной. Ещё один интересный комплекс – ЖК «Ariosto!» от «Арсенал-Недвижимость». Как рассказывает сам девелопер, источником вдохновения для архитектора проекта стал шедевр итальянской ренессансной архитектуры – вилла Фарнезе.

Елена Фёдорова, заместитель генерального директора ГК «Глобал ЭМ»:
– Постоянный рост спроса на недвижимость в спальных районах мы видим по увеличению портфеля заказов. Последние два-три года приятно удивляет тот факт, что наши заказчики-застройщики жилых комплексов тщательно прорабатывают концепцию благоустройства, удобство эксплуатации парковок и мест общественного пользования. Практически не осталось проектов эконом-класса с советской планировкой квартир, их успешно вытеснили предложения комфорт-класса с европейским стилем зонирования пространства – маленькие спальни и большая общая зона (кухня-гостиная). Это связано и с высокой конкуренцией в сегменте, и с ростом образованности и запросов покупателей. На мой взгляд, большинство недавно сданных и строящихся ЖК в популярных спальных районах отвечают современным требованиям и более придирчиво рассматриваются чиновниками на предмет обеспечения инфраструктурой, значит, эта сфера качественно продвинулась вперёд.

Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald:
– Если обсуждать фасады новостроек, то монотонной расцветки мы уже не видим. Если же говорить про квартирографию, то я, например, недавно побывал в 24-этажном доме. Надо мне было в 386-ю квартиру на 18-м этаже. Лифт я ждал минут 5, и было это в обед. Что там по утрам и вечерам творится – могу только догадываться.
Лично я тяготею к малоэтажной и индивидуальной застройке. Выделить кого-то сложно, но мне очень нравится «Крестовский de lux». Нравятся проекты компаний «Петрополь» Марка Лернера и Группы RBI Эдуарда Тиктинского. Они органично вписаны в окружающую архитектуру и при этом индивидуальны.
Сложно выделить локации, которые в целом развиваются гармонично и дружелюбно по отношению к обитателям. Скорее есть локации, которые активно сопротивляются изменениям. Это и хорошо и плохо, но это – Питер, детка.

Алина Плетцер, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
– В целом застройщики стараются выделить каждый проект, придать ему индивидуальные характерные черты: это выгодно и с маркетинговой точки зрения, и делает городскую среду разнообразнее и привлекательнее. Тому есть немало примеров. Мне скорее приходят на ум жилые кварталы, так как промышленная и административная застройка развивается по другим правилам, когда функционал превалирует над внешним видом и комфортом.
Из новых городских кварталов трудно выделить один или два. У каждого свои плюсы, как, впрочем, и минусы. И критерии оценки разные: удобное местоположение, благоустройство, инфраструктура, квартирография… Все эти параметры влияют на общее восприятие объекта как удачного или нет.
С точки зрения комфорта выделяются малоэтажные и среднеэтажные комплексы: «Юнтолово» от «Главстроя», «NEWПитер» от «Строительного треста», INKERI от ЮИТ. Все они характеризуются продуманной средой обитания, интересными архитектурными и планировочными решениями, акцентом на благоустройстве и ландшафтном дизайне. Среди высотных кварталов хочу отметить ЖК «Цивилизация» от ЛСР – интересный квартал в классическом стиле. На мой взгляд, он гармонично вписывается в стиль и образ Петербурга. Ещё хочу упомянуть «Приморский квартал» от «Мегалита». Мы уже несколько лет наблюдаем развитие этого жилого комплекса и верим, что благодаря локации, видовым перспективам и удачной квартирографии он будет комфортным и уютным для жителей.

Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– Лично мне нравятся два новых дома на Кирочной улице, у которых разные застройщики, но один архитектор – Евгений Подгорнов. По моему мнению, они хорошо вписались в исторический центр. Увы, это далеко не масс-маркет, и вряд ли такие проекты могут активно тиражироваться. Из жилых комплексов с более современной архитектурой могу назвать «Тринити плейс» на Петроградке и «БауХаус» на пр. Космонавтов. Они примечательны тем, что создают в Петербурге отдельные островки «другого» города, более космополитичного и открытого для новых идей. Из проектов в стадии реализации очень нравятся архитектурные решения жилого комплекса «Мануфактура James Beck».
В целом многие новые ЖК имеют значительно более благоустроенную среду, чем в историческом центре, а отсутствие уникальной архитектуры компенсируется наличием современной инфраструктуры. Не секрет, что население города делится на тех, кто ни при каких условиях не хочет уезжать в районы новостроек, и тех, кто, наоборот, склонен считать, что хотя в историческом центре приятно находиться, но жить намного комфортнее в новых районах.

Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Особого внимания сейчас требуют муниципальные площадки в старых спальных и центральных районах. Качество их содержания и подход к переоборудованию не выдерживают никакой критики. Особенно если сравнивать с практиками благоустройства, которые сейчас внедряются в новостройках.
Как правило, лучшие образцы преобразования и модернизации городской среды связаны с частными инициативами.
Например, превращение бывшей индустриальной недвижимости в полные жизни и творчества общественные пространства – «Ленполиграфмаш», порт «Севкабель», Новая Голландия.
Предпринимаются попытки сделать общественными пространствами и городские набережные. Хороший пример уже есть на Карповке. Все очень ждут, что же будет на Тучковом буяне. Современное пространство с выходом к воде сформируется и на Охте, после того как застройщики реализуют планы по благоустройству набережной. Вообще у малых рек Петербурга огромный потенциал для развития, очень надеюсь, что город и бизнес в конструктивном диалоге смогут запустить здесь современные и комфортные проекты благоустройства.

Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства:
– Были тревожные прогнозы насчёт того, что реформа долевого строительства прихлопнет мелкие и средние фирмы, – обошлось. Как-то эти компании получают доступ к финансированию, ассортимент на «первичке» остаётся довольно разнообразным, конкуренция растёт. А вот жильё для потребителей стало менее доступным, это факт.
Застройщикам приходится бороться за покупателя в условиях снизившейся платёжеспособности и возросших затрат. Качество выровнялось. Уровень благоустройства становится серьёзным конкурентным преимуществом. Мне нравятся объекты компаний Legenda, Bonava и некоторых других. Двор без машин, виджет погоды в домофоне, возможность дистанционно настроить камеру наблюдения так, чтобы видеть ребёнка, – это всё работает! Важно ещё, чтобы продукт на выходе совпадал с обещанным в рекламе. И на стадии продаж девелоперам важно предъявить уже построенное как аргумент. Так формируются лояльные сообщества, в которых покупатели по мере изменения семейных обстоятельств переходят из одного объекта в другой, не меняя застройщика.

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Не готова комментировать ситуацию на рынке городской агломерации. В Ленобласти ещё в прошлом году был снижен высотный регламент. Ранее прекрасно зарекомендовала себя программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Такой подход позволяет девелоперам работать над комфортом проживания, освобождая средства на благоустройство и рекреацию. Особенно это важно сейчас, в постковидный период, когда вектор спроса всё более смещается в пригородные зоны, более безопасные и устойчивые к новым вызовам.
Качество массовой жилой застройки улучшается. Покупателю сложно проследить динамику изменений в столь короткий период, но для девелоперов это очевидно.
В нашем регионе мы можем видеть устойчивый период позитивных изменений от бизнес-класса в сегмент «комфорт». Лучшие продукты можно отслеживать, например, по результатам конкурса Urban Awards. Меня привлекают малоэтажные проекты как наиболее комфортные для семейного проживания и ликвидные с точки зрения инвестиций. Есть интересные комплексы в Кронштадте, на берегу залива, несколько хороших проектов в Пушкине, в направлении Стрельны. Хорошую динамику показывает сегмент курортной, рекреационной недвижимости: «Русские сезоны» от RBI, «Первая линия» от ГК «Пионер». Пока подобных примеров больше в северной части агломерации, на юге – дефицит предложений такого уровня.

Пётр Войчинский, генеральный директор компании «МК-Элит»:
– В массовый сегмент постепенно проникают тенденции, которые раньше отмечались только в бизнес-классе. Лучшие проекты задают планку, потребители на них ориентируются.
Приличное качество подразумевается по умолчанию. Просто квадратные метры уже не продать – необходимо благоустроенное окружение. Растут требования к локации, к доступности, к природному окружению. Курортный район долгое время оставался престижной зоной ИЖС и элитных дач. Сейчас здесь вводятся апартаменты высокого уровня: «Первая линия», «Русские сезоны». Возможно, и проект Seven Suns мог бы «выстрелить», но к нему слишком много вопросов. Но этот вектор – освоение ближайших пригородов – будет одним из главных. То же происходит на юге агломерации: в Пушкине, Павловске, Стрельне строится очень приличное малоэтажное жильё, причём это объекты не на десятки – на сотни тысяч «квадратов». (А всего 18 лет назад был введён первый апарт-отель – «Пятый элемент» на Крестовском, и тогда это было событием!)
В исторической части Петербурга происходят важные процессы: одни кварталы ветшают, другие – преображаются к лучшему.
Вопрос, что будет происходить быстрее. Полагаю, уже в ближайшее время мы станем свидетелями и участниками перехода от микродевелопмента (приведения в порядок отдельных квартир и блоков) – к капитальному ремонту и реконструкции отдельных домов, затем – к кварталам. Будут появляться новые престижные локации…

Роман Корякин, руководитель Единого центра инвестиций «Переуступки.РФ»:
– Качество массовой жилой застройки в Петербурге заметно улучшается. Так называемых человейников в городе не становится больше, наоборот, на рынке растёт конкуренция за покупателя среди застройщиков, поэтому компании стараются улучшать проекты, как-то выделяться. Те же закрытые территории и подземные паркинги в ЖК уже не кажутся чем-то исключительным. Из жилых проектов могу выделить, например, ЖК Magnifika от компании Bonava. Из проектов комфорт-класса назвал бы ЖК «Чистое небо». Если рассуждать о районах Петербурга, на мой взгляд, наиболее гармонично развивается Приморский. Да, пока здесь есть трудности с выездом в часы пик. Но в целом новостройки в районе Каменки не сильно увеличат транспортную нагрузку, так как там уже строится выезд на ЗСД.

Роман Мирошников, исполнительный директор компании «Ойкумена»:
– Обозначение «массовая застройка» появилось неспроста: это означает типовую архитектуру и быстровозводимые конструкции, главная цель которых – удешевить конечный продукт для покупателя и притом строить его быстро. Бюджет покупки был и остаётся ключевым фактором при выборе квартиры для большинства людей. Однако застройщики прилагают усилия, чтобы сделать проекты разнообразнее, насытить их инфраструктурой. Хотя средняя высотность новой жилой застройки в Петербурге в последнее время снижается, она составляет порядка 17 этажей. Существенно сократить этот показатель в ближайшее время едва ли получится – на фоне роста себестоимости в условиях рекордного подорожания стройматериалов.

Галия Низамова, руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management:
– Не согласна с тем, что «человейники» преобладают. Застройщики сейчас в большей степени делают акцент на создании качественной среды обитания. Основная идея заключается не в продаже квадратных метров, а в разработке интересного благоустройства территории, строительстве развивающих детских площадок, полезном наполнении домов.
Монотонных проектов практически не осталось. Отличный пример – ЖК «Новое Сертолово» от КВС, в котором специально разработана экотропа, предусмотрена невысокая плотность посадки домов и широкие дворы. Или ЖК «Зелёный квартал» от Setl City – невысокие дома, большие просторные дворы, умные детские площадки, инфраструктура на первых этажах. Интересные проекты создаёт группа «Аквилон», уделяя большое внимание придомовой территории и активно развивая принцип добрососедства.
Becar Asset Management в своих проектах делает акцент на коммуникации жителей. При том как в коливингах, так и в отелях. Мы выступаем за общение и создание комьюнити: регулярно проводим всевозможные мастер-классы, организуем совместные просмотры кинофильмов. Подтверждение тому – действующий проект We&I на Большом Сампсониевском проспекте. К нам специально приезжают блогеры-миллионники. Они снимают у нас ролики, общаются с нашими резидентами. Дом – это уже не просто квартира, а уютное место, где жильцы могут не переживать за безопасность. Они развиваются, заводят полезные связи и даже находят друзей на всю жизнь.

Дмитрий Синочкин, Андрей Некрасов, Халмурат Касимов, Юлия Михеева

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 06.09.2021

ПОДЕЛИТЬСЯ

Денис Качкин

Адвокат
Управляющий партнер
Руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП
Заведующий базовой кафедрой юридического факультета НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ