Комментарии в СМИ

Ирина Митина, старший юрист практики по инфраструктуре и ГЧП «Качкин и Партнеры», отмечает, что в настоящее время механизм арендных домов в России используется редко и в большинстве случаев является невыгодным для инвестора, поскольку создание объекта и подключение его к коммуникациям требует существенных финансовых затрат.

Правительство Ленинградской области до конца года объявит конкурс на строительство первого арендного дома в регионе. Он появится в Гатчине в микрорайоне «Заячий ремиз» на участке в полгектара. Планируется, что объект возведут за бюджетный счет, однако в дальнейшем к реализации таких проектов власти собираются привлекать инвесторов.

Впервые о серьезных намерениях по строительству арендных домов в Ленинградской области региональные власти заявили в апреле текущего года. Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко получил разработать нормативную базу для запуска в регионе направления строительства домов жилищного фонда социального использования, о котором идет речь в «майских» указах президента РФ.

Законы в помощь

13 апреля 2015 года было подписано базовое Соглашение о намерениях сотрудничества между правительством Ленинградской области и ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» в сфере развития жилищного фонда, предназначенного для передачи внаем. За лето был подготовлен и принят весь пакет документов, для того чтобы программа работала: установлен максимальный размер платы за наем жилых помещений, утвержден порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных для их строительства, утвержден порядок определения начальной цены аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома и т. д.
28 октября 2015 года Законодательное собрание Ленинградской области приняло областной закон «О принятии на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования». Он преду­сматривает порядок ведения органами местного самоуправления Ленинградской области учета граждан, нуждающихся в предоставлении по договорам найма квартир из жилищного фонда социального использования. Следующий этап в реализации программы – это составление органами местного самоуправления реестра граждан, нуждающихся в предоставлении арендного жилья.

Оператором программы стало Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования. Агентство вместе с администрациями муниципалитетов в настоящее время работает над пилотными проектами возведения арендных домов в Гатчине и Сосновом Бору.

Первый проект

Пилотный проект арендного дома планируется реализовать на участке в 0,5 га в Гатчине в микрорайоне «Заячий ремиз». Предполагается, что квартиры будут предоставлены работникам перинатального центра, который строится. Сейчас Гатчинское муниципальное образование проводит подготовку аукционной документации для объявления этого конкурса. «До конца года все конкурсные процедуры будут закончены, и мы надеемся, что первый арендный дом появится в Гатчине в следующем году», – в начале октября заявлял Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству. По его словам, в перспективе строительство арендных домов еще в нескольких локациях области – в Сертолово, Сосновом Бору и Усть-Луге. И если в Гатчине, Сертолово и Сосновом Бору предполагается строить арендные дома полностью за бюджетные средства, то в Усть-Луге – с участием частного капитала. Согласно схеме строительства арендного жилья, муниципалитет выделяет и готовит участок, застройщик или заказчик выделяют не менее 20% стоимости дома. Остальные средства дает Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования под льготный процент. После сдачи дома кредит будет погашаться из арендной платы.

Надежда на инвесторов

По мнению Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar, несмотря на низкую стоимость метра, объекты, расположенные на большом расстоянии от города, вряд ли будут востребованы у жителей Петербурга и Ленобласти и, соответственно, у инвес­торов. «Привлекательным для девелоперов форматом может стать строительство социальных арендных домов для сотрудников предприятий, расположенных в данных локациях, однако окупаемость инвестиций будет длительной и составит 15-20 лет. Например, в Сосновом Бору, где сегодня ведется активное строительство атомной станции, существует недостаток предложения жилья, в котором нуждаются будущие сотрудники объекта. В Усть-Луге расположен порт, на котором также работает большое количество людей. Следовательно, спрос на такие проекты есть, и за счет ввода социальных арендных домов проблема низкой обес­печенности жилой недвижимостью будет частично решена», – прокомментировала эксперт.

Со своей стороны, Ирина Митина, старший юрист практики по инфраструктуре и ГЧП «Качкин и партнеры», отметила, что в настоящее время механизм арендных домов в России используется редко. По ее словам, в большинстве случаев инвестору это невыгодно, поскольку на создание объекта и подключение его к коммуникациям застройщики несут большие финансовые затраты, которые не могут окупиться за счет невысокой арендной платы за жилье. «Предлагаемая модель позволит уменьшить объем вложений частного инвестора и, таким образом, окупить его затраты без повышения стоимости жилья. Вместе с тем данный механизм не является формой государственно-частного партнерства в соответствии с новым Федеральным законом о ГЧП от 13.07.2015 № 224-ФЗ (вступает в силу с 1 января 2016 года) и действующим Федеральным законом от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». ГЧП предполагает заключение по итогам конкурса соглашения, на основании которого частный инвес­тор строит и затем эксплуатирует объект недвижимости, имеющий социальную функцию (например, больницу, школу, дорогу), жилье к таким объектам не относится», – пояснила Ирина Митина. Она добавила, что в рассматриваемом случае речь идет о предоставлении инвестору участка по итогам аукциона, к отношениям между застройщиком и государством применяются общие нормы земельного и градостроительного законодательства. Специальные механизмы распределения рисков, характерные для ГЧП, при этом отсутствуют, однако финансовая поддержка инвестора является хорошим стимулом для повышения интереса бизнеса к социальным проектам арендного жилья, заключила старший юрист.

Чем дальше, тем дешевле

Предполагается, что социальным жильем смогут пользоваться граждане с невысоким доходом. Также оно будет предоставляться в качестве служебного жилья и выступать в виде маневренного фонда. В правительстве Ленобласти подчеркивают, что плата будет ниже, чем коммерческий наем. В некоторых случаях квартиры будут предоставляться на безвозмездной основе. По данным Комитета по строительству Ленин­градской области, установлена максимальная стоимость платы за наем жилых помещений, дифференцированная по районам. Так, 340 рублей за 1 кв. м будет составлять плата во Всеволожском, Выборгском, Гатчинском, Кировском, Ломоносовском, Тосненском, Сосновоборском районах. 306 рублей составит плата за 1 кв. м в Луж­ском, Киришском, Кингисеппском и Приозерском районах. 272 рубля за 1 кв. м будет стоит наем жилья в арендных социальных домах в Бокситогорском, Волосовском, Волховском, Лодейнопольском, Подпорожском, Сланцевском, Тихвинском районах.

Мнение:

Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству:

– Намечены три пилотные точки с домами для социального использования: Сертолово, где будет построена детская больница, Гатчина, где построят перинатальный центр, и Усть-Луга, где функционирует порт. Со строительством домов вблизи этих объектов будет решена проблема привлечения квалифицированных кадров для работы в этих учреждениях. Если опыт будет удачен, то мы, во-первых, сможем безболезненно решать вопросы предоставления служебного жилья, а во-вторых, сможем помочь большему количеству людей улучшить свои жилищные условия.