Комментарии в СМИ

«Ориентиры: ВАС уполномочен заявить»

Управляющий партнер «Качкин и Партнеры» Денис Качкин, высказал свою точку зрения по поводу нового постановления ВАС, касающегося сделок с еще не построенными или юридически не существующими объектами.

Высший арбитраж принял два важных документа. Постановление пленума ВАС трактует вопросы сделок с еще не построенными или юридически не существующими объектами.

Обзор судебной практики вносит много нового в решение проблемы самовольных построек. Осталось выяснить, как к арбитражным новациям отнесутся обычные гражданские суды.

ВАС подчеркивает, что Гражданский кодекс разрешает заключать договор купли-продажи как на имеющийся у продавца товар, так и на такой, который еще только будет создан. Включая объекты недвижимости. И даже в том случае, если право собственности продавца еще не зарегистрировано в госреестре. Главное — чтобы предмет договора был четко и подробно обозначен. Если объект строится, надо указать местонахождение, ориентировочную площадь, иные характеристики по проектной документации. Эти же нормы распространяются и на участки, границы которых к моменту подписания договора не сформированы.

ВАС также напоминает, что регистрация договора купли-продажи жилого помещения (между юрлицами) необходима, если оно уже находится в собственности продавца. Если речь о строящемся жилье, такой договор не подлежит регистрации и считается заключенным с момента подписания.

ВАС делает специальную оговорку: все эти разъяснения не распространяются на отношения, предусматривающие привлечение средств граждан для строительства жилья. Эти отношения регулируются 214-ФЗ.

Юрист Денис Качкин, руководитель компании «Качкин и партнеры», считает, что принятие постановления ВАС позитивно отразится на рынке: упростится ситуация с объектами, которые фактически существуют, но юридически не оформлены. Оформлением бумаг можно будет заниматься уже после заключения договора, главное — чтобы продавец и покупатель одинаково понимали предмет купли-продажи. Юрисконсульт компании «НДВ СПб» Анастасия Солдатова напоминает, что постановление пленума ВАС — руководство к действию только в системе арбитражных судов: «А правовые проблемы физических лиц чаще решаются в судах общей юрисдикции».

Обзор практики по самовольным постройкам — не менее важный документ, он непосредственно затрагивает интересы широкого круга лиц. Положениям этого документа обязаны следовать нижестоящие арбитражные суды. Даже уже вынесенные решения могут быть пересмотрены «по вновь открывшимся обстоятельствам».

«Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда», — предписывает ВАС уже в первом же абзаце обзора. Основанием для столь категоричного (и вроде бы очевидного) вывода стал банальный конфликт. Коммерсанты самовольно построили склад, местная администрация велела его снести. Предприниматели не спорили с тем, что постройка самовольная. Они лишь возмущались, что вопросы собственности взялись решать местные чиновники. И ВАС в отличие от других инстанций их поддержал. Ангар снесут, но строго по закону.

В обзоре практики существенно расширен круг лиц, имеющих право обращаться в суд с исками о сносе. Раньше этим правом пользовались местные органы власти, преимущественно в своих интересах. Теперь это может делать прокурор — для защиты интересов «неопределенного круга лиц». И представители Госстройнадзора, «если в результате проверки могут быть установлены факты нарушения строительных и градостроительных норм и правил».

Не менее важно — такие нарушения сами по себе могут служить основанием считать постройку самовольной. Это открывает новые перспективы перед противниками незаконных мансард на исторических зданиях. Более того, наличие госрегистрации права собственности — не препятствие для сноса нелегально построенного. А если постройка представляет угрозу жизни и здоровью граждан, на такие дела не распространяется срок исковой давности.

В роли истцов могут выступать не только представители государства, но и общественные организации и просто «иные лица», если их права и охраняемые законом интересы нарушают самовольные постройки. И наконец, если объект возведен «с существенным нарушением строительных или градостроительных норм и правил», право собственности на него не может быть признано судом. Но решать, насколько существенны допущенные нарушения, будет опять-таки суд. Вероятно, с привлечением экспертизы. Для эффективной судебной защиты необходима координация действий между ВАС и Верховным судом РФ — «чтобы привести в чувство суды общей юрисдикции», считает депутат петербургского парламента Алексей Ковалев.

Снос самовольно построенного — тема крайне болезненная. В Московском регионе это «Речник», садоводство в Балашихе. Десятки проблемных адресов есть и в Петербурге. Как будет складываться судебная практика, покажут ближайшие месяцы.

Дмитрий Синочкин

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Кирилл Саськов

Адвокат
Партнер, Руководитель корпоративной и арбитражной практики

Cкачать VCARD
Кирилл Саськов

Адвокат
Партнер, Руководитель корпоративной и арбитражной практики

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ