Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» дал комментарий к статье о проблемах регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения арбитражного суда.

Если вы получили судебный акт, подтверждающий ваше право собственности, вас могут ждать сложности при госрегистрации этого права. Чтобы избежать проблем в неоднозначных ситуациях, следует сразу проверить, как сформулирована резолютивная часть судебного акта.

Меликян Эдуард Николаевич,
судья Арбитражного суда Республики Адыгея
info@adyg.arbitr.ru

Шефруков Азамат Заудинович,
помощник судьи Арбитражного суда Республики Адыгея
shef555@list.ru

Гражданские права и обязанности могут возникать (наряду с другими основаниями) в том числе из судебного решения (подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Решения арбитражного суда могут быть вынесены как по оспариванию прав в порядке искового производства, так и по рассмотрению дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в порядке особого производства.

Порядок регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда установлен в ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ). Основное отличие от общих правил заключается в том, что в данной ситуации ограничена возможность регистрирующего органа отказать в регистрации права. Он может сделать это не по всем основаниям для отказа, которые предусматривает Закон № 122-ФЗ, а только по некоторым из них (по тем, которые предусмотрены абз. 4, 6–7, 9–12 п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ).

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» (далее — Письмо № 132) разъяснил ряд спорных вопросов, возникающих в ходе регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда.

В частности, Президиум ВАС РФ указал, что основанием для такой регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (о наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

В судебной практике еще до появления Письма № 132 возник ряд проблем, связанных с отсутствием единообразного подхода судов к толкованию тех или иных положений законодательства. Часть этих проблем остается актуальной и после появления разъяснений ВАС РФ. Иногда регистрирующие органы ссылаются в качестве причин отказа на те основания, которые Закон № 122-ФЗ называет допустимыми для данного случая, но суд признает отказ неправомерным.

Правовая оценка судебного акта регистраторами
При проведении правовой экспертизы в случае госрегистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного акта рекомендуется проверить:

• правильность оформления копии судебного акта;
• вступление судебного акта в законную силу;
• наличие в судебном акте описания объекта, указания правообладателя и вида подлежащего государственной регистрации права.

Такие правила содержит п. 9 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов (утв. приказом Росрегистрации от 07.06.2007 № 112; далее — Методические рекомендации).

Но порой регистраторы этим не ограничиваются и дают собственную оценку доказательств, указанных в тексте решения суда, проводят анализ его содержания с точки зрения соответствия закону. Безусловно, такой подход является неправильным. В абз. 4 п. 1 Письма № 132 прямо указано, что отказ в госрегистрации в результате переоценки обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт, незаконен. Этот вывод следует из принципа обязательности судебных актов для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан.

Еще до того, как эта позиция была закреплена в Письме № 132, ВАС РФ высказывал ее при рассмотрении отдельных дел.

ПОЗИЦИЯ СУДА. Наглядным примером может служить определение ВАС РФ от 06.04.2009 № ВАС-3274/09 об отказе в передаче дела № А40-41869/07-50-339 для пересмотра в порядке надзора. Арбитражный суд г. Москвы вынес решение о регистрации договора участия в долевом строительстве жилого комплекса со всеми приложениями, изменениями и дополнениями к договору. Регистрирующий орган отказал в регистрации со ссылкой на абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ, отметив несоответствие отдельных положений договора требованиям действующего законодательства. Организация обжаловала отказ в суде, и суд установил, что основаниями для отказа являются обстоятельства, которые были предметом исследования при рассмотрении дела о регистрации договора. Суды трех инстанций признали отказ в регистрации незаконным, поскольку по смыслу ст. 13, 16 и 28 Закона № 122-ФЗ и ст. 16 АПК РФ регистратор не уполномочен осуществлять проверку судебных актов. Судьи ВАС РФ не усмотрели оснований для пересмотра принятых судебных актов в порядке надзора.

Аналогичный случай имел место в Волго-Вятском округе. Арбитражный суд Ярославской области решением от 27.08.2008 признал незаконным отказ в госрегистрации договора аренды земельного участка, указав, что право заявителя на аренду спорного земельного участка возникло на основании вступившего в законную силу решения суда от 04.02.2008. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение суда в силе, указав, что проверка законности прав, установленных вступившим в законную силу решением арбитражного суда, и сделки, совершенной во исполнение такого решения, не входит в компетенцию регистрирующего органа ¹.

После того как ВАС РФ высказал свою позицию, суды стали ссылаться на данные разъяснения, укрепив тем самым сложившуюся практику.

ТИПИЧНЫЙ СЛУЧАЙ. Решением суда общей юрисдикции за гражданином Ш. было признано право собственности на нежилое здание склада. Управление Федеральной регистрационной службы отказало Ш. в регистрации права собственности на объект недвижимости. Причиной отказа стало то, что в заявлении не был указан населенный пункт, а также то, что в адрес регистрирующего органа поступила информация из Управления МЧС России о незаконной приватизации данного объекта. Арбитражный суд Самарской области удовлетворил требования индивидуального предпринимателя Ш. и признал отказ незаконным. Регистрационная служба обжаловала судебные акты, утверждая, что вывод судов противоречит фактическим обстоятельствам, материалам дела и закону.

Кассационная инстанция оставила судебные акты в силе, а кассационную жалобу без удовлетворения, сославшись на позицию ВАС РФ, содержащуюся в Письме № 132, и указав, что доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании закона и фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дела ².

Этот пример показывает, что хотя суды и защищают права организаций и предпринимателей, нарушенные неправомерным отказом в регистрации, сами такие отказы до сих пор случаются в практике регистрирующих органов. Для защиты своих прав в такой ситуации достаточно обратиться в суд с учетом соответствующих процессуальных правил (успеть сделать это в рамках трехмесячного срока с того дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав и законных интересов, уплатить госпошлину и т. п.).

В то же время надо учитывать, что необходимость защищать свои интересы в суде может возникнуть и в более сложных случаях, в том числе прямо противоположных описанным выше, когда регистрирующий орган осуществил неправомерную госрегистрацию.

Формулировка резолютивной части судебного акта
Несмотря на Методические рекомендации и Письмо № 132, которые разъясняют судам и регистрирующим органам порядок регистрации права на основании решений судов, в практике арбитражных судов до сих пор встречается неправильное толкование норм права в относительно сложных ситуациях. В частности, по вопросу о том, как именно должен быть сформулирован вывод в резолютивной части судебного акта, чтобы на его основании можно было произвести регистрационную запись.

ЧАСТНЫЙ СЛУЧАЙ. В связи с реализацией имущества должника (унитарного предприятия) в рамках исполнительного производства 08.10.2007 были проведены публичные торги, в ходе которых ООО приобрело нежилое здание. В ЕГРП была внесена запись о регистрации права собственности ООО на данное здание.

По иску предприятия-должника суды первой и апелляционной инстанций признали проведенные публичные торги недействительными и применили реституцию в качестве последствия недействительности ничтожной сделки: ООО обязано вернуть здание предприятию, а организатор торгов — вернуть ООО уплаченные денежные средства. Суд кассационной инстанции отменил принятые судебные акты в части применения последствий недействительности сделки и отказал в удовлетворении исковых требований в этой части. Дело в том, что предприятие не является стороной сделки, заключенной на торгах, а значит, в отношении него не могут быть применены последствия недействительности сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 21.01.2009 по делу № А65-5804/2008).

Правопреемник унитарного предприятия обратился 08.07.2009 в регистрирующий орган с заявлением о прекращении права собственности ООО на указанное здание. Уведомлением от 05.10.2009 регистрирующий орган сообщил заявителю о том, что произвел госрегистрацию прекращения права собственности ООО на основании судебных актов.

ООО оспорило данные действия регистрирующего органа в арбитражном суде, однако первая и апелляционная инстанции отказали в удовлетворении заявленных требований. Кассационная инстанция отменила принятые судебные акты и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи (п. 6 Письма № 132).

Это возможно, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, в котором не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, решение суда о признании сделки недействительной не могло являться основанием для внесения записи о прекращении права собственности на спорный объект недвижимости ³.

Документы, необходимые для госрегистрации права
Помимо решения арбитражного суда, собственник недвижимости должен представить иные необходимые документы для государственной регистрации права, в противном случае в регистрации может быть отказано.

Президиум ВАС РФ в п. 5 Письма № 132 указал перечень таких документов:

• заявление о регистрации права;
• документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя;
• кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);
• документ об уплате государственной пошлины.

Таким образом, вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

ПРАКТИКА. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконными действий по госрегистрации права собственности предпринимателя И. на объект незавершенного строительства.

По мнению заявителя, регистрирующий орган должен был отказать в госрегистрации в связи с непредставлением документов, подтверждающих права на земельный участок, кадастрового паспорта земельного участка, а также документов, подтверждающих, что спорный объект не является предметом действующего договора подряда.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, отметив, что в данном случае в регистрационную службу были представлены все документы, необходимые для госрегистрации права собственности на спорный объект недвижимости:

• заявление о государственной регистрации пра-ва собственности на спорный объект недвижимого имущества;
• чек;
• доверенность;
• технический паспорт;
• выписка из реестра объектов капитального строительства;
• кадастровый паспорт;
• вступившее в законную силу решение Кировского районного суда г. Перми и определение Пермского краевого суда ⁴.

В приведенном примере право предпринимателя в отношении объекта недвижимости было зарегистрировано своевременно, и только потом возник судебный спор, в котором предприниматель участвовал в качестве третьего лица. Однако в ряде случаев регистрирующие органы требуют дополнительные правоустанавливающие документы, что не соответствует закону и нарушает права собственника недвижимого имущества.

ЧАСТНЫЙ СЛУЧАЙ. Суды первой и апелляционной инстанций признали незаконным отказ в госрегистрации перехода права собственности к покупателю нежилого здания. В кассационной жалобе регистрирующий орган указал, что причиной отказа стало непредставление документов о правах продавца на земельный участок под зданием, оформленных в установленном порядке.

Кассационная инстанция оставила жалобу без удовлетворения и указала, что покупатель представил в качестве правоустанавливающего документа решение Арбитражного суда Хабаровского края (согласно которому суд обязал зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества), а также полный пакет документов, требуемый для осуществления госрегистрации перехода права собственности на объект⁵.

Судебная практика следует позиции, высказанной ВАС РФ, но проблемы могут возникать на стадии взаимодействия с регистрирующими органами, которые не всегда ограничиваются тем перечнем документов, который обозначен в Письме № 132.

Мировое соглашение как основание регистрации права 
Мировое соглашение — это способ разрешения гражданско-правовых споров на взаимоприемлемых для сторон условиях, не противоречащих закону и не нарушающих права и интересы других лиц. Утверждая мировое соглашение, суд наделяет его статусом юридически значимого документа, обязательного и возможного к принудительному исполнению.

До издания Письма № 132 в судебной практике арбитражных судов по применению определения о мировом соглашении как основания для регистрации права сформировывались разные позиции.

ЧАСТНЫЙ СЛУЧАЙ. В обоснование правомерности отказа в госрегистрации перехода права собственности регистрационная служба сослалась на то, что отчуждение произошло не на основании судебного решения, а на основании мирового соглашения, заключенного сторонами. То есть на основании гражданско-правовой сделки, порождающей права и обязанности ее сторон. Суд кассационной инстанции отметил, что определение об утверждении мирового соглашения приравнивается к судебному решению, и оставил кассационную жалобу регистрационного органа без удовлетворения⁶.

Между тем следует оценить, является ли мировое соглашение, утвержденное определением суда, тем судебным актом, который закрепляет право на недвижимое имущество за определенной стороной, или это соглашение порождает другие последствия.

ПОЗИЦИЯ СУДА. Суд первой инстанции удовлетворил требования ЗАО и признал незаконным решение регистрационной службы о приостановлении госрегистрации права собственности на жилые квартиры на основании мирового соглашения. Апелляционная инстанция отменила этот судебный акт и отказала в удовлетворении требований. Кассационная инстанция с этим согласилась.

Коллегия судей ВАС РФ отказала ЗАО в передаче дела для пересмотра в порядке надзора, указав, что мировое соглашение было заключено в рамках спора о взыскании денежных средств в целях обеспечения возможности принудительного исполнения обязательств, принятых на себя его сторонами. При таких обстоятельствах определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения, исходя из положений ст. 28 Закона № 122-ФЗ, не может считаться самостоятельным и достаточным основанием для госрегистрации права собственности ⁷.

Чтобы исключить противоречия в практике, ВАС РФ привел в Письме № 132 следующее разъяснение. Основанием для госрегистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 28 Закона № 122-ФЗ являются определения об утверждении мирового соглашения, в резолютивной части которых имеется вывод, предусматривающий возникновение или прекращение права (наличие обременения или ограничения права) на недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации.

Суды восприняли это указание. Однако суды первой инстанции иногда по-прежнему допускают ошибки, которые впоследствии приходится исправлять апелляционным и кассационным инстанциям.

ЧАСТНЫЙ СЛУЧАЙ. В качестве оснований для регистрации права собственности на нежилые помещения Департамент имущества г. Москвы представил определение суда, которым было утверждено мировое соглашение. Управление Росрегистрации указало, что данное мировое соглашение не может в рассматриваемом случае являться основанием для регистрации права собственности. С этим согласился и суд первой инстанции, который отказал департаменту в признании незаконным отказа в госрегистрации.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил требования департамента, отметив, что «в силу пункта 2 определения суда право собственности города Москвы на нежилые помещения, указанные в пункте 1 мирового соглашения, подлежит государственной регистрации на основании судебного акта Арбитражного суда города Москвы об утверждении мирового соглашения». Таким образом, названное определение соответствует требованиям Письма № 132.

Суд кассационной инстанции поддержал этот вывод ⁸.

Отметка о вступлении судебного акта в законную силу
Если копия решения суда не содержит отметки о дате вступления решения в законную силу, считается, что вступление этого судебного акта в законную силу не подтверждено⁹. Не вступивший в силу судебный акт не влечет правовых последствий и не может служить основанием для регулирования соответствующих правоотношений. В связи с этим такой судебный акт для регистрирующего органа не может являться основанием для его исполнения.

Примером может служить постановление ФАС Московского округа от 17.09.2007 № КГ-А40/8146-07. Суды трех инстанций сочли правомерным отказ в госрегистрации права собственности на строения в связи с тем, что представленная заявителем в регистрирующий орган копия решения арбитражного суда не содержала отметки о вступлении решения в законную силу и отсутствовали иные документы, подтверждающие этот факт.Однако в арбитражной практике встречаются отказы и в тех случаях, когда судебный акт вступил в законную силу.

ЧАСТНЫЙ СЛУЧАЙ. Регистрационная служба отказала в госрегистрации права собственности организации на недвижимое имущество в связи с тем, что копия решения арбитражного суда заверена судьей, который не принимал этого решения.

Суд первой инстанции признал отказ незаконным и обязал регистрационную службу произвести регистрацию права в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу.

Кассационная инстанция оставила судебный акт без изменения и указала, что отказ в регистрации с таким основанием является незаконным. АПК РФ не содержит указаний на то, что копию решения суда заверяет только тот судья, который принял данное решение¹⁰.

Еще до появления разъяснений ВАС РФ арбитражные суды сформировали в целом правильную позицию, которая выражалась в следующем. Если нет документа, подтверждающего факт вступления в силу судебного акта, суды приходят к выводу об отсутствии надлежащим образом подтвержденных сведений. Следовательно, имеет место непредставление документа, необходимого для госрегистрации прав, что является самостоятельным основанием для отказа в регистрации.

В Письме № 132 ВАС РФ указал, что регистратор вправе приостановить госрегистрацию прав и предложить заявителю устранить нарушение в следующих ситуациях:

• если заявитель представил копию судебного акта, не содержащую отметки о вступлении его в законную силу либо не заверенную гербовой печатью суда;
• если копия судебного акта была пред—ставлена в меньшем количестве экземпляров, чем это установлено законом.

Если в течение месячного срока заявитель не устранил причины, препятствующие государственной регистрации, отказ регистратора в госрегистрации права на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ является законным.

Выводы
Подходы суда и регистрирующего органа к пониманию положений законодательства зачастую разнятся, что приводит к нарушению прав собственника недвижимого имущества. Разъяснения ВАС РФ и методические рекомендации Федеральной регистрационной службы способны привести к значительному снижению числа однотипных споров, а также обеспечить единообразный подход к регистрации права на недвижимое имущество на основании решений арбитражных судов.

Некрестьянов Дмитрий Сергеевич, 

партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и Партнеры», кандидат юридических наук

Зачастую судебный акт становится единственной возможностью оформить свое право на объекты недвижимого имущества. И, конечно, после получения решения суда о признании права собственности (или иного права) правообладатель, выигравший процесс, совсем не ожидает, что будут еще какие-то проблемы с оформлением права.

Но такие проблемы часто возникают по следующим причинам.

Во-первых, у нас зачастую не соблюдаются требования п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно данной норме суд должен в трехдневный срок направлять в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копии вступивших в законную силу решений и определений в отношении прав на недвижимое имущество.

Во-вторых, степень защищенности судебных актов от подделки существенно ниже, чем у иных правоустанавливающих документов. Поэтому особое внимание регистрирующего органа к судебным актам как правопорождающим фактам, как правило, вполне оправданно. Это позволяет предотвратить захват недвижимости. Но иногда отказы регистрирующего органа явно выходят за пределы его полномочий. Такие случаи, несомненно, надо обжаловать в судебном порядке.

С учетом полномочий, предоставленных регистрирующему органу п. 1 ст. 28 Закона № 122-ФЗ, будущие возможные трудности при оформлении права надо предвидеть еще на стадии рассмотрения спора в суде.

В качестве одного из способов, позволяющих снизить уровень таких рисков, можно рекомендовать привлечь регистрирующий орган к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований. Это обеспечит формальную осведомленность регистратора о сути спора.

¹ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.02.2009 по делу № А82-5329/2008-99.
² Постановление ФАС Поволжского округа от 23.12.2009 по делу № А55-2289/2009.
³ Постановление ФАС Поволжского округа от 28.05.2010 по делу № А65-29868/2009.

⁴ Постановление ФАС Уральского округа от 13.05.2009 № Ф09-2843/09-С6 по делу № А50-12983/2008-Г21.
⁵ Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2008 № Ф03-А73/08-1/ 2261.
⁶ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2008 по делу № А32-17803/2007-51/309.
⁷ Определение ВАС РФ от 13.04.2009 № 3496/09.

⁸ Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2010 № КГ-А40/15565-09.
⁹ О сложностях получения копии судебного акта, заверенной надлежащим образом, см.: Лазутина О.И. Выдача копий документов из материалов арбитражного дела // Арбитражная практика. 2010. № 8. С. 46—53. — Примеч. ред.
¹⁰ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.05.2007 № Ф08-2849/2007.