Комментарии в СМИ
«Садоводов накрыло памятником»
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что бездействие государственного органа в согласовании охранных зон вблизи или непосредственно на территории федерального памятника «Водоподводящая система Петергофа» может быть оспорено пострадавшими владельцами земельных участков, не способными построить на них дома.
В Ломоносовском районе сотни владельцев участков не смогут построить на них дома. А тех, кто построил, могут обязать снести.
Более 1200 участков оказались в защитной зоне или даже непосредственно на территории федерального памятника «Водоподводящая система Петергофа». (Объект также находится под охраной ЮНЕСКО.) О том, что здесь расположены пруды и каналы, питающие знаменитые петергофские фонтаны, было известно с начала 90-х. Но границ не было — значит, не было и ограничений. Людям предоставляли участки под ИЖС, выделяли территории под садоводства и пр.
В 2017 году приказом министерства культуры РФ были утверждены и отражены в кадастровой карте официальные границы памятника. Защитная зона — еще 150 метров от этих границ.
В защитной зоне полностью или частично находятся 1252 участка. Из них 147 — полностью на территории, 86 — частично, остальные оказались в защитной зоне.
В границы памятника угодили: в Оржицком СП — участки в деревнях Оржицы, Большое Забородье, Малое Забородье, а также наделы в СНТ «Флора». Участки предназначены для ведения садоводства, для дачного строительства, под ЛПХ и т.д. В Низинском СП в границах ОКН оказались: часть деревни Князево, часть деревни Санино, часть деревни Низино (15 участков). В защитную зону ОКН попали деревни Князево, Санино, Низино, СНТ «Возрождение», ДНП «Петергофская слобода», ДНП «Ласточка–2».
Данные по Ропшинскому СП не приводятся.
В июне 2020-го по иску областной прокуратуры суд отменил генплан Низинского СП — в части, пересекающейся с границами объекта культурного наследия.
Как пояснил «Пригороду» руководитель областного Комитета по культуре Владимир Цой, «на территории памятника или ансамбля запрещается строительство капитальных объектов, проведение строительных или мелиоративных работ — за исключением работ по сохранению памятника. В защитных зонах запрещается капитальное строительство и реконструкция объектов, связанная с изменением их параметров».
Мы также запросили областной Росреестр. Зам. руководителя ведомства Екатерина Ситникова весьма подробно разъяснила основания и суть ограничений, но главное — вот: «При рассмотрении документов, поданных на государственную регистрацию прав и объектов капитального строительства, расположенных на участках, попадающих в границы объекта культурного наследия, регистраторы принимают решение о приостановлении регистрационных действий».
«Обжалование приостановки ничего не даст, так как она правомерна, — полагает юрист Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и Партнеры». — В отношении объектов, уже существующих в охранной зоне ансамбля применяются следующие правила:
— если постройка возведена ДО получения статуса ОКН и утверждения границ ансамбля, то она законна, ее можно эксплуатировать и продавать, но нельзя реконструировать;
— если объект построен на территории ансамбля ПОСЛЕ утверждения границ, то есть существенный риск признания его самовольной постройкой; защищаться можно за счет истечения сроков давности предъявления требований;
— если построено в охранной зоне ДО утверждения границ ОКН, то постройки, соответствующие генплану, законны и могут эксплуатироваться;
— строить в охранной зоне сейчас – нельзя, даже если построенное зарегистрируют, то через суд объект смогут признать «самовольным».
По мнению Дмитрия Некрестьянова, граждане могут обжаловать бездействие государственного органа в согласовании охранных зон (права защитными зонами нарушены, государственный орган не исполняет обязанность по их установлению).
Здесь тоже все непросто. По словам Владимира Цоя, для территорий, находящихся в защитной зоне, будут предложены режимы использования и градрегламенты, которые вступят в силу после утверждения зон охраны. «Сейчас уже заключен госконтракт на разработку проекта объединенной охранной зоны за счет средств регионального бюджета», — уточняет г-н Цой. Проблема в том, что проект еще должен быть согласован Минкультом. А на это иногда уходят годы…
На спорных территориях в последние годы было создано несколько садоводств, в том числе выдавали участки многодетным семьям. И вот теперь оказывается, что строить жилье там нельзя.
Возможно, пока еще есть шанс зарегистрировать постройки по «дачной амнистии». Но от рисков, что позднее это признают «самоволом», такой шаг не спасает.
Возможно, гражданам стоит попробовать взыскать убытки. Но не вполне понятно, с кого именно, и каковы шансы…
Администрация Низинского СП на запрос «Пригорода» не ответила.
Похожие истории будут случаться неизбежно, и все чаще — по мере того, как власть заносит в кадастровые карты охранные зоны и прочие территории с «особыми условиями использования».
Дмитрий Синочкин
Материал опубликован в журнале «Пригород» № 04 (170) август 2020
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям